餐飲經營需要固定的營業(yè)場所，處于成本以及資金實力的考慮，大多數(shù)餐飲企業(yè)往往會選擇通過租賃取得房屋使用權的形式設立營業(yè)場所?，F(xiàn)實中，一旦這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛，將會給投資帶來重大影響甚至導致整個投資失敗。租好商鋪后，資金投進去了，設備、裝修一應俱全，由于后期因租賃的商鋪發(fā)生糾紛，推倒了整個投資計劃，損失幾十萬、幾百萬乃至更多。類似這樣的例子不在少數(shù)。因此，審慎對待處理是非常必要的。
一、實地考察，明晰房產信息
一個審慎的投資者，在資金投入之前，必須要先全面了解市場的動向、投資對象、行業(yè)分析等因素，盲目地進入，只會導致投資的失敗。慢工出細活，文火烹佳肴，在簽訂商鋪租賃合同前，投資人至少應當注意一下幾點：
1、勘察商鋪地理位置等信息。餐廳位置的好壞直接影響到日后生意的成敗，尤為關鍵。許多餐廳的倒閉不是因為其菜品不佳，而是因為地理位置不對。租賃商鋪前，投資者應當實地考察該商鋪。主要包括地理位置、商圈、客流量、通水、通電、通路“三通”、基礎設施等綜合考察。
2、對出租人及出租的商鋪的信息進行核查。對出租人主要是核查其是否是商鋪所有權人，如果不是房屋所有權人，是否取得合法授權處理商鋪出租事宜。對出租的商鋪主要是核查是否有房產證，如有房產證核查的信息包括房屋用途、房屋是否共同、房屋面積、房屋是否抵押等，是否有租賃許可證、是否有消防驗收合格證。
二、店面租賃合同中存在的漏洞與風險
一份良好的合同是能夠為當事人免去后續(xù)的許多爭議與矛盾，使整個合同的履行過程變得順暢。相反，合同約定的不明確，甚至是未做約定，或將使當事人進入進退兩難的境地。那么，在餐飲店面租賃過程中，投資人務必要留心合同條款的約定。
1、對交付標準的約定
滿足商業(yè)用途需要的交付標準與住宅交付標準有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調、電梯、消防設施等配套設施的竣工交付上，尤其是對于對餐飲等業(yè)而言。
在合同簽訂中，切記對水電負荷、空調功率、隔油池、排風/排水設施以及其他特別需求等在事先明確約定。配套設施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護責任，也要事先考慮?？紤]業(yè)主交付標準的同時，應同時對租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對外營業(yè)。業(yè)主交付商鋪的標準通常也是租期結束后租戶返還商鋪的標準，對此也需提前加以考慮。
2、雙方權利義務的明細
（1）出租面積條款。如果房產證有標明的，以房產證標明的數(shù)字確定出租面積，并將房產證復印作為租賃合同附件；如果房產證沒有標明面積的，租賃合同的雙方可以聘請專業(yè)測量機構測量出面積，雙方及測量機構簽字確認，也作為租賃合同的附件。以后計算租金以此為據。
（2）出租房屋用途條款。一定要詳細注明租賃房屋的用途。這樣做的好處是什么呢？我們在這個條款里確定了合同的目的以后，如果將來房屋不能滿足合同目的（如因房屋問題不能辦理營業(yè)執(zhí)照，因房屋不能滿足生產電源需要等）情況出現(xiàn)，承租一方可以按照法律規(guī)定解除合同，盡快脫身減少損失！
（3）租金及各種稅費繳納條款。租金方面主要提示在條款中所繳納的租金是否含稅（即是否開發(fā)票）。
（4）違約責任條款。一份租賃合同的好與壞，很大程度就看該合同違約責任設計。實踐中較為常見的違約責任條款有以下幾種：
【情形之一】：出租人違約導致不能實現(xiàn)租賃合同目的；
【情形之二】：出租人遲延履行義務的；
【情形之三】：出租人交付的房屋不符合約定導致承租人損失或第三人損失的；
【情形之四】：出租人未盡辦理相關證件之工商、稅務、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、通訊、增容、水電等協(xié)助義務的；
【情形之五】：為承租人設定責任限額，在限額范圍內承擔責任。
（5）裝修條款。每個商家接手商鋪后，通常要進行一番裝修，再開業(yè)；有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統(tǒng)一性。但是，具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求，因為商鋪的裝修不能破壞主體結構。同時，租賃合同期滿后，裝修做如何處理，也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的沖突。
三、合同履行中的權利義務
雖然，租賃合同簽訂后，雙方依照合同條款履行相應的權利義務即可，但這并無意味著糾紛的徹底解決。在實踐中，餐飲店面租賃合同的履行往往存在以下癥結：
1、店面設備的維護問題
餐飲店對水、電、燃氣具有較高的依賴性，稍有不慎，就得歇業(yè)維修?，F(xiàn)實中，承租方偶爾疏忽，未及時繳納水電費，出租人能否停水、停電，以促使承租人履行合同義務。對此問題，我們認為應當具體分析，不能一概而論，否則會給出租人帶來法律風險。
出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進行明確的約定。如果水電的購買協(xié)議是出租人與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施；而如果水電的購買協(xié)議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權停水停電時，也要事先書面通知承租方，避免貿然停電給承租方帶來損失，減小風險。
2、續(xù)租問題
隨著餐廳生意的增長，出租人往往會見利而忘義，在續(xù)簽合同時，要求增加租金、上漲水電費、物業(yè)費等等。
續(xù)租因關涉雙方的重大利益，雙方對此均高度重視，對續(xù)租的條款均做出較詳細的規(guī)定，但基于各自利益的考量，合同難免存在疏漏。我們建議對續(xù)租可作如下約定：
租賃期屆滿，承租人享有優(yōu)先承租權。出租人應于租賃期期限屆滿的六個月前書面問詢承租人是否行使優(yōu)先承租權。若承租人書面告知續(xù)租的，雙方另行協(xié)商一致簽署租賃合同。租賃期期限屆滿的兩個月前，雙方未協(xié)商一致簽署租賃合同的，視為承租人放棄優(yōu)先承租權，出租人有權將商鋪出租給第三人。
如此一來，便能夠盡稍加抑制出租人漲價之勢。
3、商鋪被拆遷的風險
商家承租商鋪往往希望能夠長期穩(wěn)定經營，如果生意尚可，更是會增加投入。但是，萬一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了。如果已經劃入拆遷紅線范圍的，更是連營業(yè)執(zhí)照都無法申請。考慮到房東，特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以，預測未來動遷的趨勢和查閱城市規(guī)劃紅線圖便十分重要，在合同中對將來可能的動遷問題作一個約定也很有必要。
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