強(qiáng)三四線城市仍然是房企投資關(guān)注的熱點(diǎn)。
由于一線城市新建項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放速度和價(jià)格遭遇嚴(yán)控，其周邊城市關(guān)注度開(kāi)始趨高，大量房企進(jìn)駐并令當(dāng)?shù)貛?kù)存去化加快。
來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，比如江蘇省大部分城市短期內(nèi)去庫(kù)存周期降到10個(gè)月以內(nèi)。
不少房企最近拿地也傾向這類強(qiáng)三四線城市。3月8日下午，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，其下屬全資子公司以合計(jì)約21.1億元，分別接手濟(jì)南市章丘地塊70%股權(quán)、東都國(guó)際項(xiàng)目以及杭州富陽(yáng)銀湖野風(fēng)山項(xiàng)目部分大股權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，過(guò)去兩年樓市利好政策不斷，購(gòu)房門檻得到進(jìn)一步降低，購(gòu)房者熱情逐步提高；2016年10月后隨著熱點(diǎn)城市逐步推出樓市新政，和外來(lái)炒房團(tuán)等多重因素影響，長(zhǎng)三角一線、強(qiáng)二線城市周邊城市已經(jīng)呈現(xiàn)庫(kù)存降低，投資加快進(jìn)入的跡象。
根據(jù)同策監(jiān)測(cè)的江蘇16個(gè)三四線城市商品住宅來(lái)看，平均存銷比為6.79個(gè)月，表現(xiàn)溫和。在2016年尤為寬松的政策環(huán)境下，外加寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化，鎮(zhèn)江成為投資客新寵。鎮(zhèn)江住宅產(chǎn)品去化周期逐步縮減為8.6個(gè)月，達(dá)到歷史最低。因此，同策咨詢預(yù)測(cè)2017年市場(chǎng)將持續(xù)以去庫(kù)存為主旋律，庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步縮減。
強(qiáng)三四線庫(kù)存下跌
來(lái)自多家第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，江蘇、浙江省內(nèi)多個(gè)三四線城市去化周期在縮短。
比如，蘇州市GDP穩(wěn)步上升，外來(lái)人口占據(jù)較大比例，人均收入逐年增高，城市化率遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。
近五年蘇州市商品住宅市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，成交均價(jià)逐年攀升，商品住宅庫(kù)存逐年遞減，目前庫(kù)存主要集中于公寓以及聯(lián)排別墅。
多家機(jī)構(gòu)指出，該市2015年商品住宅市場(chǎng)成交量達(dá)1000萬(wàn)量級(jí)，2016年回歸800萬(wàn)量級(jí)，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量在700萬(wàn)-800萬(wàn)量級(jí)。2016年成交均價(jià)接近20000元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)成交均價(jià)將靠近30000元/平方米。
昆山與蘇州同理。近五年昆山商品住宅市場(chǎng)呈波動(dòng)上漲趨勢(shì)，2016年成交量達(dá)到551.41萬(wàn)平方米的歷史最高值；2016年銷售金額667.79億元，環(huán)比上升46.21%。經(jīng)歷投資資金涌入后，當(dāng)前昆山庫(kù)存量處歷史低值，主要集中在普通住宅。
另一個(gè)值得關(guān)注的城市是鎮(zhèn)江，去年底至今，鎮(zhèn)江樓市成交量上漲明顯，尤其是2月成交量遠(yuǎn)超1月的2290套，同比增長(zhǎng)超過(guò)300%。截至2016年12月，鎮(zhèn)江市區(qū)可售商品住宅庫(kù)存去化周期約8.6個(gè)月。
庫(kù)存在2016年降至新低、土地緊缺，是多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)江浙地區(qū)強(qiáng)三四線城市的總結(jié)。如紹興、海鹽等城市，已出現(xiàn)土地供應(yīng)節(jié)奏跟不上房企投資與商品房去化節(jié)奏。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛此前曾做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，認(rèn)為浙江部分三四線城市，如嘉興、嘉善受到一線城市上海、強(qiáng)二線城市杭州等的外溢作用，出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)齊升，多年庫(kù)存幾乎被一掃而空。而更多的三四線城市則表現(xiàn)為量增價(jià)穩(wěn)。
房企瞄準(zhǔn)外溢城市
與此同時(shí)，在溫州、寧波、麗水、衢州、德清、義烏等城市，房企開(kāi)始集中儲(chǔ)備土地。
比如2016年德信地產(chǎn)在這些城市拿下19幅土地，總儲(chǔ)備貨值達(dá)到350億元。號(hào)稱“深耕三四線城市”的中梁地產(chǎn)，僅2016年上半年就在17個(gè)城市獲取28個(gè)項(xiàng)目，投資金額逾百億元，其中浙江省內(nèi)城市（除杭州外）占80%以上，在主戰(zhàn)場(chǎng)溫州拿下6宗地，并首次進(jìn)入嘉興、舟山、衢州等城市。
前述去化加快的城市鎮(zhèn)江，目前已有中南集團(tuán)、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)、旭輝等知名房企入駐。
在江蘇省多個(gè)三四線城市中，常州聚集較多全國(guó)品牌房企，包括新城、路勁、星河、融創(chuàng)等。也因此，常州的新房成交在最近兩年，遠(yuǎn)超供應(yīng)面積。2015年常州供應(yīng)321.45萬(wàn)平方米，成交545.8萬(wàn)平方米；2016年供應(yīng)364.15萬(wàn)平方米，成交676.79萬(wàn)平方米。
這些三四線城市的土地成交價(jià)正被外來(lái)投資拉升。
如無(wú)錫在2014年、2015年土地供應(yīng)較少，片區(qū)土地成交價(jià)格較低；但在2016年土拍中，成交量大幅上升，成交均價(jià)拉升至之前的4倍。
一名房企投資部人士透露，此前根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市里，改善需求將會(huì)在今明兩年釋放，如果在去年開(kāi)始提前布局投資了三四線城市，或許能抓住一波行情。
“加上一二線城市的投資與居住溢出效應(yīng)，在一線城市周邊的城市，今年的土地供應(yīng)就更值得關(guān)注?！边@名人士指出，比如嘉興，今年的供地計(jì)劃還未公布，但不少房企已經(jīng)比較關(guān)注，認(rèn)為今年會(huì)加大供應(yīng)，從而消化部分從一線城市溢出的投資或居住需求。
