安吉房產(chǎn)網(wǎng)2019年要特別留意這5大選房標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于一個(gè)普通家庭來說，房子可能是一生中最重要和最大額的一筆投資，一旦買錯(cuò)就覆水難收。

以前搭上樓市順風(fēng)車，閉著眼睛買都在賺錢，但不代表做對(duì)了。而今年，樓市更是發(fā)生巨變，別說像以前那樣隨便買，就算你挑著來買，如果你還是以老一套的標(biāo)準(zhǔn)來買房，你就會(huì)發(fā)生市場(chǎng)已經(jīng)不流行這一套了。

今天，我就和大家分享5個(gè)與過去不一樣的買房標(biāo)準(zhǔn)。

1.地段不能只看市中心

（1）最好的地段是城市

這是首先要跟大家明確的一點(diǎn)。

買房看地段，看什么，中國(guó)那么大，肯定先看這個(gè)國(guó)家地段。一個(gè)國(guó)家的地段是什么，就是城市！

選城市，應(yīng)該怎么選呢？

有能力的，在一線、強(qiáng)二線和環(huán)一線中選擇，而且一線＞強(qiáng)二線＞環(huán)一線。

如果一定要回老家附近買，那也優(yōu)先選擇省會(huì)，家鄉(xiāng)省會(huì)＞家鄉(xiāng)地級(jí)市＞家鄉(xiāng)縣城。

那是不是要我們放棄自己的所在城市，一定要去毫不相關(guān)的城市買房嗎？那也絕對(duì)不是。

不管你所處城市的大小，如果你是在這個(gè)城市上班和發(fā)展，你要買一套房子來住，挑這個(gè)城市地段好的樓盤去買房就是了。

但是如果你在老家拼搏又想回老家買房，或者你小孩在大城市讀書，又或者你已經(jīng)完全解決剛需，只是為手上空余的錢找個(gè)投資去處的，那大城市才是你的首選。

如果你是上進(jìn)的，你或者你的孩子是要在大城市打拼的，靠自己拼搏有機(jī)會(huì)買得起一線城市的房子，千萬別貪便宜買回自己老家去。

因?yàn)槟阗I的不是房子，買的是未來的機(jī)會(huì)，更是你小孩的機(jī)會(huì)。就算你自己回到了三四線城市，我敢保證，你的小孩在未來，還是會(huì)跑到一線城市來發(fā)展，到時(shí)候又讓小孩重頭開始，那又何苦呢？

作為父母，現(xiàn)在占住了一線城市的資源，其實(shí)你也為你的下一代占住了資源。

（2）傳統(tǒng)的地段觀需要升級(jí)

大家都能感受得到，2018年下半年很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下跌狀態(tài)，比如廣州、成都和貴陽。房?jī)r(jià)下跌很正常，08年、11年都下跌過，但是奇怪的是這一波下跌，這3個(gè)城市都是中心區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)跌。但是，過往的經(jīng)驗(yàn)不是告訴我們，中心區(qū)房?jī)r(jià)才是最堅(jiān)挺的嗎？為何卻領(lǐng)跌了呢？

實(shí)際上，這里面發(fā)生了一些微妙的變化。

1、老城區(qū)的居住環(huán)境存在缺陷，路窄人多環(huán)境差。而地鐵的開通拉升了城市骨架，很多城市出現(xiàn)了多中心，對(duì)老中心造成了沖擊，只要不是太偏遠(yuǎn)，大家更多是選擇花少點(diǎn)錢住好一點(diǎn)新一點(diǎn)的環(huán)境。

2、年輕人購(gòu)房需求的變化。一個(gè)城市的購(gòu)房群體70%是集中在25-45歲的這個(gè)人群，對(duì)于2018年而言，也就是1974-1994年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。80后90后這些年輕人，他們的購(gòu)房需求在發(fā)生著一些改變，甚至是一些趨勢(shì)性的改變。如果有方便的交通工具，寧愿住遠(yuǎn)一點(diǎn)，上班時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，也得住大一點(diǎn)，房子新一點(diǎn)，環(huán)境好一點(diǎn)。也就是說在一定的距離內(nèi)，我可以不買最中心的，但是我一定想買住得最舒服的。

所以傳統(tǒng)的地段論：地段、地段和地段。會(huì)隨著居住升級(jí)，隨著地鐵將城市骨架拉大，通勤距離縮短，商業(yè)和教育配套的向外延伸，大家對(duì)位置的偏執(zhí)在減少，對(duì)居住品質(zhì)的要求在提高，會(huì)慢慢改變。未來那些除了有老城區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)而沒有其它優(yōu)勢(shì)的老房子，將會(huì)被年輕人所嫌棄，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)很大。

舊地段論必須升級(jí)，新的地段判斷標(biāo)準(zhǔn)：買房要看地段，但是不唯地段。而是在城市多中心發(fā)展之下，圍繞多個(gè)中心，結(jié)合環(huán)境和配套去挑選房子。

（3）如何選一個(gè)城市的地段

①離CBD、市政府的距離多近。

越近越保值越能增值，當(dāng)然，越近也會(huì)越貴。為什么？因?yàn)檎驗(yàn)闀?huì)花重金打造這些地方，這里會(huì)有最多好資源集中，商務(wù)配套、學(xué)校配套、交通配套。

一定要給大家一個(gè)數(shù)據(jù)的話：一線城市，好的地段，一般不要距離CBD 18公里以上。

很多人說，CBD核心區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)是特別貴，還能買嗎？我告訴你，買得起，還是可以買，因?yàn)闆]有最貴，只有更貴。

②新的、有發(fā)展的核心城市規(guī)劃區(qū)

一個(gè)城市的新規(guī)劃區(qū)，就看一點(diǎn)：有沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐。因?yàn)橛泻诵漠a(chǎn)業(yè)，才能吸引高質(zhì)量的人才，高質(zhì)量的人才才能支撐起房?jī)r(jià)。

簡(jiǎn)單通俗一點(diǎn)說：多不多大公司搬遷過來。大公司是支撐產(chǎn)業(yè)的核心力量，也是支撐房?jī)r(jià)的核心力量。深圳的前海、廣州的琶洲、武漢的光谷新區(qū)就是很好的例子。

③兩條個(gè)性化的標(biāo)準(zhǔn)來判斷一個(gè)地段

●如果有星巴克入住的地段，那一定不會(huì)是差的的地段。

星巴克選址前都會(huì)做大量的人流和消費(fèi)調(diào)查，差的地段，星巴克是不會(huì)選的。

●如果一個(gè)地方，連全國(guó)餐飲連鎖大王沙縣小吃和蘭州拉面都沒有，那這個(gè)地段真的是偏僻到?jīng)]有朋友了。

這個(gè)是中國(guó)特色，沙縣和蘭州是最接地氣的餐飲連鎖店，如果一個(gè)地段差到連沙縣都不愿意過去，那是有多凄涼。

2.學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值正在被動(dòng)搖

（1）學(xué)區(qū)房的神話難以延續(xù)

除了地段，很多人買房關(guān)注一點(diǎn)，那就是學(xué)區(qū)。大家都知道很清楚學(xué)區(qū)房尤其是好學(xué)區(qū)房的稀缺性，不管任何一個(gè)城市，最好的那批學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一定是非常貴的，北京的學(xué)區(qū)房最高賣到15萬/㎡，天津賣到10萬/㎡，南京賣到9萬/㎡。在大家的理念里會(huì)有一個(gè)聲音：投資就買學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)保值增值神話會(huì)延續(xù)嗎？

2015年，教育部就已經(jīng)在推動(dòng)多校劃片和搖號(hào)入學(xué)等政策，也就是一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，隨機(jī)搖號(hào)入學(xué)。像北京、廣州等大城市都在推廣，尤其是北京率先試行。而在這樣的一個(gè)趨勢(shì)中，大量的優(yōu)質(zhì)學(xué)校的價(jià)值會(huì)被周邊差學(xué)校所稀釋。很明顯，政府在有意打破這種教育教育被部分樓盤單一綁定壟斷性。

前不久一篇文章《這塊屏幕可能改變命運(yùn)》刷屏朋友圈。

現(xiàn)實(shí)中存在著兩條教育平行線，一條線是：成都七中，去年30多人被伯克利等國(guó)外名校錄取，70多人考進(jìn)了清華北大，一本率超九成，號(hào)稱“中國(guó)最前列的高中”。

另一條線是：中國(guó)貧困地區(qū)的248所高中，師生是周邊大城市“挑剩的”，曾有學(xué)?？忌弦槐镜膬H個(gè)位數(shù)。

如今直播改變了這兩條線，200多所中國(guó)貧困地區(qū)的學(xué)校，全天候跟隨成都七中直播，從過去考上一本的僅為個(gè)位數(shù)，現(xiàn)在有的學(xué)校出了省狀元，有的本科升學(xué)率漲了幾倍、十幾倍。從16年來，7.2萬名學(xué)生，跟隨成都七中走完了高中三年。其中88人考上了清北，大多數(shù)成功考取了本科。

雖然，這篇文章過于強(qiáng)調(diào)了科技的作用，過分渲染名校名師的光環(huán)，忽視了課堂里普通老師重要的監(jiān)督指導(dǎo)作用。

但是，這就是事實(shí)和結(jié)果，科技改變教育，沖擊學(xué)區(qū)。

學(xué)區(qū)房的高價(jià)，本質(zhì)上是教育資源有限的前提下設(shè)立學(xué)區(qū)制度導(dǎo)致的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物。而當(dāng)教育迎來科技升級(jí)，當(dāng)科技帶來教育共享，學(xué)區(qū)房必然面臨沖擊。

不管是政策調(diào)整，還是科技升級(jí)，總之學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值并非屹立不倒。

（2）剛需還離不開學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值受到動(dòng)搖，那是不是就是說學(xué)區(qū)房就毫無價(jià)值呢？不是的。

學(xué)區(qū)房重要嗎？相當(dāng)重要！因?yàn)檫@關(guān)系到你小孩的未來。

好的學(xué)區(qū)房，會(huì)有這樣的一些好處：

它能提供最好的師資資源和教育設(shè)備，是良好學(xué)風(fēng)、學(xué)生眼界和見識(shí)的保障；

它是你孩子能夠獲得更好人脈的開始，好的成長(zhǎng)環(huán)境是給孩子的一筆財(cái)富；

它是保值升值的重點(diǎn)投資品，優(yōu)秀教育的稀缺性短時(shí)間內(nèi)很難解決；

而且你們考慮過學(xué)區(qū)房背后的圈層嗎？買得起這個(gè)城市好學(xué)區(qū)房的，都至少是這個(gè)城市的精英階層。孩子一入學(xué)就可以跟更高層次的階層成為同學(xué)，未來資源和人脈、格局都會(huì)不一樣。

我和大家講學(xué)區(qū)的重要性，不是讓大家一味的超乎自己的能力去追逐學(xué)區(qū)房，只是想告訴大家一個(gè)事實(shí)：好的學(xué)校，是你小孩子能夠接受更好教育的大概率保障！買房，在自己能力之下，盡可能的往好學(xué)校去挑！

雖然現(xiàn)在學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值受到?jīng)_擊，但短期內(nèi)學(xué)區(qū)房仍然必不可少，即使學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值下跌，也是從試行的一二線大城市向外蔓延。至少目前這一刻，你還是離不開學(xué)區(qū)房。

（3）如何找到不貴又好的學(xué)區(qū)房？

每個(gè)城市那些頂級(jí)的學(xué)區(qū)房，他的價(jià)格絕對(duì)不低，尤其是北上廣深，那不是每個(gè)老百姓都能承受得起的。

要讀好的學(xué)區(qū)，也未必一定要去擠那些最好的學(xué)校，在很多城市，尤其是北京，那些好的學(xué)區(qū)房的房子其實(shí)都很破舊，不要為了小孩子的讀書完全不去管居住的舒適性，這也是不對(duì)的。

那么有什么方式可以不用買特別貴的學(xué)區(qū)房，又能讀到相對(duì)的好的學(xué)校呢？

①挨著一些高端新樓盤附近買房

不是所有高端樓盤都是扎堆的。其實(shí)在很多城市，即使一些高端盤旁邊可能是圍著一些比較老的小區(qū)了。如果新項(xiàng)目的樓盤定位是高端盤，而且他有規(guī)劃建學(xué)校，大概率那個(gè)學(xué)校不會(huì)差。在高端新樓盤的旁邊買一套二手房，你的小孩就有大概率直接能讀那個(gè)新樓盤建好的學(xué)校。

②買中高檔樓盤相對(duì)聚集的區(qū)域

為什么呢？第一有那么多開發(fā)商一起來建設(shè)，第二畢竟涉及到很多居住人口，政府一定不會(huì)也不敢不管，肯定會(huì)做好基建安排和資金投入。那么對(duì)于這樣的區(qū)域，就算是期房，你也不用擔(dān)心它的學(xué)校問題。

畢竟很多東西都會(huì)逐利而生，學(xué)校也一樣。如果這片區(qū)域的確有很多新樓盤，只要是中高端以上，肯定會(huì)有好學(xué)校跟過來。這里的生源和家長(zhǎng)絕對(duì)不差，優(yōu)質(zhì)生源，往往會(huì)吸引到靠譜的師資。

③讀私立學(xué)校

如果你已經(jīng)買了房，但是分配的學(xué)區(qū)并不是太好的學(xué)區(qū)，而頂級(jí)學(xué)區(qū)的房子又特別貴，而你的購(gòu)房預(yù)算也有限。那么可以考慮挑一套自己喜歡，住的舒服的房子，然后給小孩選一所好的私立學(xué)校去讀書。

現(xiàn)在也有一些私立學(xué)校做的特別好，甚至不會(huì)差過那些公立學(xué)校，而且讀得起私立學(xué)校的學(xué)生家庭都不會(huì)太差，這也是對(duì)孩子來說不錯(cuò)的圈層。

當(dāng)然，也一定挑選風(fēng)氣好的私立學(xué)校。除了錢之外，私立學(xué)校也有刪選生源的標(biāo)準(zhǔn)：比如說考試、面試等。

總之讀私立，你要考慮兩個(gè)事情：

1、讀私立的一年的花費(fèi)要多少，6年下來值不值得你買一套好的學(xué)區(qū)房；

2、因?yàn)樗搅⒌倪x擇可以大大超過你住的周邊，你得考慮孩子的接送問題；

（4）買學(xué)區(qū)房的四大坑

①相鄰學(xué)?！賹W(xué)區(qū)房

看似離學(xué)校很近的房子，但可能不一定被劃進(jìn)家長(zhǎng)想要選擇的學(xué)校。

所以，買學(xué)區(qū)房之前你要做的，是先去相關(guān)部門，教育部、派出所做了解查詢，你買的這個(gè)小區(qū)所劃分的學(xué)校是哪個(gè)？這樣才能確保萬無一失。

②名?！賹W(xué)區(qū)房

因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的暴利，很多小區(qū)會(huì)花錢租某個(gè)名牌學(xué)校的名號(hào)來聯(lián)合辦學(xué)，很多時(shí)候只是一個(gè)牌子而已，和真正的名校實(shí)際上完全沒有任何關(guān)聯(lián)。

針對(duì)這種情況，你只需要確保一點(diǎn)：學(xué)校的教育質(zhì)量。系統(tǒng)一點(diǎn)的就是上網(wǎng)查數(shù)據(jù)，查分校和總校之間的關(guān)系，校長(zhǎng)是不是總校派來的，老師的等級(jí)水平，總校和分校之間的資源共不共享等。

一個(gè)更直接的方式：去找這個(gè)學(xué)校的學(xué)生家長(zhǎng)去問下就知道了。

找一天學(xué)生準(zhǔn)備放學(xué)的時(shí)間，你提前20分去到校門口，就有大把在無聊等孩子放學(xué)接送孩子的家長(zhǎng)，只要你長(zhǎng)得不是那種兇神惡煞，他們肯定很愿意和你分享。

上述方法適用于所有你想了解所有學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量。

③買到已經(jīng)變了的學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房政策調(diào)整頻繁，“學(xué)區(qū)”的地理劃分不會(huì)一成不變的。

在購(gòu)買學(xué)區(qū)房之前，大家可以事先向教育局、街道、學(xué)校招生辦、派出所等相關(guān)部門了解清楚招生政策的變化，詢問近期是否會(huì)出現(xiàn)學(xué)區(qū)重新劃分的情形，特別是對(duì)于兩個(gè)學(xué)區(qū)交界線附近的房子更要當(dāng)心。

注意：學(xué)區(qū)劃分一般不包括在建小區(qū)，務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待！

④房子買了，戶口遷不進(jìn)去（專指二手房）

要杜絕這種情況，需要大家在購(gòu)房合同中增加原業(yè)主的戶口應(yīng)在付清房款前遷出的約定，而且一定要是書面約定，因?yàn)槿绻麅H僅是口頭約定遷出戶口，而實(shí)際原業(yè)主戶口遲遲不遷出的話，由于戶口管理政策的限制，孩子還是沒法入學(xué)！

而且要注意，一定要購(gòu)買70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，而不是學(xué)區(qū)范圍內(nèi)40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住房（公寓），這兩者最大的區(qū)別就是商住房是落不了戶的，不具備學(xué)區(qū)名額！

3.最關(guān)鍵的交通——地鐵

（1）地鐵的重要性

地鐵的作用是將城市空間骨架拉大，將人口進(jìn)行分流，將城市各地鐵區(qū)域間的交通時(shí)間距離縮短，有地鐵和沒地鐵，對(duì)于城市通勤來說是兩個(gè)概念。更關(guān)鍵的是，地鐵有利于房子保值增值。作為政府的重要基建投資，1公里5個(gè)億的成本，如果開發(fā)不起來，地價(jià)不升，房?jī)r(jià)不升，怎么通過賣地回收成本？

地鐵是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵，地鐵才是最實(shí)用、最價(jià)格親民的通勤方式。從地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的提升就能看出地鐵的重要性。

地鐵對(duì)近郊物業(yè)和遠(yuǎn)郊物業(yè)的價(jià)值提升分別達(dá)到20-25%和10-15%。

距離地鐵站越近，住宅價(jià)格較高；3公里范圍內(nèi)，向外每輻射1公里住宅價(jià)格下降6%—9%。

地鐵的輻射范圍是有限的，所以大家一定要正確理解“地鐵房”的概念，以地鐵與住宅的距離作為判斷依據(jù)，步行400米內(nèi)的稱為正地鐵房，800米內(nèi)的為準(zhǔn)地鐵房，1.5公里內(nèi)的為近地鐵房。

要買地鐵房，最好就能在地鐵利好推高房?jī)r(jià)之前出手。

地鐵建造的不同時(shí)期，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不一樣，地鐵的建造階段包括：規(guī)劃出臺(tái)、地鐵正式動(dòng)工、正式開通運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)成熟期。對(duì)房?jī)r(jià)影響最大就是：規(guī)劃出臺(tái)和正式開通運(yùn)營(yíng)，這兩個(gè)階段前出手可以以更低的價(jià)格買到地鐵盤。

（2）高鐵并不是城市逆襲的希望

開通地鐵的幾乎都是一二線大城市，那三四線小城市沒有條件開通地鐵怎么辦？沒錯(cuò)，高鐵。如果說地鐵是大城市的專屬交通，那么高鐵則是屬于雨露均沾的大眾產(chǎn)品，能夠飛入平常百姓家。這些三四線小城市都希望通過開通高鐵，實(shí)現(xiàn)城市的逆襲，而開發(fā)商們又通過高鐵的開通進(jìn)行房?jī)r(jià)宣傳，老百姓們又希望通過購(gòu)買老家的高鐵概念房來實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，可事實(shí)能實(shí)現(xiàn)嗎？

有報(bào)告專門針對(duì)高鐵的開通前后，對(duì)開通城市的常住人口、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和收入四大指標(biāo)的變動(dòng)情況進(jìn)行分析，大致反映高鐵對(duì)沿線三四線城市的影響。

首先，先看高鐵開通對(duì)人口的影響。36個(gè)城市中有21個(gè)城市，常住人口的占比出現(xiàn)下降，其中京滬高鐵沿線下降的城市為5個(gè)，而沿江通道高達(dá)70%的城市的比重變化為負(fù)值。反映出高鐵建成之后，這些城市并沒有呈現(xiàn)出現(xiàn)集聚人口的態(tài)勢(shì)，反而出現(xiàn)了向外擴(kuò)散的跡象。

以所在省份的增長(zhǎng)率作為基準(zhǔn)，沿線城市的GDP超額增長(zhǎng)率并不是一定能夠擴(kuò)大，京滬線將近50%、沿江通道將近60%的城市，開通后的超額增長(zhǎng)率（沿線城市GDP增速與所在省份的GDP增速進(jìn)行比較）要低于開通前。換句話說，這些城市并沒有如當(dāng)初預(yù)想的，能夠保持住對(duì)全省平均水平的優(yōu)勢(shì)地位。

除極個(gè)別城市以外，高鐵沿線絕大多數(shù)城市的公共財(cái)政收入復(fù)合增長(zhǎng)率同步回落。　

47個(gè)樣本城市，其中有29個(gè)城市的公共財(cái)政收入超額增長(zhǎng)率出現(xiàn)了下降。

對(duì)比高鐵開通前后收入比值可以發(fā)現(xiàn)，在44個(gè)樣本城市中有29個(gè)收入比值出現(xiàn)下降，尤其是在沿江通道沿線城市中，除少數(shù)城市比值上升外，超過80%的城市比值下降。

很明顯，高鐵通車不但沒有給三四線城市帶來逆襲，反而是人口、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和收入不斷被掏空，而高鐵鏈條中的核心城市的聚集效應(yīng)更加明顯，成為這場(chǎng)高鐵建設(shè)革命中的大贏家。小城市原以為可以通過高鐵逆襲，誰知道這是大城市對(duì)它的變相掠奪。

所以，高鐵說得再好，都不是你買它附近房子的原因。你要關(guān)注的只有1個(gè)，那就是地鐵。

4.各線城市的戶型選擇不一樣

（1）各線城市如何選擇戶型大小

在一線城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)貴，小而全的房子是主流，80-90㎡的3房最受歡迎。而二三四線的主流面積段是110-120㎡和120-140㎡的3-4房。

而140㎡左右的4房，會(huì)是改善人群的最受歡迎主流戶型。

而下面我要說的這兩座戶型，大家就要謹(jǐn)慎了：

三四線城市，切忌買90㎡以下的房子。大家都住慣了大房子，不會(huì)喜歡這種小戶型的，這種非主流的小戶型以后不好轉(zhuǎn)手。

更差的一種戶型就是180㎡以上的超大戶型。不管一二三四線城市，180㎡以上都是2018年最滯銷最難轉(zhuǎn)手戶型。

（2）好戶型的3個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

好的戶型，一定是戶型方正的，像一個(gè)正方形一樣，沒有缺角和凹凸，這屬于常識(shí)了，這里就不多說。在這里，我給大家?guī)讉€(gè)挑戶型的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

①得房率80%-85%為佳

房子分為建筑面積和套內(nèi)面積，房?jī)r(jià)是按建筑面積來計(jì)算的。

而真正我們住進(jìn)去房子的面積，或者能用的面積，實(shí)際上是要比建筑面積要小的，這個(gè)就是所謂的套內(nèi)面積。它會(huì)有一個(gè)比例，這個(gè)比例就是得房率。得房率=套內(nèi)面積/建筑面積。

不同形態(tài)的房子有不同的合理標(biāo)準(zhǔn)，多層因公共配套少，所以公攤低，得房率較高。高層產(chǎn)品因有電梯、大堂等公共設(shè)備占用空間，得房率要低些，合理的范圍應(yīng)該是這樣的：

高層塔樓住宅（75%――78%）

高層板樓住宅（78%――85%）

小高層板樓住宅（85%――88%）

多層住宅（88%――95%）

得房率也不是越高越好，如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的，那這樣的房子還有人要嗎？

通常來說，得房率在80%-85%性價(jià)比最高，公共區(qū)域既寬敞舒適，公攤面積也不會(huì)太多，價(jià)格比較實(shí)惠。

②進(jìn)深與開間之比1-1.5為好

進(jìn)深是指房子的深度。開間是指所購(gòu)房產(chǎn)的南向外立面的寬度，也叫作“面寬”?？梢赃@樣說，面寬越大、進(jìn)深越小的房子采光越好。但進(jìn)深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

考慮到實(shí)用性，進(jìn)深和面寬的黃金比例為6：4，即進(jìn)深如果是6米，面寬應(yīng)該是4米左右，就是一個(gè)居住起來比較舒適、合理的房間了。

當(dāng)然不同房間的進(jìn)深和開間比例都不一樣。

比如，臥室，主臥的開間在3.3—3.6米左右，進(jìn)深在4.5—4.8米左右即可。

而客廳和餐廳通常會(huì)連接在一起，它們兩個(gè)合在一起的進(jìn)深假如超過15米，中間部分就會(huì)出現(xiàn)“黑廳”，客廳中部的采光和通風(fēng)效果大大下降。為了避免這種現(xiàn)象，進(jìn)深保持在10-12米相對(duì)比較合理。開間方面，客廳和餐廳開間3.6-4.2米會(huì)比較舒適。

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開間之比合理，進(jìn)深與開間之比一般介于1-1.5之間會(huì)比較好。

③前后樓距最好有樓高的1.2倍

樓間距分兩種，一種是前后樓間距，一種是左右樓間距，對(duì)采光通風(fēng)影響最大的是前后樓間距。正常高層的樓間距至少要達(dá)到30米以上。

較為合理的前后樓間距可以用一個(gè)數(shù)值來衡量：樓高的1.2倍，這個(gè)距離就可以保持良好的采光通風(fēng)。

更直觀一點(diǎn)的方式，大家在選房時(shí)可以注意一下早上幾點(diǎn)陽光可以照進(jìn)房間，下午幾點(diǎn)陽光離開，保證每戶至少有一個(gè)房間能獲得冬至日日照不少于2小時(shí)。

說到戶型，還會(huì)涉及到朝向的問題，大家都知道要講究坐北朝南，我這里就不浪費(fèi)大家時(shí)間詳細(xì)講了。

只給大家一個(gè)朝向優(yōu)劣的排序：東南＞南＞西南＞東＞西＞東北＞西北＞北，這里的朝向指的是大廳陽臺(tái)的朝向，一般來說也是主人房的朝向。

（3）樓層選擇

①不同小區(qū)，最好的樓層不一樣

如果有足夠稀缺的風(fēng)景，比如望江、望海、望山或望公園，那么高層是最好的。

如果小區(qū)內(nèi)部景觀做得很好，那4-6層是最佳高度。一方面是低樓層價(jià)格不高，另一方面，去到4-6層的樓層采光基本上已經(jīng)不受影響，恰好是剛剛越過樹梢的高度，最重要的是在自己家里望出去，能夠看到最好的小區(qū)景觀，能獲得最大化的欣賞效果。

如果什么特色都沒有，只是普通的不能在普通的小區(qū)，那中間層會(huì)比較好，但價(jià)格一般也最貴。現(xiàn)在開發(fā)商基本都采取“橄欖形”定價(jià)法，即中間樓層最貴，單價(jià)往高低兩端逐漸變低。

如果高層的價(jià)格和低層差不了多少，在這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來說，高樓層還是比底層更好的。

②盡量避開天地層

所謂天地層，就是頂樓和底樓。

頂樓漏水是大概率事件。一個(gè)是建造工藝能力的問題，一個(gè)是要用心做好頂樓花的成本會(huì)特別高。所以，買房不要買頂樓，一旦碰上漏水，那就住得很不爽了。

而低樓層，一二樓的采光和日照是最差的。而且有些樓宇底下是商鋪，頂上的平臺(tái)可能會(huì)放置商鋪的空調(diào)外機(jī)，這就會(huì)對(duì)你造成噪音干擾；再比如，低樓層可能會(huì)有一些建筑構(gòu)件，為了所謂的美觀，就橫在你的窗外，看著難受。

③如果是買來投資，沒必要買最好的樓層

說句實(shí)話，如果不是那種望什么稀缺景觀的樓盤，只要不是頂樓或者超低樓，其實(shí)二手房的價(jià)格差不了多少，沒必要去多出個(gè)幾萬甚至是十幾萬去買這個(gè)所謂最好的樓層。

5.物業(yè)費(fèi)：不貪便宜貴才好

隨著消費(fèi)水平提高，居住也在升級(jí)，會(huì)對(duì)物業(yè)提出更高要求。而好的物業(yè)，就是小區(qū)環(huán)境、治安的保證，是你住得舒適，也是你的房子保值升值的重要因素。選物業(yè)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：寧選貴，不選便宜。

如果選了貴的物業(yè)，物業(yè)不好 ，業(yè)主可以把物業(yè)給換了，在同等價(jià)格下去選更好的物業(yè)。選了便宜的物業(yè)，質(zhì)量一定不好，哪怕你撤掉原來物業(yè)，去請(qǐng)新的物業(yè)，但是便宜的價(jià)格又怎能請(qǐng)到好物業(yè)呢？

讓業(yè)主全體同意加錢去換更好的？比讓世界和平還難。

總而言之，2019年，樓市中堅(jiān)由剛需轉(zhuǎn)為改善和居住升級(jí)。買房要更加注重居住舒適度，地段會(huì)被分流、學(xué)區(qū)會(huì)被沖擊，唯有居住舒適方能永恒。

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