2016年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)周期性高點(diǎn)。一方面，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高；另一方面，樓市分化依舊延續(xù)。因城施策、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)成為決策層三令五申的關(guān)鍵詞。

1月4日，中國(guó)指數(shù)研究院基于全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系，在上海召開《2017首屆中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)》，對(duì)2016年的市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)2017年的行業(yè)發(fā)展做出預(yù)判。

2016年高價(jià)地成交超380宗

中指院研究發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2016年，一二線城市土地市場(chǎng)高熱，高價(jià)地開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)。

2016年全年，300個(gè)城市土地市場(chǎng)總的供求仍呈下降趨勢(shì)，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。

但熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，拉高了全國(guó)整體住宅樓面均價(jià)及溢價(jià)率，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)同比上漲38.7%；平均溢價(jià)率為43.13%，較2015年提高26.91個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，全國(guó)高價(jià)地塊成交超過(guò)380宗，成交金額超1.1萬(wàn)億元。（注：高價(jià)地塊為總價(jià)10億元以上并且溢價(jià)率超100%以及總價(jià)20億以上的住宅用地。）其中，上海26宗，成交金額970億元；南京37宗，成交金額1302億元；蘇州38宗，成交金額1145億元；合肥41宗，成交金額903億元。另外還有天津、武漢、杭州等城市的全年高價(jià)地成交都在20宗以上。

有專家指出，由于2016年房企銷售回暖以及寬松的貨幣政策，房企拿地?zé)崆楦邼q，而這些熱點(diǎn)城市的高價(jià)地去化將在政策收緊的2017年承受壓力，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)也有進(jìn)一步失衡風(fēng)險(xiǎn)。

以合肥為例，2016年合肥高端項(xiàng)目土地成交規(guī)劃建筑面積為505萬(wàn)平方米，未來(lái)可供應(yīng)的高端項(xiàng)目在2萬(wàn)~3.4萬(wàn)套之間，根據(jù)2016年的成交套數(shù)2305套來(lái)算，未來(lái)高端項(xiàng)目去化時(shí)間超過(guò)了10年。

此外，中指院報(bào)告顯示，蘇州、南京、杭州等地的高端項(xiàng)目去化周期也都在3~5年之間。

二線城市調(diào)整幅度大于一線？

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌也使得行業(yè)集中度更高，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年有3家房企步入3000億元陣營(yíng)，12家房企年銷售額突破千億元規(guī)模，而達(dá)到百億元規(guī)模的房企，已擴(kuò)容至131家。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，“2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，但是行業(yè)周期性高點(diǎn)已過(guò)也是基本共識(shí)，不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)觸及了銷售業(yè)績(jī)的天花板?？梢哉f(shuō)，在有限的市場(chǎng)容量?jī)?nèi)，企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)才剛開始?！?/span>

2017年，調(diào)控趨嚴(yán)之下，房企如何堅(jiān)守陣地成為考驗(yàn)功力的關(guān)鍵。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)分析，2017年，一二線城市的市場(chǎng)需求將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，且二線城市的調(diào)整幅度將大于一線，三四線城市則將企穩(wěn)。

報(bào)告顯示，一線城市由于購(gòu)買力充足，市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求而使得政策對(duì)于市場(chǎng)抑制作用有限，而二線城市將在嚴(yán)格的政策調(diào)控下回歸理性，加之需求透支，全年的銷售面積將出現(xiàn)明顯回落，三四線城市將通過(guò)一系列政策支持以保持平穩(wěn)。

根據(jù)數(shù)據(jù)推算，2017年的銷售面積全年同比降幅將達(dá)到12.8%~14.8%。中指院報(bào)告顯示，從房地產(chǎn)發(fā)展小周期來(lái)看，市場(chǎng)三年一周期，2017年為本輪周期的末期。

調(diào)控政策仍將趨嚴(yán)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金控制也將趨于嚴(yán)格，2016年下半年銷售面積增速已經(jīng)趨緩，到2017年，增速將由增轉(zhuǎn)降。

值得一提的是，受銷售下降的影響，企業(yè)對(duì)于新開工的態(tài)度也會(huì)趨于謹(jǐn)慎，使其盡量與銷售狀況達(dá)到同步。

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