中國房地產今天這種格局，從一線城市熱傳導到二線城市。現(xiàn)在一線城市受制政策的管控冷卻下來，二線城市量價齊漲。其實管理層還是希望三四線城市的低迷能夠提振起來，這才是管理層想要的結果。哪現(xiàn)實層面的剖析是什么呢？
從房價絕對值而言，中國很多一線城市和熱點城市的房價絕對值已經超過了很多國際大都市。到美國等地方有過置業(yè)經歷的人都知道，美國很多地方房價之便宜，令人咋舌。北京四環(huán)內的房價和上海市區(qū)的房價絕大多數高過東京和紐約的房價。就此而言，中國很多大城市的房價早已經趕英超美，位居全球最貴房價行列。
房價高不等于泡沫大。泡沫的破滅一是需求疲弱，二是金融杠桿。在中國的一線城市和熱點城市，住房需求在中國完成真正的城鎮(zhèn)化之前一直強勁，這是難以逆轉的事實。而中國投資住房的金融杠桿，其實并不高，按揭貸款在中國一直屬于優(yōu)質貸款，發(fā)生壞賬的概率起碼排在企業(yè)債務和政府債之后。
房價收入比可以做為衡量房價高低的指標，但不能作為衡量房價泡沫的指標。因為大城市的房價不能對應所有人的平均收入，中國大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關系不大了，就是有錢人的專利。有錢人的錢目前仍然多于房子，所以，中國的一線城市房價沒有太大的泡沫。
中國房地產最大的泡沫是數量泡沫，而不是價格泡沫。特別是三四線城市的庫存將成中國房地產的累贅。中國已經建成而沒有售出的房子，加上在建面積、已經批準建設的面積，差不多在130到150億平，按照中國每年的銷售面積，這些房子足夠10年的銷售，這是難以承受的數量泡沫。
坦率而言，中國未來幾年很多城市無需建房子，房子也基本夠了。面對天量庫存，最好的辦法是通過價格來調整，但由于各方利益的博弈，在三四線城市，降價實施起來很難。如果中國房地產出問題，一定出在三四線，而不是一二線。房價高的地方不見得是泡沫，房價低得地方不見得沒有泡沫。
所以，一線城市的房價盡管瘋狂，但也合理，有強大的需求和對應的價值。三、四線的房子，對應的需求就只有自住的價值，房產庫存又高企。當地政府除了鼓勵農民進城買房外，是否在構建城市就業(yè)，產業(yè)結構優(yōu)化方面多下點工夫。吸引到了能產生高價值的人，房子的需要端才好解決。
