房企資金收緊資產證券化加速 近80宗地只租不售
今年以來，“只租不售”地塊在全國多個城市陸續(xù)涌現，在資金手緊的背景下，房企為何躍躍欲試？在多數住宅租金回報率僅2%的背景下，房企推出的資產證券化產品是否不劃算呢？其實，瘋搶的背后暗藏先機。業(yè)內預計，繼PPP項目、消費金融后，住房租賃和不動產投資信托基金(REITs)等領域將成中國資產證券化的重點領域。
近期，華夏幸福就宣布其固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項目資產證券化（ABS）獲批。越秀集團旗下的怡城物業(yè)也宣布推出行星辦公“掘金”商業(yè)地產。業(yè)內預計，雖然目前住宅租金回報率低，但國際上先進物業(yè)管理公司的租金占總收入比例僅5%。中國物業(yè)管理暗藏著百億級金礦。
趨勢：
已近80宗地只租不售
政策的支持讓中國房產租賃市場發(fā)展提速，今年以來只租不售地塊在全國多個城市陸續(xù)涌現。中國某研究院數據顯示，至10月，全國共計推出與成交近80宗相關地塊。
記者了解到，深圳早在去年底就有只租不售的住宅樓盤入市。今年7月，上海首批入市出讓的純租賃住房用地，2地塊分別以樓板價5568元/平方米、5950元/平方米的底價成交。隨后上海市公布未來五年將供應70萬套租賃住房。
在多數住宅租金回報率很低、僅2%左右的背景下，不少人納悶，房企為何做只租不售的生意呢？
變化：
資產證券化加速落地
看似不劃算的生意暗藏先機，其中，房地產的新型融資方式在近日的多個首發(fā)案例中被逐漸聚焦。10月23日，保利地產宣布中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上交所審核通過。該產品以保利地產自持租賃住房為基礎物業(yè)，布局十余個城市。
10月11日，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”在深交所獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這是國內首單長租公寓資產類REITs（房地產信托投資基金）產品。接二連三的利好消息讓業(yè)界感受到，住房租賃的資產證券化推進速度超乎預料。
中國基金業(yè)協會副秘書長陳春艷介紹稱，截至今年三季度末，基金業(yè)協會備案的企業(yè)ABS規(guī)模達到1.32萬億元。如果算上信貸ABS，總規(guī)模超過3萬億元。未來PPP項目、消費金融、住房租賃和不動產投資信托基金(REITs)四大領域將成為ABS的重點領域。
商業(yè)地產回報率
強過貨基？
目前北上廣深住宅租賃市場租金回報率只有2%左右，超過3%的已屬于鳳毛麟角，如此低的回報率，資產證券化產品會有人買么？投資者又該如何做好REITs產品呢？
其實不然，就商業(yè)地產來說，商辦物業(yè)有平均4%~5%左右的回報水平，已比貨幣基金略強。廣州怡城物業(yè)公司的副總經理寧衛(wèi)強介紹說，以越秀房產信托基金(0405.HK）為例，作為首只內地在香港上市的房地產投資信托基金（REITs），2005年上市以來，12年基金收益年均增長率超6%，資產估值年均增14%。
寧衛(wèi)強介紹說，調查發(fā)現，寫字樓會議室使用率越來越低，對于物業(yè)所有者來說，收益降低，對于承租者來說，成本增加。另一方面，共享理念興起，更多白領喜歡如聯合辦公、共享咖啡廳、共享會議室等共享概念的產品將落地，解決租金瓶頸問題。
物業(yè)管理
百億市場待挖掘
用現有租金回報率來考量資產證券化的吸引力有點片面。比如上海這次土地拍賣結果會，以5~6千的底價成交，相比周邊超過5萬的房產價格，其開發(fā)成本大大降低，已經能有效改善住宅租金回報率低的情況。
廣東省物業(yè)管理行業(yè)協會執(zhí)行會長李健輝表示，物業(yè)管理領域尚有百億級的市場等待挖掘。目前來看，在中國，物業(yè)經營管理企業(yè)的收入大頭是租金，多種經營收入未占大頭。5年前日本調研，最大的物業(yè)管理企業(yè)中，租金收入不到5%，其余95%是來自金融、保險、資產證券化。
