新房改大方向：多主體供應(yīng) 多渠道保障 租購并舉

任何關(guān)心2018年中國經(jīng)濟(jì)趨勢的朋友，都不會忽略年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。任何關(guān)心2018年中國房地產(chǎn)走勢的朋友，也不應(yīng)輕忽這個重要會議的公報。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議在部署明年重點(diǎn)工作時，和前兩年一樣，有關(guān)房地產(chǎn)工作的表述，也是單列一個部分，即第七部分：

“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！?/span>

十九大報告有關(guān)住房制度的表述是：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，與上文表述只有一字之差（“供給”改為“供應(yīng)”），意思則完全一樣。

也就是說，中央要求加快建立的住房制度，定位已經(jīng)非常明確，即，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉。如何理解這三句話？

“多主體供應(yīng)”，從土地供應(yīng)的角度看，除了國有建設(shè)用地，增加了集體建設(shè)用地。國有建設(shè)用的出讓主體是各地政府，集體建設(shè)用地的出讓主體是村集體。另外，有些城市還鼓勵國有企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房，算“半個主體”。

“多渠道保障”，從保障性住房的角度看，與上述供應(yīng)主體相關(guān)，除了各級政府提供的保障房這個主渠道，還增加集體建設(shè)用地建設(shè)地租賃住房。國有企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的保障房，也是補(bǔ)充渠道之一。當(dāng)然，從普通商品住房的角度看，熱點(diǎn)城市須保障供應(yīng)，也是各地政府的責(zé)任。

中央有關(guān)住房制度表述最大的變化，還是對租賃住房的強(qiáng)調(diào)。從近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央政治局會議的公報看，沒有哪一次像今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議這樣，將發(fā)展住房租賃及其市場機(jī)制提升到如此重要的地步。

事實(shí)上，2017年中央和地方出臺的住房租賃政策，不僅比過往任何一年都要多，也更全面，更具體。專家們常說，房地產(chǎn)市場與政策密切相關(guān)。從政策出臺的密度、強(qiáng)度和高度說，住房租賃已絕不僅僅是政策信號的問題了。

此前我們記者也報道了，11月以來，幾大國有商業(yè)銀行，以及部分股份制銀行，都已在多個省、市與當(dāng)?shù)卣椭髽I(yè)，簽訂了巨額的戰(zhàn)略合作協(xié)議，承諾計劃投資于發(fā)展租賃住房的資金，動輒數(shù)百億甚至數(shù)千億。

一批知名企業(yè)也已迅速布局。萬科、龍湖、鏈家、世聯(lián)行、旭輝等企業(yè)，均宣布已經(jīng)或?qū)⒃陂L租公寓囤積重兵。據(jù)媒體報道，萬科的長租公寓品牌泊寓，計劃到2018年拓展45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達(dá)到155億元。

最令我驚訝的，是碧桂園。12月20日，碧桂園正式發(fā)布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”，宣布未來三年將以集體建設(shè)用地、自持用地以及收并購用地等方式，提供100萬套租賃房源。3年100萬套，這是什么樣的速度！

常常聽專家說，以目前的投資收益比，建設(shè)長租公寓甚至普通租賃住房，“算不來賬”，很長時間都難以盈利。以此觀之，銀行也好，房企也好，斥巨資投入租賃住房，很大程度上是一種戰(zhàn)略進(jìn)入。龍湖稱長租公寓“三年不打算盈利”，可能就是這個意思。

一位銀行行長的話啟發(fā)了我。他的大意是，如果是利用集體土地建設(shè)的租賃住房，投資回報率就可能達(dá)到5.5%。也就是，如果土地成本降下來，收益率就能提上去。我們注意到，上海出讓的幾幅全自持地塊，土地成本每平方米只有幾千塊，這種土地建設(shè)的租賃住房，收益率應(yīng)該是有保障的。

另一方面，如果資金成本能降下來，收益率也可提高。比如，如果能吸引險資進(jìn)入，資金成本是不是可以降下來？再比如，住房租賃項目允許發(fā)行真正的REITs，或者國家給予其一定的稅收優(yōu)惠，收益率也會提高。

今年是住房租賃市場的政策年。我個人相信，隨著政策進(jìn)入全面實(shí)施階段，不管是租賃住房的金融創(chuàng)新，還是稅收、資本領(lǐng)域的創(chuàng)新，都是可以期待的。

中央定調(diào)，新房改的大方向已經(jīng)相當(dāng)明確。住房租賃的重要性，無論怎樣強(qiáng)調(diào)都不為過。資本、機(jī)構(gòu)、企業(yè)，可以行動起來，不必再等了。