這是最好的時(shí)代，也是最貴的時(shí)代
作者：王迪
最近，相比于曾經(jīng)猶如脫韁野馬般的高房?jī)r(jià)，一路飆升的高房租卷入了輿論的漩渦。8月18日，我愛我家副總裁、我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉因炮轟中介助推房租上漲而辭職；8月17日，北京住建委約談自如、蛋殼、相寓不得惡性競(jìng)爭(zhēng)推高房租。一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓及高房租成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，北京上半年租金均價(jià)為4649元/套，環(huán)比去年下半年上漲7.3%，今年6月份環(huán)比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比5月增長(zhǎng)了1%，同比2017年6月增長(zhǎng)了3.1%。此數(shù)據(jù)并非孤例，諸葛找房的數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了持續(xù)攀升的房租。北京2017年3月至2018年7月房租均價(jià)一直呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)。從今年5月至7月北京房租均價(jià)由80.5元／月／平方米上漲90.12元／月／平方米，月均漲幅約為6%。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著暑期租房高峰期的來臨，北上廣深等一線城市在出現(xiàn)了季節(jié)性上漲之外，但漲幅卻比往年來勢(shì)“兇猛”。更有網(wǎng)友表示：“本來5300元左右，現(xiàn)在直接漲到了7000！之前是買不起房，現(xiàn)在是連租也租不起了?！?/strong>
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)顯示，在長(zhǎng)沙、南京、北京、濟(jì)南、上海、廣州、杭州等城市呈現(xiàn)租金環(huán)比漲幅明顯增加的現(xiàn)象。其中，長(zhǎng)沙環(huán)比漲幅最高為4%，北京租金漲幅為2.5%，上海、廣州增幅達(dá)1%。
供需失衡、資本等因素成為“幕后推手”
為何房租會(huì)迎來大漲？在貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，總量不足、結(jié)構(gòu)失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。
具體來看，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計(jì)約1600萬間，對(duì)應(yīng)于接近2200萬常住人口，缺口顯著；其二，北京等一線城市的租賃人口中，80%集中在20—35歲，月均收入低于1萬元，60%為合租，屬于高度的價(jià)格敏感型，需求主要是單間，但是市場(chǎng)的供應(yīng)是整租和大戶型居多。此外，受大興火災(zāi)事件影響，2017年12月新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。隨著畢業(yè)季臨近，2018年5、6兩月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。
“房住不炒”“租售并舉”等政策的推出，讓資本看到了長(zhǎng)租公寓這一全新的市場(chǎng)“藍(lán)?！薄?/span>一批以蛋殼、自如等一批中介機(jī)構(gòu)涌入長(zhǎng)租公寓高價(jià)搶奪房源，租客在租金博弈過程中成為“買單”者。
近日，清華水木論壇有名為“仙翩”的網(wǎng)友發(fā)帖稱，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預(yù)期價(jià)位原本在每月7500元，但自如和蛋殼兩家中介在經(jīng)過三輪抬價(jià)之后，房租原地大漲3300元，高達(dá)10800元。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁則認(rèn)為，重裝修、重裝配的現(xiàn)狀模式，讓長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了跑偏的問題，是這輪房租租賃暴漲的真實(shí)原因。事實(shí)上，北京“騰籠換鳥”構(gòu)建“高精尖”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)定位，金融IT、高端服務(wù)業(yè)人群在要求房屋品質(zhì)提升的同時(shí)，這讓裝修及管理成本也轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。
與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商抬高價(jià)格消息相對(duì)的是，長(zhǎng)租房市場(chǎng)的盈利問題也成為其發(fā)展的“攔路虎”。業(yè)內(nèi)人士表示，由于部分裝修、運(yùn)營(yíng)等成本偏高，即便是出租價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)20%，有時(shí)候也很難盈利。
“按照當(dāng)下的租售比，從修正的角度看，正常的市場(chǎng)租售比是會(huì)超過資金成本的，而國(guó)內(nèi)資金成本現(xiàn)在最便宜在5-6%，租售比只有1-2，也就是，如果按照資本市場(chǎng)的獠牙，租金需要暴漲2-3倍，他們才有穩(wěn)定的長(zhǎng)期市場(chǎng)利潤(rùn)?！?/strong>中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
如何破局？
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為租金問題的本質(zhì)是供求，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正供求失衡。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國(guó)租賃人口共計(jì)1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗(yàn)。以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上，供不應(yīng)求仍是主要矛盾。
“核心在于構(gòu)建一套完整的租賃供應(yīng)體系，就目前來看，可以從存量的私人房源、集體建設(shè)用地、企業(yè)閑置用地三個(gè)潛在的供應(yīng)渠道進(jìn)行供地?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。
胡景暉則表示，長(zhǎng)租公寓問題一旦爆發(fā)，資金鏈一旦斷裂，承租人涉及量將涉及范圍非常廣，今年或明年是長(zhǎng)租公寓死亡之年。為此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，亟待“規(guī)范化”，政府及相關(guān)部門必須對(duì)長(zhǎng)租公寓嚴(yán)格監(jiān)管，如果任由此輪房租價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的問題。
月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)顯示，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談住房租賃企業(yè)，明確“三不得”“三嚴(yán)查”。同步對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。這在一定程度上，對(duì)中介發(fā)展具有一定的警示作用。
“在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。租賃市場(chǎng)的規(guī)范需要法律、制度規(guī)范，更需要監(jiān)管的強(qiáng)介入，對(duì)資本要有約束，政策的導(dǎo)向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王，市場(chǎng)在公共產(chǎn)品供給領(lǐng)域有時(shí)是失靈的?！?恒 大研究院副院長(zhǎng)夏磊稱。
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