買房貸款大全，看完恍然大悟，值得收藏

全款買房

從總金額來看，確實是相對較少的，可以免除各種手續(xù)費、銀行利息等。

而且樓盤會有針對一次性付款購商品房給予大幅度的折扣優(yōu)惠活動。

此外，全款買房，直接與開發(fā)商簽訂購房合同，省時方便。

對于購置二套房產(chǎn)的人而言，除了省去了貸款利率上浮的支出外，也節(jié)省了各種與銀行打交道的時間和精力。

還有，付全款購買的房子再出售時就比較方便了。

不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉手快，退出套現(xiàn)很容易。

但是呢，全款買房就是一次性付完全部房款。對于經(jīng)濟基礎較弱的人來說，這是一個不小的負擔。

如果家庭不多留一點備用資金，萬一遇到大額花銷時，就會很被動。

貸款買房

可謂投入少收獲大。

你只要掏了首付，剩下的準備好資料直接去銀行借就行了，只要每個月有穩(wěn)定的收入具備一定的還款能力，銀行會借給你，這樣你就是有房一族了！

而且利率低啊，用銀行的錢去投資生錢。

公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。

現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

而且還可以用公積金賬戶減輕經(jīng)濟壓力。

如果有多余的錢完全可以用來投資錢生錢，這樣既可以用銀行的錢掙錢，也提前擁有了自己的房子，何樂而不為?

再者，風險小，有保障。

貸款買房等于銀行出一大部分錢替你付款，所以銀行為了控制信貸風險，對于房貸的審查就相對嚴格。

銀行會對房子進行考察，保障房子的開發(fā)商及房屋結構等安全性，所以貸款買房有銀行為你審查細節(jié)風險就很小了，你的財產(chǎn)也就有保障啦。

最后，你還不得不考慮一個社會因素，通貨膨脹，錢在貶值！

在物價飛速上漲人民幣貶值的時代，錢越來越不值錢，也就是說房子有可能越來越貴。

如果想攢夠錢了再買房，一般上來說你的攢錢速度遠遠趕不上房價的上漲速度，也許一輩子都很難住在自己的房子里，擁有自己真正的家。

那么如果貸款，需要注意的6點，

01收入證明、銀行流水

借款人的收入和流水是銀行審查的重要項目，因為這兩項直觀體現(xiàn)了其還款能力。一般來說，銀行對還款能力的要求是月收入≥房貸月供X2，如果借款人正在償還其他貸款，則要求月收入≥（現(xiàn)有貸款+房貸月供）X2。銀行流水的話，通常需要提供6個月以內(nèi)的，建議用流水交易較多的銀行卡。

02現(xiàn)有房屋狀況

借款人的已有房屋套數(shù)和還款情況，直接關系到接下來買房的貸款首付比例和利率，比如北京，即使是本市戶籍的，最多也只能買2套房子，如果是購買二套房申請貸款，需要提供第一次購房的產(chǎn)權證、借款合同，首套房已經(jīng)還完貸款的要提供貸款結清證明，首付和利率按照二套房的政策執(zhí)行。

03征信報告

征信報告是借款人個人信用的體現(xiàn)，征信良好說明借款人貸款、還款習慣好，以后按時還房貸的可能性更高。通常是以家庭為單位，查看夫妻雙方的征信情況，有銀行會查借款人家庭5年內(nèi)的貸款記錄和2年內(nèi)的信用卡記錄，有的查的時間范圍更廣。由于銀行政策要求不同，審查征信的寬松程度會有差異。如果夫妻一方有逾期情況都有可能影響到整個家庭申請房貸，輕則提高貸款利率或者貸款首付，嚴重的會被拒貸。

04婚姻狀況

綜合上面幾點，無論是還款能力還是征信報告，都是以家庭為單位，已婚人士要調(diào)審查夫妻雙方的房屋情況、收入、征信。房貸面簽的時候要求夫妻雙方到場，并且要提供結婚證、戶口本原件；如果是離婚人士需要提供離婚證。在確定主貸人的時候，建議選擇收入較高、信用良好的一方。

05年齡職業(yè)

借款人的年齡職業(yè)從側面反映出其還款能力和穩(wěn)定性。銀行審核貸款時要求的年齡為18-65周歲，其中25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲40-50周歲的人群。年齡在50-65歲的人發(fā)生疾病的幾率更大些，會影響到正常還款。職業(yè)方面，像公務員、教師、醫(yī)生、500強企業(yè)員工等工作收入穩(wěn)定的人群，被銀行歸類為優(yōu)質(zhì)客戶，更容易受到青睞。

06房屋房齡

買二手房的話，銀行會對房屋的房齡有限制，通常是20-25年，房齡大的二手房可能會被降低貸款額度或被直接拒貸。另外，房齡還會影響貸款年限，一般房齡與貸款年限的關系為：房齡+貸款年限≤50年，但是城市間房齡和貸款年限之和有差別，有的要求最高不超過40年。今年有部分城市銀行收緊政策，縮短了房齡+貸款年限之和，間接提高了審查門檻，買房前最好了解清楚銀行的要求。

李達康1分鐘前

貸多長時間合適，要提前還款嗎？

先來舉個例子：

地點坐標：北京，假設，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。

很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。

建議：

按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權在你們手上哦。

等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。

但是，真的是這樣嗎？

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

舉個例子：

如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；

（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。

（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：

995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。

（1）第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2）第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

借用銀行的錢，我們把結余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢做投資了！

另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？一年后回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了，每月復投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。

結論

建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。

哪類人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人：

1.傳統(tǒng)保守黨：

錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。

2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。

，

3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶小編一塊玩吧。建議不用提前還款的類型：

01

公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

02

.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

03

等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。

最后說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。

現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。

總結：

首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。