【深度】未來5年地產(chǎn)市場會怎樣，中央說清楚了。你讀懂了嗎？
旭輝集團董事長林中近期發(fā)表了一個樓市長周期論。據(jù)他觀察，房地產(chǎn)實際上是20年一個長周期。過去的1998年到2017年，是高速增長、高頻波動的長周期，但在新的政策、新的形勢、新的行業(yè)起點下，未來20年是平穩(wěn)增長、低頻波動的長周期。
林中認為，未來十年甚至十五年，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控方式基本會沿用行政調(diào)控+宏觀工具調(diào)控混搭使用。
如果從長周期角度來看本輪房地產(chǎn)調(diào)控。從去年下半年開始算起，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)逾一年。密集調(diào)控自今年3月份開始，持續(xù)超半年。按照慣常規(guī)律，樓市開始表現(xiàn)出對政策逐漸適應(yīng)，從而進入平穩(wěn)周期。
新時代，住房市場將如何演變？
未來五年住房市場的四個典型特征：
1）城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲
2）都市圈正成為城市化的新引擎
3）大城市將進入限制性發(fā)展新周期
4）租賃住宅將成為大城市供應(yīng)主流
十九大之后，這四個典型特征是否發(fā)生了變化呢？
應(yīng)該說沒有根本性的變化，這一方面印證了我們的預(yù)判，另一方面也有了一些趨勢性的強化：
特征1 城鎮(zhèn)化已接近尾聲
在今年三月的“兩會”上，政府工作報告依然延續(xù)新型城鎮(zhèn)化：
“扎實推進新型城鎮(zhèn)化。深化戶籍制度改革，今年實現(xiàn)進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用”。
但時隔半年的19大報告中，已經(jīng)沒有“新型城鎮(zhèn)化”這五個字了，甚至沒有城鎮(zhèn)化，這意味著什么？
過去我們說過：“城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下”。
農(nóng)民進城首先需要就業(yè)，不能取得高于農(nóng)業(yè)收入的就業(yè)收入，農(nóng)民就無意、也無法在城里立足，更不要說是拖家?guī)Э?、安居樂業(yè)。
城鎮(zhèn)化不是空中樓閣，新型城鎮(zhèn)化要求鐵路通縣城、高速公路到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，結(jié)果可能讓農(nóng)村人口更多流向城市而非回歸縣鎮(zhèn)，人口可能隨著交通改善而流出，城鎮(zhèn)化勢必難以為繼。
這也印證了我們所說的“城鎮(zhèn)化已接近尾聲”的觀點。
特征2 都市圈正成為城市化的新引擎
我們認為，并不是所有的中小城鎮(zhèn)都沒有機會了。
十九大提出：“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，恰恰印證了我們所說的都市圈將引領(lǐng)未來城市群發(fā)展。
其實，我們所說的都市圈與國家所提倡的城市群有著內(nèi)涵上的不同，城市群猶如一盤散沙，其中的城市之間互為競爭關(guān)系，從優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)到優(yōu)質(zhì)資源再到優(yōu)秀人才，城市政府大多采取攀比式的招商引資引智策略，導(dǎo)致城市之間的惡性競爭。
但都市圈不同，大中小城市如同微信圈里的朋友，資源互換、互惠互利、合作共贏，比如，都市圈周邊中小城鎮(zhèn)可以用土地資源與核心城市產(chǎn)業(yè)和人口資源置換，既解決了核心城市的大城市病和房價高企的痛點，又帶動了中小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)升級和城鎮(zhèn)發(fā)展。
2020年，上海戶籍老年人口預(yù)計將超過530萬，老齡化程度將達到36%。這樣的城市還有創(chuàng)新和活力嗎？還具有全球城市競爭力嗎？
都市圈中小城鎮(zhèn)可以環(huán)核心城市建設(shè)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，既幫助核心城市的移居老人享受慢生活，還可以為核心城市騰籠換鳥、實現(xiàn)人口的年輕化。
不過，前提是要突破“兩大瓶頸、一個心魔”：
一是突破快速交通連接：要讓軌道交通、高速公路、快速公交連接都市圈及其周邊中小城鎮(zhèn)，實現(xiàn)公交化的便捷交通；
二是突破都市圈大中小城鎮(zhèn)公共服務(wù)一體化、均等化，尤其是突破醫(yī)療、教育甚至高考等政策非歧視性的同權(quán)瓶頸。
只有突破這兩大瓶頸，才能有效引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口順利轉(zhuǎn)移出來。誰能快速突破這兩大瓶頸，誰就能占據(jù)未來國內(nèi)甚至世界都市圈競爭力的制高點。
這就需要都市圈核心城市主動與周邊中小城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)都市圈城鎮(zhèn)關(guān)系、產(chǎn)業(yè)分工、交通網(wǎng)絡(luò)、公共事業(yè)等一體化規(guī)劃。
都市圈發(fā)展的核心在于都市圈核心城市的格局與主導(dǎo)力，只要它們勇于打破自己的短期利益藩籬，以博大胸懷帶著周邊中小城市小兄弟一起奔跑，一定會形成互惠共贏、協(xié)調(diào)發(fā)展的都市圈領(lǐng)跑新格局。
哪個中小城市能夠與都市圈核心城市共同突破兩大瓶頸，那個中小城市就能奪得先機、率先發(fā)展。
特征3 大城市進入限制性發(fā)展新周期
十九大報告提出“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，農(nóng)民更愿意往大城市走，那里意味著更多的就業(yè)機會和更好的收入來源，但都市圈的發(fā)展將引導(dǎo)他們進入核心城市的周邊，而不是核心城市。
因此，以“五限”為典型特征的限制性發(fā)展新周期的觀點依然成立。
1） 限人：
十九大明確提出：“以共抓大保護、不搞大開發(fā)為導(dǎo)向推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展”，這意味著過去“依托黃金水道，建設(shè)長江經(jīng)濟帶”發(fā)展戰(zhàn)略已被修正，也意味著長江經(jīng)濟帶沿線大中小城市將進入限制性發(fā)展，長江經(jīng)濟帶沿線不僅影響環(huán)保的產(chǎn)業(yè)不能介入，而且大量用工的企業(yè)也將受限，才能從“人”的根源上實現(xiàn)“不搞大開發(fā)”。
我們相信，明年兩會之后，長江沿線城市將逐步進入限制性發(fā)展，包括成都、重慶、武漢、合肥、南京、蘇州等城市都會在修訂規(guī)劃時調(diào)整策略或在實施現(xiàn)有城市規(guī)劃時微調(diào)。
當然，這不意味著這些城市不再發(fā)展，只是其發(fā)展策略必然改變，逐漸轉(zhuǎn)變到注重人的質(zhì)量、先進產(chǎn)業(yè)及其“畝產(chǎn)”、環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)業(yè)升級并形成服務(wù)于全省的金融、數(shù)據(jù)、科技服務(wù)樞紐。
這些城市的住房市場將適應(yīng)人的升級需求、以中高端改善性需求為未來主流。
2）限地：
大城市包括長江經(jīng)濟帶城市土地供應(yīng)必然逐年減少。
新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)也將受到更強約束，近期國務(wù)院批復(fù)的城市總體規(guī)劃都有明確：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”。
一些省政府也提出了同樣的要求，湖北省政府關(guān)于荊門市城市總體規(guī)劃（2013—2030年）的批復(fù)也強調(diào)：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”
過去我們說過，房價過快上漲的根本原因是人、地、錢資源的錯配。
而未來大城市政府會更加“惜土如金”，也意味著未來地價會只升不降。
大城市限地之后，會不會再次加劇人、地、錢資源錯配的矛盾，并導(dǎo)致房價暴漲呢？
不會了。
一方面，都市圈建設(shè)將引導(dǎo)更多的人轉(zhuǎn)移到都市圈中小城鎮(zhèn)，中小城鎮(zhèn)的房價會上漲，但都市圈及核心城市的平均房價不會上漲得那么快了；
另一方面，未來的貨幣供應(yīng)還會繼續(xù)收縮并保持貨幣供求關(guān)系的緊平衡，而且政府不會再放任其過度流入房地產(chǎn)了，居民加杠桿會繼續(xù)降速，開發(fā)貸也會降速。
3）限客：
十九大報告延續(xù)了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且寫進了十九大報告，這意味著至少未來五年，住房市場的政策不會再反復(fù)，而且將不再允許投資投機。
這也印證了我們所說的：限購限貸限售將長期持續(xù)、至少五年以上。
中國已進入新時代，如果我們還幻想未來會有三年小周期，就一定會自陷泥淖的。
十九大報告還提出：“拓寬居民勞動收入和財產(chǎn)性收入渠道”，如果仔細對比十八大報告：“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”、十七大報告：“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”，可以很明顯地看出，過去是在幫助大家擁有和增加財產(chǎn)性收入，現(xiàn)在只是擴寬渠道，并且勞動收入放在了第一位。
這就意味著：新時代不再鼓勵財產(chǎn)性收入的過度增加，不再容忍兩極分化加大，再看看下面的話，可能我們的感受會更加強烈：
細心的朋友一定會看出其中的天壤之別的，大家自行意會，這里就不多言傳了。
未來的邏輯是“給你渠道”而不是“更多擁有”，“鼓勵守法致富”而不是“保護合法收入”，合法不會是由那些富豪自己說了算的，調(diào)節(jié)過高收入也意味著財產(chǎn)稅遲早都會推出，是新時代通向“均貧富”桃花源的必由之路。
4）限錢：
十九大報告指出：“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”。
顯然，金融監(jiān)管會越來越強，其中房地產(chǎn)是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險的前哨陣地。
無論是嚴查前端融資、通道業(yè)務(wù)、首付貸、消費貸違規(guī)，還是開發(fā)貸限額、按揭定向升息，或是住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作，根本的邏輯都是限制金融過度投向房地產(chǎn)，防范資產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。
可以預(yù)見，未來按揭貸款增速還會繼續(xù)下降，明年繼續(xù)負增長。
開發(fā)貸增速會不會也同步下降呢？
相信也會下降，但下降速度不會太快，因為隨著行業(yè)集中度的提升，資源包括開發(fā)貸款都在向百強房企集中，這也符合十九大報告提出的：“實現(xiàn)……競爭公平有序、企業(yè)優(yōu)勝劣汰”。
5）限價：
眼下，幾乎所有的大中城市都在或明或暗、或緊或松地限價，很多城市價格封頂、毫不松動，房企賣房不難，難在沒有溢價、甚至虧本，客戶全款購房還要憑關(guān)系。
顯然，更多一些開發(fā)商已在捂盤惜售，雖然政府要求取得預(yù)售證數(shù)日內(nèi)必須開盤，但也有房企拖延施工、遲緩取證。
盡管調(diào)控已經(jīng)極大限度地抑制了需求，但土地供給不足、新房上市減少雙雙造成供給低迷，市場將出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，并倒逼房價上漲。
但“房住不炒”既然已經(jīng)成為國策，就不要幻想限價令會取消。
雖然十九大報告指出：“市場經(jīng)濟體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有效激勵、要素自由流動、價格反應(yīng)靈活……”，但住房價格反應(yīng)靈活還是會由政府主導(dǎo)，未來五年，限價令是不會退出的，更何況政府部門已經(jīng)到手的權(quán)力也不會愿意輕易放手的。
最好的結(jié)果是我們所預(yù)言的“漸進式放松”。
調(diào)控就是調(diào)整、控制，要不斷地微調(diào)，精確地控制，大砍大殺導(dǎo)致大起大落就不是調(diào)控，而是折騰了。
特征4 租賃住房成為大城市的供應(yīng)主流
十九大指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。
“多主體供給”意味著：土地供給將由城市國有土地單一壟斷供應(yīng)，變成國有土地主要用于可售住宅用地并保障土地財政收入，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市用于租賃住房用地并補充城市土地供給不足。
這將有效解決大城市土地資源不足問題。
但是，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市租賃住房，要符合城市規(guī)劃并且要有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套。
這些地方往往是城中村，現(xiàn)有住房已經(jīng)出租，改造之后未必能增加很多住房供應(yīng)，即便是拆除重建，也不會很快入市。
如果是郊區(qū)，就必須通達道路、配建基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套，這也不是容易之事，這牽涉到政府與村集體的投入與利益分配，遠水解不了近渴。
但租賃住房依然是一個不可小覷的大趨勢。
多渠道保障意味著商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房，以及貨幣化保障房等成為不同客戶群的保障渠道，橋歸橋、路歸路，未來住房市場的調(diào)控政策可以更加精準、細膩和差別化。
比如，未來三年，部分大城市土地供應(yīng)或?qū)⒂兴厣?，并將更多用于租賃住宅，推動更多集體建設(shè)用地入市，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。
未來三年，或?qū)⒖吹礁叨俗≌{(diào)控放松的希望，前提是房價統(tǒng)計方法率先調(diào)整，保障房房價和高端住宅房價均不再納入商品房房價統(tǒng)計，而且房地產(chǎn)稅實施辦法基本定型。
最終，住房市場還是要回歸到人民日益增長的美好生活需要上來，解決發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。
類似南京樓市的小浪花還會不斷涌現(xiàn)，明年一些一二線城市會出現(xiàn)供應(yīng)嚴重不足、備案延遲影響合同履約甚至影響交付等極端情況，但請相信，住房市場將在調(diào)控中趨于平穩(wěn)發(fā)展，大城市的發(fā)展周期還會更長。
附記：
除了上述四個典型特征之外，我們還注意到：“三降一去一補”依然留在十九大報告中，而十九大報告是要管未來五年的。
住宅市場去庫存已經(jīng)取得明顯成效，或可說距離目標完成也已不遠，“去庫存”又是針對什么呢？
也許，這意味著商業(yè)地產(chǎn)去庫存會再次進入中央視野并加速推動？也許意味著在住宅市場降速影響經(jīng)濟平穩(wěn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)將接過穩(wěn)經(jīng)濟的接力棒？
特征5
1.要增量OR要存量？
過去多年，房地產(chǎn)市場持續(xù)增長，有些年份甚至是快速增長，許多大房企因為對市場趨勢的判斷比較準確，享受了增長的紅利。
但，未來還有增量嗎？
增量依然存在。
目前，城鎮(zhèn)商品住宅存量大約為290億平方米，按照建筑設(shè)計壽命50年計算，每年將有2%也就是近6億平米的住房需要更新，事實上，上個世紀70年代之前的房子還有100億平米左右，很多上世紀80年代的房子也都未必能存活到10年之后。
每年新婚人口以1000萬對計算（2016年中國內(nèi)地居民結(jié)婚登記1142.8萬對），需要1000萬套住房，假設(shè)其中20%在城鎮(zhèn)購置新房，按照套均100平米匡算，也需要2億平米新增住房。
每年“以小換大、以舊換新、以遠換近”的改善性需求也不會少于2億平米，當然，有些舊的、遠的房子可能接盤者越來越少、空置者越來越多。
農(nóng)村進城人口、單身人口、離異人口、租房人口，大城市的購房需求依然巨大。
人們總是向往更美好的生活，新增的住房品質(zhì)越來越好、功能越來越強、面積越來越大、舒適度越來越高，當然也越來越值錢。
不值錢的、如蔥的房子不會是那些大城市核心人口更密集區(qū)域的、品質(zhì)更好的房子，只能是那些人口不再增加、地處偏遠農(nóng)村和難以發(fā)展的中小城鎮(zhèn)及其郊區(qū)的、被遺棄的“小、破、舊”房子。
也就是說，增量市場永遠存在。未來10年，我們相信，增量市場哪怕再少，也不會低于10億平米。
按照目前全國平均房價7620元/平米（全國商品住宅銷售額/銷售面積），哪怕未來房價只有小幅上漲，每年也有近8萬億元的市場規(guī)模。
而存量呢？
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，按照城鎮(zhèn)常住人口計算，2016年城鎮(zhèn)常住人口為79298萬人，城鎮(zhèn)住房存量約為290億平米。
這是一塊巨大的市場蛋糕。但是，蛋糕并不是企業(yè)的。
按照國家統(tǒng)計局2009年發(fā)布的《系列報告之四：城鄉(xiāng)居民生活從貧困向全面小康邁進》顯示：2008年，城鎮(zhèn)居民自有住房擁有率達87.8%。國家統(tǒng)計局“十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告之九顯示：至2010年底，城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。
目前來看，大城市按常住人口的自有住房擁有率可能是下降的，因為人口流入速度比住房建設(shè)速度更快，但中小城鎮(zhèn)的自有住房擁有率應(yīng)該是上升的。
按照自有住房擁有率基本不變來匡算，租房市場約占12%、大致35億平米，假定全國平均年租金水平2萬元/100平米，租賃住房市場租金規(guī)模全年可達0.7萬億元。
顯然，這塊市場蛋糕遠遠小于增量市場，更何況，絕大部分租賃住房是在散戶業(yè)主手上。
即便未來企業(yè)增加自持租賃住宅，也不可能比散戶可用于出租的住房更多，畢竟規(guī)模性的租賃住房業(yè)務(wù)主要還是在大城市。
雖然企業(yè)還可以租賃一些散戶住宅統(tǒng)一運營，但賺取的利潤也只是租金收入的零頭。
顯而易見，未來10年，增量市場與存量市場還是不可同日而語的。
2.求規(guī)模OR求利潤？
沒有哪個企業(yè)家是不想要利潤的。
哪怕有些大企業(yè)家無兒無女，嘴上說著“生不帶來、死不帶走”，骨子里還是愛錢，依然想要更多的利潤。雖然錢對他們已經(jīng)沒有太多意義，但數(shù)字帶來的地位和快感依然強烈地刺激著他們。
而且，企業(yè)家更想做大。
做大、做強、做優(yōu)，跟奧運“更高更快更強”其實是一個邏輯，都是夢想，也都是現(xiàn)實。
2015年，我們提出“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)”，進而提出了我們的企業(yè)品牌口號“隨新奔跑”。
現(xiàn)在來看，大象跑得越來越快，其實背后的發(fā)展邏輯就是規(guī)模第一、利潤第二。
千億企業(yè)哪怕凈利潤率只有10%，依然可以有100億元的凈利潤。10億元銷售額的房企，凈利潤率雖然高出一倍，凈利潤也只有2億元。
在地價動輒數(shù)億元、項目限價遍地開花的調(diào)控期，房企一不留神就掉進坑里，小而美的房企很容易變成“小而沒”，有限的利潤也很容易吐回去。
企業(yè)要利潤率，還是要利潤呢？
當然是要利潤。有了規(guī)模，最終才有了更多的利潤。而且，規(guī)模關(guān)乎企業(yè)生存與死亡，就像我們一直說的——“不進則沒”。
不追求規(guī)模，其實就是退步、就是放棄、就是告老還鄉(xiāng)。
3.重資產(chǎn) OR 輕資產(chǎn) ？
有些房企以“品牌輸出”作為其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略要義，以企業(yè)的品牌實力為中小房企代建、代管、代銷，賺了管理費、品牌費、采購溢價。
看起來這是一門不錯的生意，也許凈利潤率不低于10%，而且無風(fēng)險。一般的房企還真沒有這個輸出品牌管理的能力。
不過，擺在我們面前有兩種選擇：一是當?shù)刂?，二是當雇農(nóng)，您會選擇哪個？
雇農(nóng)的好處是拿人錢財、替人干活，無風(fēng)險經(jīng)營。不過，掙得再多，也還是傭金。
住宅地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)都是輕資產(chǎn)的，無論是土地一級整理、開發(fā)商，還是規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷代理、物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)等，都沒有賺大錢的，大多都是賺的傭金，都是當雇農(nóng)。
有人說：不對，開發(fā)商賺了大錢。
經(jīng)濟學(xué)有個杜邦公式，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益最終體現(xiàn)在銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿率這三部分。
銷售凈利率不用多說，產(chǎn)品差異會導(dǎo)致一定的利潤率高低，但來去沒有那么大。
其實開發(fā)商多賺的，一方面是賺辛苦錢，一塊錢一年轉(zhuǎn)2次和一年轉(zhuǎn)1次，顯然前者要辛苦得多，當然賺得也多；
另一方面是賺高杠桿的錢，借別人的錢干自己的事，這在市場大勢預(yù)判準確、利率成本相對較低的情況下，依然是有更多市場機會的。
但開發(fā)商還是沒有賺大錢，真正賺大錢的是誰？
一頭是土地資產(chǎn)持有方，也就是真正的地主。另一頭是房產(chǎn)持有方，也就是買房的業(yè)主。
無論是替地主打工，還是替業(yè)主打工，本質(zhì)上都是雇工。
只見過地主老財發(fā)家的，沒見過雇農(nóng)發(fā)大財?shù)摹?/strong>
世間道理其實并不復(fù)雜，無論是農(nóng)業(yè)社會還是工業(yè)社會都是資本為王，更不用說現(xiàn)代金融主導(dǎo)的社會。
開發(fā)商這個雇農(nóng)變身用資本賺錢了，自然不是傳統(tǒng)的雇農(nóng)了。
4.一二線OR三四線？
既然要規(guī)模，在限制性發(fā)展新周期，就不可能只守著一二線城市。
一二線城市長期當然看好，但是中短期未必，特別是近五年。
因為其土地供應(yīng)是逐年縮減的，也就意味著未來的住房供應(yīng)是逐年下降的，未來五年不可能大幅增加供應(yīng)，畢竟這是與超大城市控制人口規(guī)模過快增長的目標相悖的。
同時，住房市場正在走進新時代，租賃住房的大量增加更沖減了可售住宅的銷量，而且可售住宅的限價令也不會明顯放松，房價不會明顯上漲，也就意味著固守一二線城市的房企業(yè)績難以增長。
放棄三四線城市，就意味著放棄業(yè)績增長。
雖然三四線樓市當年的陰影歷歷在目、似乎揮之不去，但是，并不是所有三四線城市都沒有市場機會的。
去年以來的大水漫灌，催發(fā)了三四線城市的房地產(chǎn)市場，銷量明顯提升，房價快速上漲，多數(shù)城市庫存去化殆盡，過去的樓市庫存危機已不復(fù)存在。
明年，三四線城市的喧鬧將會逐漸消退，但市場分化中的機會依然存在。誰抓住了分化之中的增長機會，誰就能贏得市場先機。
三四線城市的機會點在哪里？
第一是都市圈周邊的中小城市包括小城鎮(zhèn)，前提是交通的通達性、便利性、時效性。盯緊軌交站點、高速道口的設(shè)立，其周邊中小城鎮(zhèn)毫無疑問將是都市圈核心城市的產(chǎn)業(yè)、人口、資金的延伸。
第二是房價較低的城市，也可以說存在大量質(zhì)量型改善需求，很多三四線城市的小區(qū)少有電梯房，老人上下樓梯極為不便；停車位嚴重不足、亂停亂放；地下管網(wǎng)不暢，屋頂滲水漏水，好房子，當然俏。
第三是人均住房面積依然偏低的城市，盡管全國人均住房建筑面積已經(jīng)達到35平米，但對比歐美人均居住面積還有差距，兩者面積計算方法可能導(dǎo)致面積差30%左右，面積性改善需求依然存在。
無論是面積改善還是質(zhì)量改善，都是人民日益增長的美好生活的需要。
三四線城市存在一定的市場增量機會，但并不意味著房價存在大幅上漲的機會。
央行貨幣抽刀斷水、政府限價如影隨形，都預(yù)示著三四線城市的銷量不會暴增，房價上漲也會被控制在相對合理區(qū)間，一旦過快上漲，必然招致調(diào)控。
看清三四線城市的市場機會，踩準節(jié)點，快速進入，就可以獲得業(yè)績的繼續(xù)增長。
5.現(xiàn)金流OR負債率？
未來五年，住房市場成交量逐漸下行已成定局，市場蛋糕一年比一年小也不會意外。
但大房企的業(yè)績還在繼續(xù)快速增長。
要高增長就要高杠桿，不敢負債就不會有快速增長。
眼下房企盛行合伙人或跟投機制，其實是帶動員工一起加入高周轉(zhuǎn)、高杠桿的行列，與企業(yè)一起加速奔跑。
凡是合伙人或跟投機制貫徹到位的房企，成長速度都十分驚人。從這一點來看，未來國企的發(fā)展速度會明顯落后于民營房企，好制度才是生產(chǎn)力。
人們驚詫于大房企的成長速度，也擔(dān)心其負債水平。
不過，仔細想想，作為一線操盤、看得見火光的員工和團隊都敢于拿著家當、跟投項目，難道投資人還信不過、不敢投嗎？
有的公司還給出了更優(yōu)惠的條件，只要項目負責(zé)人敢于劣后，公司就優(yōu)先投資。
當將士們都已經(jīng)見識了“大炮一響、黃金萬兩”，還能不奮勇當先、加速奔跑嗎？
當然，很多企業(yè)吃過負債率過高的虧，也看過太多的負債率高企的企業(yè)危機重重。但是，負債水平高低或許并不是最重要的，負債布局和結(jié)構(gòu)才是最值得關(guān)注的。
雖然大家都更看好一二線城市的住宅市場，但一二線城市動輒數(shù)十億元土地款，資金沉淀恰是極大的負擔(dān)，必然拖累房企的高速周轉(zhuǎn)，如果企業(yè)實力不足，在限購、限貸、限簽約的調(diào)控之下，很可能被拖慢、甚至拖垮。
與之相反，三四線城市的住宅項目只要拿地準確、開盤順利，10個月之內(nèi)現(xiàn)金流回正一般不是問題，甚至有的項目半年左右現(xiàn)金流就可以回正，又可以再次投資了。
當市場成交量下行之時，能夠快速回籠現(xiàn)金流的項目毫無疑問是在三四線城市。
也有企業(yè)重倉布局重資產(chǎn)項目，但是，如果資金能夠回收、并未沉淀，就不會導(dǎo)致資金斷流。
即便是輕資產(chǎn)的品牌輸出管理項目，一旦業(yè)主方資金斷流，難以支撐項目繼續(xù)開發(fā)、運營，也會導(dǎo)致項目的停建、停售、停運，甚至影響品牌輸出方的口碑形象和品牌信譽。
能夠負重前行、而且能夠加速奔跑才是考驗一個企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。
現(xiàn)金為王，這是企業(yè)生死存亡的永恒規(guī)律。
“無債一身輕”的時代早已一去不復(fù)返了，借別人的錢做自己的事才是成就事業(yè)、善用上水之道。
既然能夠快速回籠現(xiàn)金流，債多還值得發(fā)愁嗎？
未來五年房地產(chǎn)市場商業(yè)模式之小結(jié)
房企生存與發(fā)展的關(guān)鍵不在負債率而在于現(xiàn)金流，低負債率的企業(yè)也可以死，現(xiàn)金流充足的企業(yè)風(fēng)險更小。
現(xiàn)金流的核心是高周轉(zhuǎn)，只有高周轉(zhuǎn)的項目才能確?，F(xiàn)金流隨時充盈。
未來幾年，增量只在三四線城市，只有三四線城市才能繼續(xù)擴規(guī)模、增業(yè)績。
高周轉(zhuǎn)的大本營在三四線城市，只有三四線城市才能快開工、快開盤、快回籠，才能唯快不破。
規(guī)模越大，利潤總額越多，話語權(quán)越大。奶茶店一杯水能賣出暴利，但不做成肯德基，就永遠是個體戶。
跑規(guī)模就要身輕似燕，持有資產(chǎn)雖然更好，但規(guī)模為先，與其沉淀資金做重資產(chǎn)，不如先把規(guī)模跑出來，尤其是在市場割據(jù)結(jié)束之前的未來5年。
