安吉租房|政府要嚴(yán)厲防范當(dāng)前住房租賃市場的風(fēng)險(xiǎn)
肯定誰也不會(huì)想到，政府要采取兩條腿走路的方式發(fā)展國內(nèi)住房租賃市場，但是可以看到這個(gè)市場還沒有真正發(fā)展，其市場就問題叢生。特別是國內(nèi)住房租賃市場造出一個(gè)“租金貸”發(fā)展模式（這是任何一個(gè)國家都沒有過的怪胎），從而使得主導(dǎo)當(dāng)前一些熱點(diǎn)城市的長租公寓成了操縱住房租賃市場價(jià)格上漲的最大動(dòng)力，使得這些城市的租金價(jià)格快速上漲，及嚴(yán)重?fù)p害租客的利益，也讓國內(nèi)住房租賃市場還沒有真正發(fā)展起來，就陷入了巨大的困境。
比如，今年8月份，面對北京住房租賃市場的價(jià)格快速上漲，在8月19日北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開的座談會(huì)上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人共同承諾過不漲租金，拿出手中共計(jì)超過12萬套（間）的全部存量房源投向市場，以此來穩(wěn)定房租?，F(xiàn)在兩個(gè)月的時(shí)間過去了，北京的房租是否穩(wěn)定了下去？或兩個(gè)月之后，住房租賃企業(yè)會(huì)不會(huì)在承諾期過后，放棄穩(wěn)定北京的住房租賃市場的價(jià)格？
從住房租賃行業(yè)部門公布的數(shù)據(jù)來看，肯定會(huì)對上述問題給政府一個(gè)滿意答案。據(jù)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，截至10月20日，十家租賃服務(wù)企業(yè)累計(jì)投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。以環(huán)比看，10月比9月，北京住房租賃市場量價(jià)繼續(xù)回落，成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租的租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。也就是說，從北京市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前北京的住房租賃市場的形勢大好，政府對市場的要求基本上得到滿足。
但實(shí)際上的情況并非如此，因?yàn)樯鲜龅臄?shù)據(jù)僅是行業(yè)協(xié)會(huì)自己公布的數(shù)據(jù)。租客的實(shí)際體驗(yàn)應(yīng)該是更為真實(shí)的。根據(jù)住房租客林曉提供的合同，她的合同上面規(guī)定房屋租賃期為2017年11月10日至2018年11月9日，從合同截止時(shí)間來看，恰好不處于“8·20”租賃企業(yè)承諾“兩個(gè)月提供12萬套（間）不漲租房源”的限價(jià)區(qū)間。林曉告訴記者，她在企業(yè)承諾的兩個(gè)月不漲租區(qū)間結(jié)束前，便已知悉自己當(dāng)前租住的房屋租金將上漲超20%至每個(gè)月7000元。盡管筆者無法去驗(yàn)證當(dāng)前北京市場情況，但完全可以猜測這種情況會(huì)是十分普遍的。如果政府不對市場有密切關(guān)注，如果不能夠針對性出臺(tái)相應(yīng)的政策，住房中介機(jī)構(gòu)及長租公寓是完全有強(qiáng)大的動(dòng)力來推高住房租金的。
因?yàn)?，就目前國?nèi)一些熱點(diǎn)城市的住房租賃市場的發(fā)展模式來看，尤其如北京，長租公寓已經(jīng)成了住房租賃市場的主流模式。在這樣的住房租賃市場的主流模式下，住房租賃中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)完全掌控這個(gè)城市的出租房的房源。這些住房中介機(jī)構(gòu)為了掌控這個(gè)住房租賃市場，一方面他們會(huì)以提高租金方式向房東收購更多的房源，如果房東自己租賃住房的價(jià)格低于住房中介機(jī)構(gòu)出價(jià)時(shí)，房東當(dāng)然更有激勵(lì)把住房租賃給住房中介機(jī)構(gòu)。正因?yàn)樽》孔赓U中介機(jī)構(gòu)出價(jià)更高收購房源，這不僅使得可租賃住房的集中度越來越高，也讓住房中介機(jī)構(gòu)有讓住房租賃上漲理由。他們會(huì)認(rèn)為他們出租住房成本上升，其租金價(jià)格也得上升。更何況，當(dāng)住房中介機(jī)構(gòu)掌控的房源越來越多時(shí)，住房中介機(jī)構(gòu)要對住房租賃市場進(jìn)行壟斷性定價(jià)只是舉手之勞。所以，在當(dāng)前的政策及市場條件下，如果政府沒有新的舉措，住房中介機(jī)構(gòu)有強(qiáng)大的動(dòng)力讓住房租賃市場的價(jià)格上漲。
所以，在今年8月份對國內(nèi)住房租賃市場整頓之后，要讓國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展根本性的轉(zhuǎn)變，政府就得從以下幾個(gè)方面采取嚴(yán)厲措施。一是采取完全嚴(yán)厲的政策全面取締這種嚴(yán)重傷害租客的住房市場的“租金貸”。如果當(dāng)前中國住房租賃市場這個(gè)“租金貸”毒瘤不堅(jiān)決割除，或以其他變相的方式再出現(xiàn)，那么當(dāng)前中國住房租賃市場秩序要得以整頓好是不可能的。
三是政府要制定強(qiáng)制性全面保護(hù)住房租客的法律法規(guī)，成立租客協(xié)會(huì)。目前作為住房租賃市場的強(qiáng)者住房中介機(jī)構(gòu)有其行業(yè)協(xié)會(huì)，但是作為弱勢方租客則沒有相關(guān)協(xié)會(huì)，住房租賃市場租客的利益根本就沒有誰來保護(hù)。這就可能使得即使制定相應(yīng)法律保護(hù)住房租客但同樣也可能是一紙空文。
目前，不僅住房租賃市場的價(jià)格在上漲，而且長租公寓的金融風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸地暴露出來。今年8月以來，杭州鼎家、上海寓見、長沙“咖啡貓”等長租公寓相繼陷入困境，最近北京昊園恒業(yè)也暴露出來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這與部分長租公寓靠“租金貸”高速擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)正在暴露出來有關(guān)。如果這種情況出現(xiàn)，對房東及租客，特別是租客，其利益都會(huì)嚴(yán)重的傷害，同時(shí)也會(huì)全面?zhèn)χ袊》孔赓U市場的未來發(fā)展。
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