安吉房產(chǎn)網(wǎng)香港空置稅真要來了

2019年3月12日，《香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，香港政府就一手房空置稅草擬法案已大致完成，計(jì)劃今年4月份提交立法會(huì)討論。若立法會(huì)通過，空置稅將在香港正式落地。

事實(shí)上，空置稅的話題從2018年起就受到熱議。2018年6月28日，香港政府已批準(zhǔn)征收一手房空置稅，此后一直在制定草擬法案。

按照規(guī)定，香港空置稅將對(duì)空置6個(gè)月以上，并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年租金，大約等于房?jī)r(jià)的5%?？罩枚惏茨暾魇?，直到房子不空置為止。

“單位應(yīng)課差餉租值”指的是，假設(shè)物業(yè)在指定估價(jià)日期空置出租時(shí)，估計(jì)可取得的合理年租。香港從1999年起，規(guī)定每年10月1日對(duì)所有物業(yè)單位進(jìn)行重新評(píng)估。

以一套價(jià)值1000萬元的房子為例，若符合空置稅繳納的條件，按照約樓價(jià)5%的計(jì)算方法，需要繳納約50萬元的空置稅費(fèi)。

港版“捂盤稅”

香港政府出臺(tái)空置稅政策之時(shí)，恰值香港樓市的“小陽市”。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布數(shù)據(jù)顯示，從2016年4月-2018年7月，香港房?jī)r(jià)連漲28個(gè)月，指數(shù)連續(xù)21個(gè)月創(chuàng)新高，累計(jì)漲幅45.47%。

在當(dāng)時(shí)宣布推出空置稅的新聞發(fā)布會(huì)上，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥表示，房屋政策新措施不是為了遏制房?jī)r(jià)，而是為了達(dá)成三個(gè)目標(biāo)：令資助出售單位更可負(fù)擔(dān)、增加資助房屋單位供應(yīng)并加強(qiáng)支援過渡性房屋供應(yīng)，以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場(chǎng)。

香港此前整體空置率并不高，據(jù)香港運(yùn)輸及房屋局的數(shù)據(jù)，2017年空置率為3.7%。但每年已落成但仍未售出的新盤單位正在逐年攀升，2018年第一季度全港空置一手住宅就約為9000套，而香港規(guī)定每年新增住宅供應(yīng)目標(biāo)僅為1.8萬套。

因?yàn)槊磕陮?duì)新增住宅供應(yīng)有限制，開發(fā)商捂盤惜售、坐等房?jī)r(jià)上升的行為在香港并不少見。此次港版空置稅的推出，被稱為“捂盤稅”，就是為了抑制開發(fā)商的捂盤行為，因?yàn)橹幻嫦蛞皇肿》?，和加拿大等國流行的包含一二手房的廣義空置稅不同。

事實(shí)證明，空置稅的威力確實(shí)不小。在空置稅提出后的兩個(gè)月內(nèi)，多家開發(fā)商降價(jià)打折，房?jī)r(jià)也進(jìn)入下行通道。香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，從2018年8月-2018年12月，香港樓價(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月，累計(jì)跌幅超過9%。其中，12月香港住宅銷售量?jī)H有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

香港地價(jià)在過去半年中也逐漸轉(zhuǎn)冷。2018年年底，一宗位于九龍啟德地區(qū)的地塊以80.34億港元成交，每平方米約14.56萬港元的樓面地價(jià)，創(chuàng)下香港啟德地區(qū)樓面價(jià)近19個(gè)月來的新低。

不過，雖然香港房?jī)r(jià)正在下跌，但其仍然連續(xù)9年登頂全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。2019年1月21日，據(jù)國際顧問機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的《2019年全球城市樓價(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告》，香港樓價(jià)占家庭年收入中位數(shù)倍數(shù)升至20.9倍，較2018年的19.4倍再上新臺(tái)階。這也是該報(bào)告發(fā)布以來，“中位數(shù)倍數(shù)”首次突破20倍，排在第二位的是加拿大溫哥華，為12.6倍。

20.9倍，意味著，在香港，一個(gè)中等收入家庭不吃不喝20.9年才能買起一套普通住房。

2019年2月，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在財(cái)政預(yù)算案演辭中表示，政府現(xiàn)階段無意撤銷任何房地產(chǎn)“需求面管理措施”，因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)仍超出許多香港人的承受范圍。林鄭月娥在出席“香港經(jīng)濟(jì)峰會(huì)2019”時(shí)也明確表示：“若有人存有任何幻想，看到樓價(jià)跌，政府便會(huì)出招救市，可以不用想了?！?/span>

其實(shí)，香港房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的根本原因還在于土地供應(yīng)不足。除了現(xiàn)有對(duì)樓市調(diào)控政策加緊以外，香港政府正在考慮增加土地供應(yīng)，例如推進(jìn)“明日大嶼愿景”計(jì)劃，試圖通過打造1700公頃的多個(gè)人工島來增加土地供應(yīng)、緩解土地供應(yīng)短缺導(dǎo)致的樓價(jià)高企問題。但該計(jì)劃愿景周期長(zhǎng)達(dá)20至30年，在成本、環(huán)保等多方面仍受到民眾質(zhì)疑。

內(nèi)地是否跟進(jìn)？

此次香港空置稅即將落地的消息傳出，也引發(fā)內(nèi)地對(duì)空置稅的討論，大家普遍關(guān)注，內(nèi)地是否會(huì)跟進(jìn)。

但和香港不同，內(nèi)地官方對(duì)住房空置率如何界定一直是空白，也未曾發(fā)布過官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心曾發(fā)布《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告，當(dāng)中顯示，中國家庭住房自有率超八成。2011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，空置率在逐步攀升。

2018年10月，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興在《參事講堂》上曾公開表示，我國房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國際上看，一般采取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

按照以上統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地空置率比香港高多了。但就目前的立法程序上看，至少在2018-2023年，空置稅不會(huì)進(jìn)入到人大常委會(huì)的立法議程中去。

2018年9月，十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，包括各類立法項(xiàng)目116件。其中，第一類項(xiàng)目69件，即條件比較成熟，十三屆全國人大常委會(huì)任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議。此外，還有47件列入第二類項(xiàng)目，需要抓緊工作、條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議。

房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，正在推進(jìn)中，而關(guān)于空置稅法并未出現(xiàn)在任何提交的項(xiàng)目中。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁此前接受媒體采訪時(shí)表示，內(nèi)地暫不會(huì)征收空置稅，全國兩會(huì)正在討論房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，就不需要同時(shí)開征兩項(xiàng)重頭稅，香港征收空置稅主要是針對(duì)開發(fā)商的。