兩年前一個(gè)朋友想買(mǎi)房子，首付只差6萬(wàn);

我建議他周轉(zhuǎn)一下，他說(shuō)不想有這么大的壓力，說(shuō)再賺一年就夠了！

然后通過(guò)一年奮斗，現(xiàn)在首付還差15萬(wàn)

————思路不對(duì)，努力白費(fèi)。

現(xiàn)象：調(diào)控政策讓房?jī)r(jià)越來(lái)越高

要搞清楚什么是「調(diào)控」

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，「調(diào)控」并不是讓房?jī)r(jià)下跌，而是抑制房?jī)r(jià)暴漲，也就是讓房?jī)r(jià)慢慢上漲。

下面一組數(shù)據(jù)可以方便大家更直觀的感受「調(diào)控」背后的深意：

今年房?jī)r(jià)1萬(wàn)，明年1萬(wàn)5，漲50%，國(guó)家開(kāi)始控制；

今年房?jī)r(jià)1萬(wàn)5，明年2萬(wàn)，漲33.3%，調(diào)控效果顯著；

今年房?jī)r(jià)2萬(wàn)，明年2萬(wàn)6，漲30%，調(diào)控已見(jiàn)成效；

今年房?jī)r(jià)2萬(wàn)6，明年3萬(wàn)3，漲26.9%，房?jī)r(jià)漲幅在控制內(nèi)。

從這個(gè)數(shù)據(jù)可以得出一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：「調(diào)控」政策減緩了房?jī)r(jià)上漲的速度，但并沒(méi)有阻止房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

很多人「觀望」的結(jié)果

然而，很多人總在「觀望」，房子100萬(wàn)的時(shí)候不買(mǎi)，等漲到200萬(wàn)，怕繼續(xù)上漲就來(lái)買(mǎi)了。其實(shí)這還算好，有些人是就默默的等待了好幾年，最后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲到連首付都出不起了。

看一下房子的金字塔結(jié)構(gòu)，地皮是‘’正虎“”拍賣(mài)的，所得拍買(mǎi)款用來(lái) 財(cái)政支出的，目前地皮是越拍越高。 開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有那么多資金來(lái)建設(shè)房子，銀行可以貸款一部分，另外一部分是金融公司貸款，金融公司也是銀行的錢(qián)。金融公司需要百份之十的利息。所以高背后正虎。你還覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？那是不可能的事了。

除了2008年樓市出現(xiàn)大拐點(diǎn)，其他時(shí)段的調(diào)控政策依舊讓房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

從趨勢(shì)上看，總的來(lái)說(shuō)

根據(jù)中國(guó)十幾年樓市調(diào)控政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)走勢(shì)的研究，得出以下重要結(jié)論：

第一：越是限制的東西越證明了它的稀缺，越稀缺的資源越?jīng)]有跌價(jià)的可能。

第二：沒(méi)有機(jī)會(huì)創(chuàng)造機(jī)會(huì)也要買(mǎi)房（尤其是大城市及周邊地區(qū)）。

第三：一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)后半年是購(gòu)房比較好的時(shí)機(jī)。

經(jīng)過(guò)各大城市密集的樓市調(diào)控政策，「瘋狂」的房?jī)r(jià)稍微冷卻，不少有住房需求的購(gòu)房客開(kāi)始觀望，盼望房?jī)r(jià)回落后，入手一套「最劃算」的房子。

原因：政策只調(diào)需求不控供給不漲才怪

如果你認(rèn)同了「調(diào)控政策讓房?jī)r(jià)越來(lái)越高」的觀點(diǎn)，我們就繼續(xù)往深里走一步，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

不管是限購(gòu)也好，限貸也罷，幾乎所有的樓市政策都是針對(duì)需求方（買(mǎi)方）做出的調(diào)控。如果你對(duì)房并沒(méi)有太大感受，那么我們舉一個(gè)人人都能買(mǎi)得起的事物做例子。

以買(mǎi)肉為例，如果國(guó)家出臺(tái)一系列政策來(lái)限制大家購(gòu)買(mǎi)，但是賣(mài)肉的人（供給方）卻不受政策約束，假如現(xiàn)在一個(gè)家庭只能買(mǎi)一斤，很多人會(huì)出現(xiàn)一種心理感受：肉變得稀缺了，于是大家會(huì)想盡辦法甚至離婚只為了多買(mǎi)一斤肉。

大家都想方設(shè)法去買(mǎi)肉，你覺(jué)得肉價(jià)可能降下來(lái)嗎？

買(mǎi)肉和買(mǎi)房是一樣的，這也就印證了「真話財(cái)經(jīng)」開(kāi)篇寫(xiě)到的第一個(gè)觀點(diǎn)：越是限制的東西越是證明稀缺，越稀缺的資源越?jīng)]有跌價(jià)的可能。

當(dāng)房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，政府收了土地出讓金，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)也火熱起來(lái)了之后，為了平息民怨、防止泡沫過(guò)大，政府會(huì)再次開(kāi)始調(diào)控，如此周而復(fù)始，結(jié)果就是房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。所謂的“調(diào)控措施”表面上是要“保障居民基本住房需求，打擊房地產(chǎn)投機(jī)”，實(shí)質(zhì)上是為了保住房地產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮，保住勝利的果實(shí)，調(diào)控措施從來(lái)都沒(méi)有對(duì)炒房者形成真正的打擊。

央行參事盛松成也提出了相同的想法，他認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題較為突出。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

>>首先，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。

>>其次，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。

>>最后，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

因此，供給端的調(diào)控變顯得尤為重要。

政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施主要是限購(gòu)、限貸、不供地，限購(gòu)和限購(gòu)只是壓制了短期需求，一旦政策放開(kāi)，被集中的需求就會(huì)被瞬間釋放，市場(chǎng)供給跟不上，極易導(dǎo)致恐慌性搶房，房?jī)r(jià)飆升，一次又一次的事實(shí)證明了這一判斷；政府不供地的理由讓我覺(jué)得可笑，不供地居然是為了防止出現(xiàn)“新地王”，“地王”確實(shí)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，可能短期內(nèi)提高市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)不可能違背供求關(guān)系決定價(jià)格的原理，地王不斷出現(xiàn)的原因恰恰是政府縮減住房土地供給和暗箱操作。

解決：新政出臺(tái)半年內(nèi)趕緊買(mǎi)

剛剛說(shuō)完我開(kāi)篇提出的第一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)第二個(gè)：沒(méi)有機(jī)會(huì)創(chuàng)造機(jī)會(huì)也要買(mǎi)，根據(jù)研究表明，新政出臺(tái)半年內(nèi)買(mǎi)房比較合適。

新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)會(huì)最先出現(xiàn)反應(yīng)，瘋狂的市場(chǎng)可能會(huì)迅速「制冷」。買(mǎi)房人會(huì)開(kāi)始等待觀望，上漲的房?jī)r(jià)很可能短時(shí)間內(nèi)得到穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府出臺(tái)的多次調(diào)控政策均在于抑制樓市虛火，最終目的并非「打壓樓市」，房?jī)r(jià)大跌并不是政府愿意看到的景象,即使出臺(tái)調(diào)控政策,房?jī)r(jià)也難大跌。

但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，市場(chǎng)將逐步消化調(diào)控消息，隨著剛需族的逐步入市，房?jī)r(jià)會(huì)逐步走出冰凍階段，逐步復(fù)蘇。因此，新調(diào)控政策出臺(tái)半年內(nèi)買(mǎi)房，可能會(huì)獲得這個(gè)波段比較低的價(jià)格。

具體到今年，調(diào)控政策密集發(fā)力，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明年第二季度部分城市或有「量?jī)r(jià)齊跌」的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性下跌。

當(dāng)然，除了政策性規(guī)律，還有一些大家熟知的買(mǎi)房技巧。比如，五月買(mǎi)房都不錯(cuò)，這個(gè)期間一般上班族們相對(duì)空閑的時(shí)期，大家有更多的時(shí)間去挑選房源

金九銀十過(guò)后，就開(kāi)始轉(zhuǎn)入淡季了。開(kāi)發(fā)商在這段期間需要資金回流，會(huì)大幅度的推出優(yōu)惠措施。同時(shí)為了刺激銷售，也會(huì)推出一批特價(jià)房來(lái)吸引客戶，宣傳造勢(shì)。

總歸一句話，別再觀望趕緊買(mǎi)房！或許曾經(jīng)讓你顧慮太多，買(mǎi)房實(shí)際也沒(méi)有那么麻煩，量力而行，房地產(chǎn)始終是最保值的投資，性價(jià)比高的樓盤(pán)不論從各方面價(jià)格都不會(huì)有太大的波動(dòng)，也會(huì)有較高的保值性。別因?yàn)橐恍┰?jīng)，錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)就再找不回來(lái)了，未來(lái)買(mǎi)房門(mén)檻會(huì)越來(lái)越高。