二手房產權應這樣確定
在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，那么如何了解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。
下面就將調查“二手房”產權狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產權狀況，購房人
第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：
１、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；
２、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；
３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；
４、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產成品；
５、其它內容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
最后，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后５年之內不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節(jié)，不至于有所遺漏。
二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
三、與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
四、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
簽訂二手房買賣合同七個必須
1．必須確認房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責任
因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。
目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3．必須標明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。
4．必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。
5．必須有代理費明細單
隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。
但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。
6．買方必須見房主
現在有些經紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現“一房多賣”的違規(guī)操作，即經紀公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??
7．必須學會使用補充協議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
二手房買賣合同不可或缺的四大條款
房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據，而由于二手房的背景以及交易過程相對復雜，經常發(fā)生買賣雙方由于二手房合同內容不夠完備而引發(fā)糾紛的現象。對此，購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。
一、是要核實并寫明簽約主體。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，需要首先確認簽約主體的真實性，主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房屋買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔保的情況下，這個問題更需引起客戶的注意。
二、是要寫明違約賠償責任和賠償金額。房產交易過程復雜且金額較大，有時會出現意想不到的情況和違約行為。為避免以后出現糾紛時難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。
三、是要寫明房產、附屬設施的交接時間和有關費用承擔的劃界時間。在確定和寫明所購二手房及附屬設施的交接時間的同時，還應注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費用的劃界承擔時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。
四、是要寫明付款和過戶時間。對首付款和尾款，房產買賣合同一般規(guī)定由買方在不同時間段交付原房主。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。
如何簽訂二手房買賣合同
在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。
簽訂前
一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。
1、查看產權所有人的身份證件。
2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？
出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
二、對即將進行交易的房產進行必要的了解。
1、售方提供的房屋產權證是否屬實？
2、房產面積多大？
3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？
5、該房產是否已設定抵押？
根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。
6、該房產是否已設定租賃？
如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規(guī)定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。
簽訂時
一、需要準備的證明材料。
購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：
1、身份證原件或護照原件及復印件；
2、未成年人的戶口簿或出生證明；
3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：
1）香港地區(qū)：經國家司法部授權的香港律師公證；
2）澳門地區(qū)：中國法律服務（澳門）公司；
3）臺灣地區(qū)：經臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；
4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。
二、看清楚合同中的約定內容。
盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：
1、房款的金額是否寫清楚？
2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。
3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；
4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；
5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；
6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？
《上海市房地產轉讓辦法》的規(guī)定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；
7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？
8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）
1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。
2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。
3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。
4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。
二手房買賣合同無效的法定理由——承租人的優(yōu)先購買權
上下家在簽訂二手房買賣合同時，如果無視二手房現承租人的存在，則可能導致一個與買賣二手房目的相反的結果――二手房買賣合同無效。承租人完全有可能宣告買賣合同無效并取代下家地位，以上下家談成的合同條件為自己買房條件，與上家建立二手房買賣合同關系，最終取得房屋所有權。承租人這種先于下家取得房屋的權利稱為優(yōu)先購買權，它是一種法定的權利。因此，承租人優(yōu)先購買權是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權利。
《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！币虼?，承租人的優(yōu)先購買權是一種法定的專屬權利，原則上僅屬于承租人本人享有，不能轉讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應視為享有優(yōu)先購買權。承租人經出租人同意或默認轉租的，次承租人有優(yōu)先購買權。
承租人行使優(yōu)先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效、撤銷、租期屆滿終止或其他原因終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權。
承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權。承租人不得以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權。出租人與承租人之間買賣合同的主要內容如價款、付款方式等，應和出租人與第三人簽訂的買賣合同的內容相同。所謂同等條件即應當理解為買賣合同的權利義務。
承租人行使優(yōu)先購買權的期間，應該為承租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起的3個月。優(yōu)先購買權存續(xù)的時間條件以租賃期為準，租賃期滿，承租人再無承租人的主體資格，承租人的優(yōu)先購買權也隨之消滅。在租賃期內，出租方隱瞞房屋出售的事實，雖租期屆滿，承租人仍可行使優(yōu)先購買權。
承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權，不因登記與否而影響該項權利。但是，未經登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購買權不得對抗第三人。這里所說的第三人應為善意第三人。善意第三人是指該第三人對系爭房屋存在租賃關系表現為不知。
承租人的優(yōu)先購買權不是無限行使的，仍應受到一定限制。實踐中，雖有人主張房屋共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權，承租人的優(yōu)先購買權不能對抗共有人的優(yōu)先購買權，但部分共有人出賣共有物，實質上是部分共有人出賣自己的應有部分及他人的應有部分，他共有人主張承購共有物時，實質上是購買處分者的應有部分，亦享有優(yōu)先購買權。因此，共有人所謂的優(yōu)先購買權和承租人的優(yōu)先購買權的購買對象不同，前者為處分者的應有部分，后者為出租方享有所有權的整個房屋。出租人基于與第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權。承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優(yōu)先購買權。如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權；反之，則不能行使優(yōu)先購買權。其他不能行使優(yōu)先購買權的情形如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執(zhí)行等等。
拍賣是特殊形式的買賣，承租人仍享有優(yōu)先購買的權利，出租人或者拍賣行仍有義務通知承租人拍賣事宜。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權人經通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權?！钡谑鶙l規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人；如有更高應價，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”。等等。
因此，二手房出租方如欲在租賃期間出售該出租房屋，應在與承租人簽訂的租賃合同中增加承租人在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的內容，或取得承租人簽署的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的書面證明，這在實務中稱作“切結書”。若前述兩點都無法做到，則應當按照《合同法》規(guī)定，在出售前的合理期限內通知承租人，若承租人無異議，則視為其放棄優(yōu)先購買權。
