香港業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元

20世紀(jì)80年代中期，泰國(guó)政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策，由此促生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，大量開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時(shí)，大量外國(guó)資本也進(jìn)入東南亞其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)性活動(dòng)。遺憾的是，當(dāng)時(shí)這些國(guó)家沒(méi)有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求，構(gòu)成了巨大的泡沫。在金融危機(jī)爆發(fā)以前的1996年，泰國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險(xiǎn)的境地，房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率竟達(dá)50%。隨著1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。東南亞金融危機(jī)還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀(jì)70年代。當(dāng)時(shí)，李嘉誠(chéng)、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開(kāi)上市，而來(lái)自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。

1984年—1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。受房?jī)r(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái)，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機(jī)遇，許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定購(gòu)買豪宅。一些經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)?duì)顧客說(shuō)出這樣的話：“什么？你要考慮一兩天？當(dāng)然不行！有很多人在等，你不買的話，過(guò)3分鐘就沒(méi)了！”1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬(wàn)港元買一個(gè)號(hào)的怪事。

就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998年—2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的1.3萬(wàn)港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計(jì)算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中，香港 平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。

可以說(shuō)，發(fā)生在上個(gè)世紀(jì)的3次房地產(chǎn)大泡沫，對(duì)當(dāng)時(shí)和后來(lái)的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于那些房地產(chǎn)熱高燒不退的國(guó)家顯得尤為珍貴。

澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)呢？

對(duì)于現(xiàn)在如此火爆的澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)，其房產(chǎn)中介數(shù)量?jī)H有7萬(wàn)余家，房產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占總澳洲人口比例約為1/30。

根據(jù)瑞士聯(lián)合銀行（UBS）的最新數(shù)據(jù), UBS的研究表明，海外買家可能已購(gòu)買了澳洲八分之一的房產(chǎn), UBS的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Scott Haslem認(rèn)為如今海外投資在總房產(chǎn)成交額中的占比為12.75%左右，雖然創(chuàng)下自1991年以來(lái)的最高水平，也遠(yuǎn)高于此前8%的趨勢(shì)水平。2009-10年該比例僅為3.5%." 但是澳洲本土的房屋買家顯然任然占據(jù)主導(dǎo)地位。

根據(jù)國(guó)民銀行對(duì)地產(chǎn)專家的調(diào)查，在截至6月30日的第二季度，海外買家買了新房的10.2%，少于第一季度的紀(jì)錄高位13.9%。他們購(gòu)買的二手房占總銷量的7.2%，也少于前一季度的9.5%。

因此澳洲缺乏可負(fù)擔(dān)住房不應(yīng)歸咎于海外買家。而主要致住房缺乏的真正原因包括：

1. 供需關(guān)系的不平等

2. 接近歷史最低水平的貸款利率

3. 建筑成本上漲

4. 首府城市地理約束, 過(guò)度繁冗的規(guī)劃程序

5. 缺乏可用于住宅開(kāi)發(fā)的土地

6. 居民不愿接受在他們的社區(qū)建設(shè)高密度住房

7. 移民和人口的快速增長(zhǎng)

8. 充實(shí)的自我管理的養(yǎng)老基金

9. 相對(duì)較低的澳元匯率

上述因素在很大程度上也刺激本地人搶購(gòu)房產(chǎn)，推高了房?jī)r(jià)。

綜上所述，澳洲特別是悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)短期之內(nèi)不會(huì)下跌，特別是悉尼的住房拍賣市場(chǎng)在上周末錄得連續(xù)第四個(gè)80%以上的清盤率，8月30號(hào)83.4%的強(qiáng)勁清盤率是半年來(lái)的最高結(jié)果?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入春季，也是房產(chǎn)市場(chǎng)一年中最火爆的季節(jié)，投身于房產(chǎn)市場(chǎng)的人們目前信心滿滿。

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