貸款時間為啥越長越好?知道這些你就賺了

算賬是一件很讓人頭疼的事兒，尤其是買房，相信大部分人都糾結(jié)過這兩件事：

1.關(guān)于還款方式，等額本金和等額本息，我選那種比較好？

2.關(guān)于貸款時間，選擇10年，可以少付利息，但有人告訴我銀行的錢能用多久用多久，為什么？

今天就探討下以購房自住為目的貸款涉及的這兩個問題：

1.等額本金和等額本息 選哪種還款方式？

先看二者有啥不同：

等額本金：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法剛開始還款額多，然后逐月減少，越還越少。

等額本息：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

（等額本金和等額本息月供構(gòu)成示意圖）

哪個要付的利息多？

如果按照貸款100萬，貸款期限30年利率5.39%（按照利率上浮10%）來算，等額本息的話總利息約是102萬元，每月還款約5600元；等額本金的話總利息約是81萬元，第一個月還款7269元，以后每月遞減12元。

從數(shù)字上看，等額本金支付利息比等額本息少足足21萬，那么從實際情況還有發(fā)展眼光看，哪一種更劃算？那一種更適合你？

等額本金適合的人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人。

購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些，具體要看實際的還款能力。

對于投資購房人來說，在貸款時間短的情況下，迅速還完貸款，可以節(jié)省一部分利息。前期還的多，可以迅速減少剩余的本金，在有需要的時候?qū)⑹Ｓ噘J款迅速還完，再出手不至于貽誤時機。（不過政策上房子是要回歸居住屬性的，投資還是要謹慎。）

等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同，前期還款壓力相對小一些，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升。所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年輕人。

（圖片來源：網(wǎng)絡）

以這份1989年的報紙為例，當時一個大學生每個月節(jié)衣縮食可以攢下來50元。假設(shè)當時你傾家蕩產(chǎn)湊夠了首付，按月供60元進行貸款，等額本息法30年，2019年還清，現(xiàn)在你每個月依然需要還60元的，而今天的60元只不過是吃個大盤雞加兩瓶啤酒。

2.為啥說能貸多久貸多久（占用銀行資金）？

貸款年限長，月供就少，月供少，占用銀行的資金就多，或者說使用銀行低成本資金的時間就長。

如果按照貸款100萬，貸款期限10年，利率5.39%（基準利率上浮10%）等額本息來算，每月還款約10798元；貸款期限20年的話，每月還款約6816元；貸款期限30年的話，每月還款約5609元；

如果你選擇20年就比選擇10年每個月少還3982元，拿這3982元去投資，尋求超過房貸利率的年化收益就是賺的。

所以，只要你要把這些錢投入到回報更好的渠道就行。

但是如果你把錢還給銀行了，想再以低利率的形式借出，就比較難。如果這時候碰上更好的投資機會，手里沒有現(xiàn)金也只能是干著急。

3.貸款時間越長，利率不就多了嗎？

我們要從長遠來看，要考慮通貨膨脹的因素。

通貨膨脹，一般定義為：在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平全面而持續(xù)的上漲—也就是說，在一段給定的時間內(nèi)，給定經(jīng)濟體中的物價水平普遍持續(xù)增長，從而造成貨幣購買力的持續(xù)下降。

那么未來的三十年，我們會不會繼續(xù)通貨膨脹？

西方經(jīng)濟理論體系認為：

1、適當?shù)耐ㄘ浥蛎浻兄诮?jīng)濟發(fā)展，會刺激生產(chǎn)，增加投資，人民傾向于花出手里的現(xiàn)金從而刺激消費以及生產(chǎn)，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位和工資。而通貨緊縮會減少生產(chǎn)，縮小投資，人民傾向于儲存現(xiàn)金以便未來購買到更多東西，所以消費和生產(chǎn)都會萎縮。

2、當政府出現(xiàn)財政危機必須要增加收入的時候，有三種方式，一是增加稅收；二是向公眾借債；三是增加貨幣供應。由于前二種方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三種方式。

3、認為政府不應該任由經(jīng)濟危機的產(chǎn)生，政府有義務通過量化寬松的方式來“熨平”經(jīng)濟波動，來避免社會動蕩的產(chǎn)生，即便代價是通貨膨脹。

所以我們不妨以長遠的目光來看，通貨膨脹是個永久的話題。

這就意味著，你借的錢的利率只是名義利率，實際利率遠遠沒有那么高，需要扣除通貨膨脹率，實際的利率是一個很低的數(shù)值。

所以，買房不僅僅是買，還要算，比如盡量的降低首付，延長還款時間，尤其是年輕人，即便是自住，也要學會以投資的心態(tài)去買房，因為你永遠不知道你手里保有的現(xiàn)金流在某個時候能發(fā)揮多么重要的作用。