上個(gè)月月底的時(shí)候，群里有網(wǎng)友轉(zhuǎn)發(fā)了一張十幾家銀行一起簽署的公約，說的是北京從2017年1月起，各家銀行房貸優(yōu)惠最低9折。這幾天群里的網(wǎng)友們普遍反映，8幾折真的沒有了。那么，銀行利率優(yōu)惠提高到了9折對(duì)北京樓市有什么影響，今天咱們好好聊聊。
一、聽說房?jī)r(jià)降了？
國家統(tǒng)計(jì)局前幾天公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)對(duì)比表可以看出，15個(gè)城市中，除廣州漲了0.7個(gè)百分點(diǎn)，天津、杭州持平外。其他12個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比都微幅回落。深圳、福州、武漢、濟(jì)南領(lǐng)降。北京、南京等在連漲21個(gè)月后終于出現(xiàn)0.1個(gè)百分點(diǎn)的下降。
從降幅看，12個(gè)城市均未超出0.4個(gè)百分點(diǎn)。以深圳為例，2016年11月份的新建商品住宅價(jià)格為約54986元/平方米，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于每平方米降220元，也就是12月份房?jī)r(jià)在54760元左右。
9折，多支出多少錢？
這幾天我們一直說，總價(jià)400萬是北京剛需的門檻，咱們就以400萬總價(jià)算。如果買二手房，盡管是首套，但是加上稅費(fèi)、中介費(fèi)等，首付要到總房款的一半以上。
咱們就按200萬貸款額算，貸款30年，等額本息還款?；鶞?zhǔn)利率4.9%，85折的時(shí)候，利率是4.17%。月均還款9745元。
9折以后，利率是4.41%，月均還款10027元。月還款增加182元，利息支出增加10萬元。
3、對(duì)樓市有什么影響？
說句繞嘴的話，房貸利率的高低，對(duì)購房人的影響在于房?jī)r(jià)預(yù)期，而不在于財(cái)務(wù)預(yù)期。
什么意思，簡(jiǎn)單的說，如果房子一直跌，即使銀行貸款利率降到0.1%，也不會(huì)有人貸，為什么因?yàn)榇蠹叶贾肋@時(shí)候買了房就賠錢，貸款利率再低也不會(huì)去貸的，甚至很多人都不買房了，選擇租房。同理，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候，貸款利率再高也有人貸，只要房?jī)r(jià)漲幅超過貸款利率，就有人敢貸。
這就是個(gè)預(yù)期的問題。您要是不理解，我再舉個(gè)例子。
新加坡大家都知道，人多地少，房子是稀缺資源。但是比較讓人驚奇的是，前段時(shí)間去新加坡玩，問了問當(dāng)?shù)氐姆抠J政策，新加坡買房，首付5%，房貸利率0.5%。我沒打錯(cuò)字，首付就是5%，也就是說，新加坡的房貸杠桿可以做到20倍！那么新加坡的房?jī)r(jià)怎么樣呢？不溫不火！甚至最近一兩年隨著新加坡經(jīng)濟(jì)不太穩(wěn)定，房?jī)r(jià)還下降了15%。
為什么新加坡沒有炒房的人呢？我分析了一下，主要就是持有成本高。對(duì)于商品房，每年都要交高昂的房產(chǎn)稅，用于出租的商品房，每年的房產(chǎn)稅將會(huì)高達(dá)房子市值的30%，即使是自住，也要交10%。注意，是政府每年公布的市值，不是您買房時(shí)候的原值！
那么新加坡這么多人都住哪兒了？新加坡本地人，都住在政府提供的租屋里面，就是咱們說的公租房。房子一直是你的，你死了，你孩子可以繼續(xù)住，按月交房租，貧困家庭可以減免。
這種方式，很好地區(qū)分了本地居住需求與投資客的投資需求。本地的居住需求全部被政府引導(dǎo)到公租房里，外來的投資客即使想投資，也沒有足夠的居住需求支撐。結(jié)果就是先來的投資客坑后來的投資客接盤，經(jīng)過幾輪影響不到本地居民的商品房崩盤以后，可以說，新加坡樓市已經(jīng)成了投資客的沙漠。
說遠(yuǎn)了，我舉新加坡的例子的原因，就是說，房貸利率影響的是大家對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，當(dāng)大家都不看好房子的時(shí)候，利率再低也沒有。
事實(shí)上從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度說，當(dāng)銀行對(duì)未來樓市表示謹(jǐn)慎，認(rèn)為房子這種資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提高的時(shí)候，就會(huì)選擇提高銀行貸款利率，反之，當(dāng)銀行對(duì)樓市表示樂觀，認(rèn)為房子風(fēng)險(xiǎn)低的時(shí)候，就會(huì)選擇降低貸款利率。
4、應(yīng)該怎么辦？
事實(shí)上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度說，當(dāng)銀行對(duì)未來樓市表示謹(jǐn)慎，認(rèn)為房子這種資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提高的時(shí)候，就會(huì)選擇提高銀行貸款利率，反之，當(dāng)銀行對(duì)樓市表示樂觀，認(rèn)為房子風(fēng)險(xiǎn)低的時(shí)候，就會(huì)選擇降低貸款利率。
在銀行作為市場(chǎng)主體、銀行可以自主決定利率漲跌的國家，銀行貸款利率的調(diào)整是落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的，因?yàn)殂y行需要根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)利率進(jìn)行判斷。然而在我們國家，銀行作為國有企業(yè)，除了需要履行金融企業(yè)的社會(huì)職責(zé)，還要履行國有企業(yè)的行政職責(zé)。我們國家的銀行貸款利率常常作為政府調(diào)控樓市的宏觀手段，因此，銀行貸款利率的調(diào)整是先于市場(chǎng)走勢(shì)的，換個(gè)說法，利率往往是管理層調(diào)控樓市的晴雨表。再換個(gè)說法，降利率就是讓你買房，升利率就是不想讓你買。
安吉駐家房產(chǎn)網(wǎng)（安吉房產(chǎn)網(wǎng)）網(wǎng)頁內(nèi)的所有信息均為用戶自由發(fā)布，交易時(shí)請(qǐng)注意識(shí)別信息的虛假，交易風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)！
網(wǎng)站內(nèi)容如有侵犯您權(quán)益請(qǐng)聯(lián)系我們刪除，舉報(bào)、刪除信息聯(lián)系客服
