近日，深圳M+金融創(chuàng)業(yè)平臺成功舉辦房地產(chǎn)論壇。論壇邀請了新財富房地產(chǎn)行業(yè)2015年、2016年最佳分析師第一名侯麗科、招商蛇口董事會秘書劉寧，萬科董事會秘書朱旭、世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會秘書袁鴻昌，華聯(lián)控股董事會秘書孔慶富和華僑城董事會秘書關山等嘉賓，眾多房地產(chǎn)行業(yè)大咖紛紛從各自角度分析2017年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的機遇與風險。
2017房地產(chǎn)雖無艷陽，亦非寒冬
2016年10月，被稱為史上最嚴地產(chǎn)調(diào)控政策密集出爐，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷一次不大不小的震動。新政以后，一線城市銷售量萎縮50%，大部分核心的二線城市銷售量下降30%。面對2017年，房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)和機遇何在，是業(yè)內(nèi)人士熱烈討論的話題。
世聯(lián)行副總經(jīng)理、董事會秘書袁鴻昌認為，2017年房地產(chǎn)不會回暖，2017年銷售量可能還會縮得很厲害。他提出，2016年房地產(chǎn)的總銷售額應該在11萬億人民幣，2017年在11萬億的-10%和50%之間波動。而為了對沖三四線城市，政府將有政策出臺刺激房地產(chǎn)。
侯麗科也表示，2017房地產(chǎn)行業(yè)雖無艷陽，亦非寒冬。他稱，壓力主要集中在2017年上半年。從政策面來看：短期調(diào)控預期仍為收緊，需要關注政策預期的變化。政策態(tài)度在2017年不確定性較大，主要取決于2017年上半年的宏觀經(jīng)濟和樓市運行情況，在對經(jīng)濟下行的容忍度增加的情形下，調(diào)控政策整體收緊預期較高。房地產(chǎn)2016年全面復蘇，雖然第四季度調(diào)控收緊，但對全年投資銷售影響不大。受2016年高基數(shù)影響，2017年整體增速下行壓力較大。預計2017年投資增速在2%以內(nèi)，銷售額同比增速在10%以內(nèi)。
對于房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢下的發(fā)展機會，侯麗科強調(diào)應搶龍頭、抓區(qū)域、守業(yè)績！龍頭企業(yè)逐漸建立起的行業(yè)壁壘將使其在競爭中占據(jù)較大優(yōu)勢，市占率將繼續(xù)提高。區(qū)域核心城市將持續(xù)受益于城鎮(zhèn)化進程，侯麗科看好環(huán)一線、川渝和武漢。此外，老齡化、輕資產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新潮促使地產(chǎn)細分行業(yè)及轉型標的具有較大投資機會，侯麗科建議關注養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn)、園區(qū)物流地產(chǎn)、物業(yè)管理、中介服務等轉型方向。
長租公寓朝陽初升
自2015年以來，有關房屋租賃市場政策密集出臺，中央發(fā)展房屋租賃市場的決心日漸明晰。袁鴻昌提出一組“第一套房的首置年齡”的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，世聯(lián)行去年賣了5108億，大概賣出60多萬套房。據(jù)公司統(tǒng)計，在北京買第一套房子的平均年齡為38歲，上海為37歲、深圳36歲。也就是說，從二十多歲到三十來歲買第一套房，城市人有十年的時間處于租房子的狀態(tài)。因此他提出，長租公寓將是一個大行業(yè)。
侯麗科認為，租賃市場是房地產(chǎn)市場最被低估的板塊。核心的發(fā)展邏輯在于：1）核心城市需求高、租金收入低，未來房租上漲空間巨大2）國際橫向對比：美國1/3人口租房，租金回報率合理3）政策向租賃市場傾斜，財政及企業(yè)租賃房屋投資有望增長。
相較通過一手房銷售，發(fā)展房屋租賃市場將提供一個有效解決目前房地產(chǎn)的供需矛盾的手段。低投資基數(shù)使接下來租賃房屋投資有望大幅增長。一方面，我國房屋租賃市場有著大量的剛性需求及較大的價格上漲空間，需求端強烈；另一方面，政府及企業(yè)在房屋租賃市場投資的基數(shù)較低，未來在政策引導下成長潛力充足，供給端發(fā)展動力充足。
侯麗科還強調(diào)，未來租賃市場的機會在于長租公寓。B2C長租公寓解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場的諸多痛點，最有發(fā)展動力。在傳統(tǒng)租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，租客與業(yè)主隨機撮合，信息的不對稱性造成了成交的低效；長租公寓企業(yè)以標準化運營，穩(wěn)定的平臺，盤活了閑置存量市場，按照標準化產(chǎn)品和服務提供更高性價比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場隨意撮合的商業(yè)模式的進化。目前進入市場的競爭者主要為風投支持下創(chuàng)業(yè)類公司，以及房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)服務商，以及經(jīng)濟型連鎖酒店。
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