【導(dǎo)讀】“為什么中國市場一直呈繁榮勢頭，而各個行業(yè)的發(fā)展卻萎靡困頓？”近來有業(yè)內(nèi)人士提出了這個重要命題。一方面是因為移動互聯(lián)網(wǎng)對產(chǎn)品邊界的沖破，一些行業(yè)正在新的聚合之中；而更重要一方面，是中國企業(yè)長期以來太依賴這個大市場了，行業(yè)自身并沒有主動完成升級。有人問責(zé)于行業(yè)龍頭企業(yè)，有人寄希望于互聯(lián)網(wǎng)時代的新生企業(yè)。目前的房地產(chǎn)困局尤甚，如何平衡政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者三者之間的關(guān)系，已經(jīng)成為一盤僵局。前已無路，思維不改更待何時？

【正文】

最近這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)一直在調(diào)整，因為一直采取的是“一刀切”模式，所以始終無法達(dá)到預(yù)期的效果，甚至還沒有在社會上達(dá)成共識，宏觀調(diào)控的真正的預(yù)期到底是什么？是讓房價快速下降？還是緩慢下降？是穩(wěn)定不變？還是緩慢上漲？當(dāng)然大家都不希望看到的是快速上漲？不管是哪種方式，都無法平衡政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者三者之間的關(guān)系。所以調(diào)控陷入了困境，左右為難。那么有沒有破局的辦法？當(dāng)然有。以下是我這里作為一個外行提出的一些看法和建議。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展視點的缺位

目前社會上關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的爭論甚囂塵上，崩盤說，綁架說，續(xù)漲說，等等不一而足，但是幾乎沒有一個能站在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度作出完整的論述，給出解決問題的根本出路。為什么那么多行業(yè)專家卻找不出解困的辦法呢？因為大家早已經(jīng)中了“大眾化思維”魔咒之中，不管制定什么政策，都習(xí)慣是“一刀切”，要不限制，就完全放開，要限制，就完全控制，也所以才陷入了“一抓就死，一放就亂”的怪圈。換句話說，大家集體陷入了思維的誤區(qū)，在“大眾化思維”的漩渦里難以自拔，不管從哪里入手，必定是顧此失彼，找不到“標(biāo)本兼治”的解決方案。大家都知道，不管是限購、限貸、還是限價，都是非市場經(jīng)濟(jì)的行為，所以只會讓市場更扭曲。

過去這些年，我們從媒體上看到的各種關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，都是大眾化的平均數(shù)據(jù)。請問發(fā)布各個城市的房子均價有意義嗎？10萬一平米的房子和1萬一平米的房子一平均就成了5萬，這樣的數(shù)據(jù)有什么價值？就像發(fā)布“平均工資”毫無意義一樣，大眾化的數(shù)據(jù)毫無指導(dǎo)意義。如果大家都不想再搞自欺欺人的把戲的話，首先要進(jìn)行小眾化處理，面對現(xiàn)實，必須根據(jù)不同的類別發(fā)布相應(yīng)的價格信息，這才是“小眾化思維”。類似的問題還有平均漲幅，平均降幅等等，凡是平均的數(shù)據(jù)都是“大眾化思維”在作怪。

小眾化思維時代到來

解決問題的出路在哪里？我依然堅信中國的市場經(jīng)濟(jì)走到今天已經(jīng)到了小眾化的時代。必須從建立“小眾化思維”開始轉(zhuǎn)變，千萬不要再搞什么平均房價，至少應(yīng)當(dāng)分成四個層次分別統(tǒng)計和發(fā)布：比如保障性住房，政府必須100%控制價格，每年的漲幅參照通貨膨脹進(jìn)行微調(diào)；普通公寓，70%由政府控制，30%由市場調(diào)節(jié)，是政策指導(dǎo)下的宏觀調(diào)控，每年設(shè)置上限和下限；這樣一來，前兩種住房就沒有靠“炒房”來賺錢的空間和機(jī)會，因為回報還不如銀行的理財；高檔公寓，政府30%控制，70%放開，是市場主導(dǎo)的價格政策，基本上由供求關(guān)系決定價格，政府收取較高的稅費，房價沒有上限和下限；豪宅，政府100%不控制，完全由市場說了算，誰愿意買就付出高額的稅費，沒有限購，沒有限貸，這樣有錢人付出了較大的代價換來了舒適的生活，而政府可以用這些錢進(jìn)行二次分配，成為保障性住房的主要資金來源。

這樣一來，溫飽型消費者得到了物美價廉的保障性住房，小康之家得到了價格穩(wěn)定的普通公寓，中產(chǎn)階層得到了品質(zhì)生活的高檔社區(qū)，而富裕階層得到了豪華奢侈的豪宅。四個小眾化群體各得其所，和諧相處。豪宅項目拿到的錢用于保障性住房的建設(shè)，所以豪宅項目的價格完全放開，越高越好，因為政府可以得到足夠的土地出讓金和高額的稅費，而豪宅價格極高對99.999%的人來說毫無影響；高檔公寓的價格則水漲船高，政府可以得到不錯的土地出讓金和高于普通公寓的稅費。

小眾化營銷運行方案

簡單說來，可以按照下述原則執(zhí)行：

保障性住房：定價100%由政府管控，底層消費者買得起，永不放開，永遠(yuǎn)限購，單身人士大于35歲才有資格申請，而結(jié)婚后兩人之家才有資格申請。房地產(chǎn)商能賺到穩(wěn)定的微利；銀行能夠得到穩(wěn)定的微利；政府嚴(yán)格管控價格、防止任何投機(jī)行為、設(shè)置嚴(yán)格的購房門檻，可以贏得民心。

普通公寓：定價70%由政府管控，小康之家買得起（包括幾代人贊助），適當(dāng)限購，一家一套，價格適當(dāng)管控，抑制過高期望值。房地產(chǎn)商能賺到穩(wěn)定的中等利潤；銀行能夠得到穩(wěn)定的中等利潤；政府適當(dāng)管控價格、防止價格大起大落和投機(jī)行為、設(shè)置一定的購房門檻、可以贏得民心。

高檔公寓：定價30%由政府管控，中產(chǎn)家庭買得起，不限購，純市場經(jīng)濟(jì)行為，可以是投資行為，但是要適當(dāng)限制跨區(qū)域大量購買，抑制過度投機(jī)行為。房地產(chǎn)商賺到厚利；銀行得到穩(wěn)定的厚利；政府通過出讓土地得到厚利。房價基于市場供求關(guān)系確定，政府對價格不作過多干預(yù)，設(shè)置很低的購房門檻，讓想買好房的人能夠買得到。

豪宅：定價100%為市場行為，富裕家庭買得起，完全不限購，可以跨區(qū)域大量購買，純市場經(jīng)濟(jì)行為，價格越高越好。房地產(chǎn)商賺到超額利潤；銀行得到穩(wěn)定的超額利潤；政府通過出讓土地得到暴利、并將暴利轉(zhuǎn)化為保障性住房的基金，不設(shè)置任何購房門檻，讓任何想買豪宅的人都可以買得到。

如果按照這種小眾化思維，幾個方面都會滿意：不同的消費者買得到自己想要的住房；做不同項目的房地產(chǎn)商可以根據(jù)這種穩(wěn)定的長效政策進(jìn)行規(guī)劃，也能賺到錢；銀行根據(jù)不同的類別出臺不同的貸款政策，化解了資金風(fēng)險；政府擁有了調(diào)控的杠桿和穩(wěn)定的收入，減少了壓力，既有足夠的資金，又能得民心。

可以說，一旦大家理解了“小眾化思維”，困擾大家多年的難題就會迎刃而解，魚與熊掌就可以兼得。不管是政策的制訂者，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都能夠在穩(wěn)定的政策指導(dǎo)下靜下心來研究每一個小眾化市場的特點，形成長期穩(wěn)定，健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，讓不同層次的購買者有一個合理的預(yù)期。

衷心希望我這個外行的建議能引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家的反思，能用“小眾化思維”去制訂相應(yīng)的戰(zhàn)略，走上更符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展道路。

作者高建華是暢銷書《贏在頂層設(shè)計》的作者，在惠普公司和蘋果公司工作17年，是為數(shù)不多的進(jìn)入跨國公司中國區(qū)決策層的高級職業(yè)經(jīng)理人，現(xiàn)在從事管理咨詢工作，幫助成長型的大中型企業(yè)從成功走向成熟，從中國走向世界。