“二孩時代”到來后 創(chuàng)新戶型受剛需用戶青睞

“二孩時代”到來，三房四房產(chǎn)品成為市場成交的主流。由于目前房價仍處于高位，開發(fā)商通過創(chuàng)新戶型，增加產(chǎn)品的實用率來吸引剛需購房者。今年以來，東莞樓市90多平方米三房、110平方米左右的四房產(chǎn)品盛行，受到購房者的青睞，或?qū)⒊蔀閯傂璁a(chǎn)品的發(fā)展趨勢。
三房、四房產(chǎn)品成為市場主力
在東莞樓市限購限貸政策影響下，投資需求撤離東莞市場，剛需和改善需求成為市場成交主流，適合這兩種購房需求的三房和四房產(chǎn)品也因此成為市場供應(yīng)量和成交量最多的產(chǎn)品。
特別是去年“全面二孩”政策實行后，家庭購房者對于房間的需求發(fā)生明顯改變。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月東莞90~110平方米及110~145平方米洋房產(chǎn)品成交占比有所上升；其中90~110平方米產(chǎn)品成交占比達(dá)50%，110~145平方米產(chǎn)品成交占比37%，90~110平方米產(chǎn)品仍然是市場成交主力。
12月份，東莞樓市熱點輪番啟動，水鄉(xiāng)片區(qū)多個新盤項目入市，且以品牌開發(fā)商項目居多，繼續(xù)成為市場熱點。其中恒大濱江左岸、恒大翡翠華庭、金地城南藝境等多個項目后市將有新貨供應(yīng)。從產(chǎn)品類型來看，90~125平方米三房、125~144平方米四房、70~90平方米三房的供應(yīng)量最大，從成交來看，“小三房”和“大三房”以及四房產(chǎn)品的需求量也大。
創(chuàng)新戶型受青睞
值得注意的是，從2015、2016年東莞房價開始上升以來，東莞房價就一直處于較高位。雖然在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊影響下，房價漲幅放緩，樓盤定價趨于理性，但是整體房價仍然較高，剛需住宅產(chǎn)品總價較前兩年有明顯上升。這也使得購房者買房壓力加大，總價和首付款都有所增加。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月東莞洋房套均總價與10月持平,仍為182萬元/套，其中松山湖、長安遠(yuǎn)超其余鎮(zhèn)街。從11月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價來看，松山湖以467萬元/套的總價名列鎮(zhèn)街套均總價首位，其次是長安433萬元/套，排在第三位的南城套均總價299萬元/套。排名靠后的分別是中堂、橫瀝、橋頭、東坑、麻涌、望牛墩、黃江、企石、高埗、洪梅等鎮(zhèn)區(qū)。而值得關(guān)注的是，由于房價相對較低，近期麻涌、洪梅、望牛墩、橋頭、橫瀝等鎮(zhèn)街成交量較大。
業(yè)內(nèi)人士介紹，為了減少購房成本，購房者們對于面積小、總價低的房子更為喜愛，開發(fā)商為了迎合購房需求，創(chuàng)新開發(fā)出90余平方米三房、110余平方米四房的產(chǎn)品，吸引購房者入市。
戶型創(chuàng)新點
創(chuàng)新一：調(diào)整朝向
作為國際制造業(yè)名城的東莞，廠房多是不容忽視的現(xiàn)象，許多樓盤在新的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)時，周邊往往會有廠房、民宅等。樓盤處于工業(yè)區(qū)、民房聚集地，一定程度上將影響住房的景觀視野。為了避開這些問題，今年不少樓盤在設(shè)計時專門調(diào)整房間朝向，避開不利因素，面向景觀資源好的朝向或者小區(qū)花園，最大限度地讓業(yè)主們在家中就能欣賞到美景。
位于東城的萬科中天城市花園是一個三舊改造項目，是今年熱銷的產(chǎn)品之一。其推出92平方米三房兩衛(wèi)和115平方米四房兩衛(wèi)產(chǎn)品，戶型均朝向東南或西南。
望牛墩鎮(zhèn)海德駿園位于水鄉(xiāng)公園正對面，中間是小區(qū)設(shè)計的中式園林，從陽臺往下望去，非常漂亮，房子的后面則是一片原生態(tài)的香蕉林，戶型設(shè)計的朝向同樣也避開了小區(qū)一側(cè)的民宅。
創(chuàng)新二：減少走道面積
2014年8月，東莞開始試行《東莞市建設(shè)項目規(guī)劃指標(biāo)計算細(xì)則》，以往利用“入戶花園”“內(nèi)陽臺”“空中庭院”“空中花園”等進(jìn)行改變面積設(shè)計的行為成為歷史。在不能“偷面積高贈送”的情況下，為了增加實際使用率，開發(fā)商們通過創(chuàng)新戶型設(shè)計，在較小的面積上盡可能地獲得數(shù)量多的房間，來增加產(chǎn)品競爭力。萬科、碧桂園等品牌房企紛紛推出這類型產(chǎn)品來適應(yīng)需求，并且在今年市場上大量使用。
記者了解到，萬科中天城市花園92平方米三房兩廳兩衛(wèi)戶型實用率達(dá)到87.9%，在目前已經(jīng)取消“高贈送”面積的情況下，這么高的實用率是創(chuàng)新戶型設(shè)計的結(jié)果。東莞中原建筑中心介紹，該戶型過道短小，使用豎廳設(shè)計。
此外，萬科中天城市花園115平方米四房兩廳兩衛(wèi)戶型的實用率同樣達(dá)到87.4%。東莞中原建筑中心介紹，該戶型將公共盥洗室與走道合而為一，提高了公共空間的利用率。
創(chuàng)新三：巧妙設(shè)計衣柜
為了減少購房者的首付負(fù)擔(dān)，精裝修房也越來越多地出現(xiàn)在剛需產(chǎn)品市場上。12月2日，海德駿園舉行精裝品鑒會，邀請100多名業(yè)主前來驗收新家。一名業(yè)主指著主臥室的大衣柜告訴記者，嵌入式的大衣柜設(shè)計讓她很滿意，房間顯得寬敞了不少，同時衣柜層數(shù)多，很符合她的收納習(xí)慣。
東莞萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了迎合三房、四房的剛需購房者，他們專門對收納進(jìn)行過研究，比如三口之家和四口之家分別需要多大的鞋柜。
位于莞城的碧桂園東江月則專門在大門外設(shè)立了一個承重掛鉤，承重可達(dá)50kg以上，業(yè)主購物回家可以先將東西掛到掛鉤上，再從容地尋找鑰匙開門；雨天將雨傘掛在上面，避免弄臟家里的地板。
趨勢
求高實用率
將成為主流
在房價較高的情況下，追求高實用率戶型將是市場的主流。記者了解到，目前萬科、碧桂園等品牌房企多個樓盤高層以兩梯六戶為主，使用率達(dá)到87%，成為市場上暢銷戶型產(chǎn)品。同時，隨著“全面二孩”政策實行，家庭人口增加，傳統(tǒng)三房已無法滿足新的家庭結(jié)構(gòu)需求，未來四房的比例會越來越大。業(yè)內(nèi)人士介紹，在高房價下，控制面積提高實用率，是開發(fā)商制勝的關(guān)鍵，115平方米左右的四房戶型或?qū)⒊蔀橐环N趨勢。
東莞中原建筑中心建議，無論戶型如何創(chuàng)新變化，首要的還是安全性、防自然災(zāi)害、防盜等。在實用性方面，開間大小適宜，功能布局合理，方正實用，避免不規(guī)則空間出現(xiàn)；減少沒必要的走道，降低公攤，才會讓購房者覺得物有所值。
東莞中原建筑中心還介紹，戶型設(shè)計還需要靈活，戶型可以多變，可滿足家庭不同的生命周期對戶型的不同需求。另外，還要考慮到戶型的舒適性，做到功能分區(qū)、動靜分離、公私分離、主次分離、干濕分離。此外，還要有良好的隔音、采光、通風(fēng)、節(jié)能、智能等。