黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的
商鋪一般分為幾類(lèi)：底商 大型賣(mài)場(chǎng)\市場(chǎng)的鋪位 獨(dú)立的店鋪
一般涉及到個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的 就是底商和鋪位
首先 你需要對(duì)你的目標(biāo)城市進(jìn)行商業(yè)分析 看看人流最多的商業(yè)區(qū)在哪里 一般黃金地段是沒(méi)有商鋪出售的 房東都是自己持有商鋪進(jìn)行出租 所以能夠提供出售商鋪的位置 很少有真正黃金的地方
作為一個(gè)單純的投資人 了解這點(diǎn)很重要
第一重要的是投資回報(bào)
一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商很精明 預(yù)期價(jià)值好的商鋪價(jià)格不會(huì)很低 你需要首先考察周邊區(qū)域的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，算算年租金，然后計(jì)算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付 月供 物業(yè)管理費(fèi)等，然后大約計(jì)算一下年利潤(rùn) 這樣很簡(jiǎn)單就能知道買(mǎi)這個(gè)譜子是不是劃算了
投資回報(bào)率的算法 網(wǎng)上很多很多很多， 你百度一下就可以了，按我說(shuō)的方法簡(jiǎn)單算一下也是可以的。但是這中間有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是你無(wú)法確定你在收房后多久才能把房子租出去，中間如果雇傭中介還需要支付相應(yīng)的費(fèi)用。另外如果商鋪經(jīng)營(yíng)的不好，租賃人會(huì)退租，這樣你等于又損失了預(yù)期的租金收入。
第2重要的是在一堆商鋪中選擇最好的商鋪。當(dāng)然了 金角銀邊 這個(gè)是基礎(chǔ) 看看道路是否對(duì)你不利，過(guò)寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業(yè)氛圍，那么著鋪?zhàn)油顿Y價(jià)值就可能高一些。
鋪?zhàn)觾?nèi)部要方正，要有合理的開(kāi)間進(jìn)深比——不是說(shuō)開(kāi)間越大就一定越好——打開(kāi)間的鋪?zhàn)涌赡軆r(jià)格也貴，別小看開(kāi)發(fā)商，至少我在定鋪?zhàn)觾r(jià)格的時(shí)候會(huì)有很多的價(jià)格因素，每個(gè)鋪?zhàn)佣际强紤]多方因素才定價(jià)的。內(nèi)部不要有太多的墻和轉(zhuǎn)角——這個(gè)用常識(shí)就可以明白了。
原則上商業(yè)在設(shè)計(jì)的時(shí)候就考慮到均好性，一般不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)不能買(mǎi)的產(chǎn)品。但是所謂的絕對(duì)不能買(mǎi)的東西 就是我前面說(shuō)的投資風(fēng)險(xiǎn)。你必須正確評(píng)估鋪?zhàn)铀趨^(qū)域未來(lái)3-5年的商業(yè)發(fā)展、人口增長(zhǎng)情況以及市政的完善程度 不要被銷(xiāo)售員忽悠太多，好多商鋪，當(dāng)初說(shuō)的都很好，客戶一激動(dòng)買(mǎi)了，結(jié)果10年過(guò)去了人口也沒(méi)長(zhǎng)多少，稀稀拉拉，沒(méi)人流哪兒來(lái)的收入？租戶賺不到錢(qián)哪兒有你的房租？
理智永遠(yuǎn)是投資人的根本品質(zhì)。
說(shuō)一下那個(gè)什么返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他們是吧12%計(jì)入售價(jià)中，等于是用你自己交的錢(qián)每年返還給你一點(diǎn)。完全沒(méi)有意義。你跟他們說(shuō)不要返利，直接給我高折扣。
大型商場(chǎng)的鋪位——分兩種
一種是實(shí)際的鋪位，賣(mài)你多少就是多少，你擁有一個(gè)實(shí)體的鋪位。出租的時(shí)候是按照實(shí)際的鋪?zhàn)映叽绯鲎?。你的鋪?zhàn)幽茏舛嗌馘X(qián)就是多少錢(qián)。
另一種是經(jīng)營(yíng)權(quán)（北京的sogo南館就是這種模式）。你不擁有實(shí)際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權(quán)。商場(chǎng)在出租的時(shí)候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然后按照大家購(gòu)買(mǎi)出資的比例支付租金收益。比如你華100萬(wàn)買(mǎi)了一個(gè)鋪?zhàn)拥乃袡?quán)，別人花1000萬(wàn)買(mǎi)了10個(gè)鋪?zhàn)拥乃袡?quán)。無(wú)論后來(lái)商場(chǎng)劃分了多少鋪?zhàn)?，出租給多少商家，最后你們分租金的比例是1:10 你一份 別人10份。而你們是不能單獨(dú)出租的。這種有點(diǎn)像股份制公司似的。大家相當(dāng)于入股。
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