一． 最核心，最重要的買房理由！政府不可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的，中國經(jīng)濟(jì)與財(cái)政收入都要靠房地產(chǎn)！
解析：可以說我跟很多看多樓市的普通購房者聊天時(shí)，與他談什么供需，人口結(jié)構(gòu)，地段，品牌等等。雖然他們有的很內(nèi)行，有的很外行。但是核心看多樓市的理由就是政府與經(jīng)濟(jì)都要靠房地產(chǎn)，是不可能讓其崩潰的。這個(gè)觀念在經(jīng)過多年房地產(chǎn)熱潮中漸漸深入了人心，一旦有了結(jié)論 ，線索與理由也就都不重要了。
二． 房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的比重：市場(chǎng)普遍共識(shí)是直接貢獻(xiàn)率在10%左右，根據(jù)最新兩會(huì)住建部部長的最新數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)增加值占整個(gè)GDP的比重達(dá)到了6.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般情況下占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，大家都知道去年有所變化，占到了17%。
解析：這里引用2013的數(shù)據(jù)圖為大家直接展示一下。
中國經(jīng)濟(jì)的增長指標(biāo)我們用GDP來表示，GDP即國內(nèi)生產(chǎn)總值，用支出法分解GDP如下：上圖可見，資本形成總額（也就是我們俗稱三架馬車：消費(fèi)、投資和出口中的投資項(xiàng)）占比約為GDP的47.8%（2013年），接下來我們?cè)倏促Y本形成總額的構(gòu)成：
上圖可見，資本形成總額（也就是我們俗稱三架馬車：消費(fèi)、投資和出口中的投資項(xiàng)）占比約為GDP的47.8%（2013年），接下來我們?cè)倏促Y本形成總額的構(gòu)成：在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比約占20%，因此，估算房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP帶來的直接貢獻(xiàn)約是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。（該數(shù)據(jù)與人們廣泛認(rèn)知的10%一致）。
在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比約占20%，因此，估算房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP帶來的直接貢獻(xiàn)約是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。（該數(shù)據(jù)與人們廣泛認(rèn)知的10%一致）。房地產(chǎn)開發(fā)投資還會(huì)對(duì)GDP另外兩個(gè)方面帶來促進(jìn)。如房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)其他行業(yè)的增長——促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)——企業(yè)利潤增加——人民每小時(shí)收入增加——消費(fèi)增加。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資還會(huì)對(duì)GDP另外兩個(gè)方面帶來促進(jìn)。如房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)其他行業(yè)的增長——促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)——企業(yè)利潤增加——人民每小時(shí)收入增加——消費(fèi)增加。
因此，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)支柱的原因是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中投資所占比重過大，而投資亦過于依賴房地產(chǎn)。
三.中國的房價(jià)收入比：中國在世界主要經(jīng)濟(jì)體中排名世界第一
解析：房價(jià)收入比是衡量一個(gè)國家房地產(chǎn)價(jià)格是否超出居民經(jīng)濟(jì)承受能力的最通用指標(biāo)。通常情況下正常水準(zhǔn)以美國為例大概為5倍，而韓國首爾地區(qū)為15倍，日本東京圈為8倍，中國一線及沿海城市大概水平經(jīng)過去一年的瘋漲，深圳已經(jīng)到達(dá)令人咋舌的25左右。
四.中國進(jìn)入明顯適婚年齡斷層區(qū)：中國平均結(jié)婚年齡在25歲，而一線及沿海城市不超過30歲。以此推算，作為中國人口高峰期的70.80已經(jīng)基本結(jié)婚。而90后人口要比80后人口少近30%以上,適齡結(jié)婚人口大幅下挫。
五.中國房產(chǎn)保有量：截止2015初：中國戶均住房擁有量超1套后,中國還有可供2億多人居住的新房在建待售。
解析：中國房屋保有量從總體上有一點(diǎn)是很確的總量嚴(yán)重過剩，但是分配不均。曾經(jīng)我看過這樣一篇報(bào)道，說中國80后的子女城市人口，人均以后會(huì)擁有兩套以上的房產(chǎn)。個(gè)人簡單尋問了一下身邊的同學(xué)，同事等。發(fā)現(xiàn)城市原住人口擁有住房超出想像，身邊10套以上住房家庭多得是。小編心理陰影面積非常巨大。
現(xiàn)有問題在于分配不均，和外來人口購房需求。相信房價(jià)開始陷入滯漲之后，沒有外來人口的城市房價(jià)最好的情況也是有價(jià)無市。
六.中國城鎮(zhèn)化實(shí)際情況：實(shí)際情況是農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化熱情可比想象中的小很多！
小析：曾幾何時(shí)，農(nóng)民工進(jìn)城就像紅樓夢(mèng)中，劉姥姥進(jìn)了大觀園一樣的廠境。當(dāng)然啦 ，小編這種二線城市居民到了大上海也是鄉(xiāng)里人。這給很多人帶來一種錯(cuò)覺，就是所有農(nóng)村人口對(duì)于進(jìn)城都有很高熱情實(shí)際情況根本不是這樣。中國城鎮(zhèn)化潛力要比想象中的小很多。
一線城市的常住人口增速已經(jīng)在下降，其中上海已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。31個(gè)二線城市中也有18城市增速減緩，其中長春和南寧甚至出現(xiàn)負(fù)增長，64個(gè)三線城市中33個(gè)增長減緩。5個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長。
主要有以下四點(diǎn)原因：
1.城市社會(huì)保障體系并沒有想像中的那么有吸引力。
2.50歲以上農(nóng)村人口返鄉(xiāng)潮開始到來。農(nóng)村人口大多20-40歲左右進(jìn)城，到中老年時(shí)期回鄉(xiāng)養(yǎng)老。
3.農(nóng)村適齡勞動(dòng)力在2016年至2020年供需矛盾將從局面矛盾轉(zhuǎn)為全面矛盾，農(nóng)村青年人口斷層同樣明顯。在這一點(diǎn)上小編感同身受，清明回鄉(xiāng)，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村基本上只有老人，不見中青年。
4.東部城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近飽和，從全國水平來看中國城鎮(zhèn)化率確實(shí)還有一定空間，可是東部沿海的潛力明顯很小了。而對(duì)于全國房價(jià)來說，東部才是龍頭！
七.限購只是一種假象：最近一線城市房產(chǎn)調(diào)控，就是一個(gè)假象。
小析：最近一線城市房產(chǎn)新政調(diào)控最重要的措施就是限購，而這在我看來完全就是一種你約我到你家來約會(huì)，卻不開門的行為。
其實(shí)通過前面分析，我們不難得出作為本城居民基本上不存在住房問題，而需要解決住房問題的剛需需求的青年人群。而為了限制房產(chǎn)投機(jī)，卻不讓真正剛需買房。這種行為讓人很不解。
一線城市人口增速已經(jīng)開如減緩，隨著房產(chǎn)投機(jī)空間的減小，投機(jī)性房產(chǎn)必然會(huì)大量溢出。相信總有一天，沒有限購，也不會(huì)有人買。
八.杠桿資金已經(jīng)成為一線城市購房者一個(gè)非常重要的資金來源
小析：中國房產(chǎn)經(jīng)歷過程：沒錢沒房-有錢沒房-錢房匹配-錢多房多-錢少房多-沒錢房多。其實(shí)杠桿資金開始深入介入已經(jīng)說明中國一線樓市中的存量資金已經(jīng)不足以支撐房價(jià)繼續(xù)快速增長，房價(jià)高，房子多，自有資金少的現(xiàn)實(shí)情況是可以肯定的。
九.房價(jià)構(gòu)成比重：一套交易性住房，從其產(chǎn)生到拆除，其價(jià)格主要構(gòu)成是稅費(fèi)，而非利潤與建筑成本。
小析：土地價(jià)格，近五年，開發(fā)商投資一個(gè)普通住宅項(xiàng)目正常凈利潤率在9%-12%左右（2015年行業(yè)平均凈利潤率才10%，意味著3000樓面地價(jià)的房子賣價(jià)是1萬，降到9000就無錢可賺了，開發(fā)商能力差的，還能賠錢）。
房價(jià)構(gòu)成中，30%-50%是土地成本交給政府，另外有12%以上的開發(fā)商交給政府的稅費(fèi)，開發(fā)商承擔(dān)的建安成本以及各項(xiàng)費(fèi)用一般在30%以上。銀行在房產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)商吃一次開發(fā)貸款（一般是3年期），在銷售過程中對(duì)購房者吃一次購房貸款（看房價(jià)組成就可以理解任總為什么說房地產(chǎn)開發(fā)商只是政府跟銀行的丫鬟）。房價(jià)為什么高，泡沫在哪里，看房價(jià)組成應(yīng)該會(huì)很清晰。
買房者需交稅費(fèi)：
⑴.契稅,它是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)住房面積，過去的首套房被分為三個(gè)等級(jí)征稅：90平方米及以下的家庭唯一住房，按1%稅率征收契稅；90－144平米，1.5%；超過144平米，3%。通常契稅跟著首付款一起繳納。
⑵營業(yè)稅：它是賣方在將個(gè)人住房進(jìn)行出售時(shí)繳納的，稅率5%。根據(jù)《通知》，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2年以上(含2年)，免征。
⑶個(gè)稅：根據(jù)規(guī)定，此稅由賣房者承擔(dān)，如果房產(chǎn)證滿5年且是唯一住房，即可免除，否則將收取差價(jià)的20%或全額的1%?！皾M五免交”的土地增值稅也是這個(gè)道理，稅率1%。此外，總房款2％-3％的房屋維修基金也是要在房屋交易過程中一次繳清的，用以物業(yè)公用設(shè)施的更新、改造。二手房無需繳納此款項(xiàng)
⑷印花稅：房款的萬分之五。
⑸工本費(fèi)，登記費(fèi)等：在武漢我買房時(shí)好像是花了300多元，其它城市具體情況我就不知道了。
十.資本只管收益，不問過去，只關(guān)心將來！
小析：資本家這個(gè)詞多少帶有一點(diǎn)貶意，但是資本家卻是這個(gè)社會(huì)上最聰明的人。因?yàn)橘Y本只會(huì)前往高收益的位置，他不問過去，只關(guān)心將來。所以資本家腦子里大多數(shù)時(shí)間都在思考未來要將自已的資本放置到何處。
2015年李嘉誠大量拋售內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)全名也從萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司，改成了萬達(dá)商業(yè)，直接把地產(chǎn)去掉。
也許他們的行為不代表說認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到達(dá)崩潰點(diǎn)，但是至少未來不看好。而中國商品住宅市場(chǎng)何時(shí)進(jìn)入真正的調(diào)整期，沒有人能預(yù)測(cè)。但是以上十點(diǎn)情況是確認(rèn)無疑的。
