賣房時沒通知租客被判賠3萬元

房產(chǎn)證
租賃合同未到期,強(qiáng)行收房并賣房,侵犯租客優(yōu)先購買權(quán)被告上法庭
前不久,南通發(fā)生一起房屋租賃合同糾紛案,房主朱某以租房人丁某欠繳水電費(fèi)為由,宣布無條件收回房屋,緊接著又將房屋另賣給他人。丁某認(rèn)為房主強(qiáng)行收房構(gòu)成根本違約,賣房侵害了自己的優(yōu)先購買權(quán),打官司向房主索賠。12月12日,南通市中級法院對此案作出終審裁定,判決朱某構(gòu)成違約,除了返還剩余房租、賠償中介費(fèi)及違約金1萬多元外,還因侵害丁某優(yōu)先購買權(quán)賠償3萬元。
通訊員 顧建兵 徐振宇 揚(yáng)子晚報記者 于英杰
房主稱租客拖欠水電費(fèi),強(qiáng)行收房
2013年6月27日,朱某通過房產(chǎn)中介將自己一套房產(chǎn)租給丁某,約定租期5年,從2013年8月1日至2018年7月31日,月租金1600元;如有一方需提前終止本協(xié)議,須在丁某已付房租結(jié)束前一個月通知對方,并同時支付另一方的中介費(fèi)用,賠償違約金;雙方議定采用誰違約誰賠償?shù)脑瓌t,違約方給對方一個月租金做賠償;承租人不得拖欠水電費(fèi)等各項費(fèi)用,否則,同意房主無條件收回房產(chǎn)。
當(dāng)天,丁某交了中介費(fèi),并把租金交到2017年7月31日,隨后在這兒開辦了晚托輔導(dǎo)班。
今年2月21日,朱某前往南通市自來水公司查詢,發(fā)現(xiàn)租給丁某的房子拖欠兩個月水費(fèi),但未產(chǎn)生違約金,便代為繳納。后來發(fā)現(xiàn),丁某遲交了3個月電費(fèi),導(dǎo)致每月分別產(chǎn)生1元違約金。第二天,朱某在出租屋內(nèi)找到丁某,聲稱他拖欠水電費(fèi)已違反協(xié)議約定,自己可以無條件收回房產(chǎn),請丁某立即搬走屋內(nèi)物品。兩人大吵一架,朱某撥打110報警。
吵架的第二天,朱某與案外人郭某簽訂房屋買賣協(xié)議,將房屋以69.2萬元價格賣給郭某,并辦了過戶手續(xù)。幾天后,朱某帶人來到房屋將丁某的物品搬出放在屋門口空地上。丁某報警。
租客打官司索賠優(yōu)先購買權(quán)損失10萬元
丁某認(rèn)為,朱某強(qiáng)行收房已構(gòu)成根本違約,賣房沒依法通知,侵害了他的優(yōu)先購買權(quán),一紙訴狀將朱某告上南通市崇川法院,除了請求返還剩余房租、賠償中介費(fèi)和違約金,還要求賠償優(yōu)先購買權(quán)損失10萬元。
后經(jīng)法院委托評估,涉案房屋市場價74.23萬元。法院查明,朱某事先并未向丁某要求收房,也沒提前告訴丁某要賣房。買房人郭某不是該房共有人也與朱某不存在近親屬關(guān)系。
法院裁定侵犯優(yōu)先購買權(quán)賠償3萬元
崇川法院審理認(rèn)為,日常生活中,未能及時繳納水電費(fèi)用的情況也存在,但不能認(rèn)定為可以解除租賃合同的拖欠行為。本案中,原告兩次遲交水費(fèi)數(shù)額不大,沒產(chǎn)生違約金,電費(fèi)原告均已繳納,被告不能由此認(rèn)定原告違約、合同解除條件成立。
法院還認(rèn)定,被告查詢時間為2017年2月21日,而在第三日即與他人簽訂房屋買賣合同,根據(jù)交易習(xí)慣,他顯然在查詢之前就意圖賣房,查詢也是為賣房。
在原告未構(gòu)成違約的情況下,合同未到期,被告強(qiáng)行收房并賣房,提前終止合同,構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,應(yīng)退還剩余租金、賠償中介費(fèi)和違約金等共1萬多元。此外,被告賣房沒提前通知原告,也未詢問原告是否行使優(yōu)先購買權(quán),這一賣房行為侵犯了原告優(yōu)先購買權(quán)?？紤]到該案實(shí)際情況,酌定賠償損失3萬元。
一審判決后,朱某不服,向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。
■法官說法
租客什么情況下享受優(yōu)先購買權(quán)
“在房屋租賃合同糾紛中,許多房主認(rèn)為房屋是自己的,可以隨意處分,租賃人無權(quán)干涉房屋買賣。這是一種認(rèn)識上的誤區(qū)?！痹摪敢粚彸修k法官張正鵬說,為保護(hù)承租人利益,《合同法》第230條規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
根據(jù)法律規(guī)定,承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)符合四個要件:一是承租人和出租人之間應(yīng)有合法有效的租賃合同關(guān)系;二是承租人必須占有租賃物;三是出租人必須有出賣租賃物的意思表示;四是承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。一般認(rèn)為出租人在履行通知義務(wù)后,承租人15日內(nèi)未明確表示購買,即可視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。