在奎屯房產(chǎn)網(wǎng)上一直也沒(méi)有看到一些相關(guān)數(shù)據(jù)，所以沒(méi)辦法從數(shù)據(jù)上來(lái)進(jìn)行深度分析了。但是我這種大白話的市場(chǎng)直觀感受，也許更能引起讀者感同，今天寫東西不比往常，以下行文沒(méi)有順序，想到哪寫到哪，片斷性較強(qiáng)，信息量較大。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，看完這些，你也會(huì)成為一個(gè)奎屯房產(chǎn)入門級(jí)了。可能很多專業(yè)從事房產(chǎn)的人員也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)這樣的思考，所以，你看完了，就賺了。

住宅

先說(shuō)說(shuō)住宅，2016年4月22號(hào)房交會(huì)開幕，展位企業(yè)50家，實(shí)際還不止?？碗m不能說(shuō)彈丸之地，但確實(shí)很小的一個(gè)城市，竟匯聚不止50家房產(chǎn)企業(yè)。你可以把這個(gè)理解為當(dāng)初房產(chǎn)市場(chǎng)太過(guò)繁榮，但依我看，當(dāng)初50家以上的房企數(shù)量，就已經(jīng)注定了今天奎屯房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條。只是，這種情況不只是奎屯。

國(guó)家持續(xù)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，讓沒(méi)有地緣競(jìng)爭(zhēng)力的四五六線城市房產(chǎn)行業(yè)陷入寒冬。偶去相關(guān)部門開會(huì)可以聽到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提到，奎屯還有多少平米未銷售住宅，按目前進(jìn)度也要消化三年，奎屯民間說(shuō)法一般是三到五年。

房交會(huì)數(shù)據(jù)還是喜人，簽約768套，面積8.68萬(wàn)平方米，金額3.65億元。但是凋零的葉子始終會(huì)飄落下來(lái)，奎屯的住宅房產(chǎn)市場(chǎng)注定要經(jīng)歷一場(chǎng)大洗牌。這不是結(jié)束，才剛剛開始。

市民最顯著的感覺就是都不開工了。不止是立了項(xiàng)的不開工，連挖了地基的，蓋到一半的都不開工了，當(dāng)然不是全部，也是占了相當(dāng)一部分，而封頂?shù)?，做外配套的地產(chǎn)公司，進(jìn)度也都相當(dāng)慢。

前段時(shí)間，我接到很多天北市民發(fā)來(lái)的上訪文字和大量視頻，反映某地產(chǎn)公司找不到人了。目前是由政府部門在協(xié)調(diào)處理。經(jīng)此一事，引發(fā)了少部分市民連鎖反應(yīng)，就是期房的業(yè)主開始關(guān)注自己的房屋交工時(shí)間了。

能在2016年交工的房屋，業(yè)主們都應(yīng)該感到慶幸，雖然比承諾的時(shí)間還是晚了，心里總是不爽，但也還是幸運(yùn)的。比起一些遙遙無(wú)期的期房和停工的房子來(lái)說(shuō)，拿到鑰匙才是硬道理。還能在房地產(chǎn)寒冬期融資或低價(jià)賣房保交工，你還能要求它什么呢？但不是說(shuō)所有的房子2016交不了就瞎了，比如有的房產(chǎn)公司合同注明的交工時(shí)間就是2017年或2018年。

奎屯的戶籍人口少，流動(dòng)人口少。

奎屯的保障性住房增加

銀行給房企的放貸斷了

民間的融資成本太高

奎屯包括七師剛性需求的客戶少了

這一切的一切都在預(yù)示著，曾經(jīng)一度給政府帶來(lái)巨額稅收的房產(chǎn)行業(yè)，真真的進(jìn)入了寒冬，而且會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)調(diào)整不過(guò)來(lái)。整個(gè)五月份，一個(gè)月只銷不到3套房子的房產(chǎn)公司不在少數(shù)，也受到四月房交會(huì)透支消費(fèi)的影響。

當(dāng)政府過(guò)度依賴某一行業(yè)帶來(lái)的稅收的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)其實(shí)是很危險(xiǎn)的。從煙廠到房產(chǎn)，下一個(gè)納稅的焦點(diǎn)是否為開發(fā)區(qū)的工化企業(yè)？我們不得而知。

昨天，一個(gè)朋友去看完房告訴我，天北某一家房企，多層六樓1300元，70多平的房子，10多萬(wàn)。你被沖擊到了嗎？這個(gè)價(jià)格可以讓你直接忽略這個(gè)樓盤的地位，是否學(xué)區(qū)房，交通是否便利。只要?jiǎng)傂瑁颈刭I。這個(gè)價(jià)格是什么時(shí)候的價(jià)格？2006年前后，十年前的價(jià)格。這么瘋狂的行為，可能會(huì)很快銷售一空，但是他對(duì)地產(chǎn)商、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傷害是巨大的，是非理性的。

今年年初，奎屯市中心幾家房企開始大打漲價(jià)廣告，企圖挽回民眾看漲不看跌的購(gòu)房心理，但反饋到我這邊的信息是，這個(gè)行為是失敗的。當(dāng)剛需不足以支持這么大的房產(chǎn)體量時(shí)，所有的花招都是徒勞。實(shí)惠的價(jià)格仍然是最大的吸引力。

奎屯人買房，也有自己的特點(diǎn)，基本和自己之前住所不會(huì)太遠(yuǎn)，這是生活圈子。團(tuán)場(chǎng)的人基本買在天北，奎屯市區(qū)的房子也大都購(gòu)買在自己的原生活片區(qū)，東區(qū)中區(qū)或西區(qū)。

隨著生活水平的提高，城中心的房子，110平到130平的大戶型更好賣。

自治區(qū)最新文件，八個(gè)廳局部門發(fā)文《關(guān)于認(rèn)真做好化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中提到多個(gè)舉措來(lái)化解存庫(kù)，包括降價(jià)、首付降至20%、房企兼并重組、面向行政事業(yè)單位人員組織的“團(tuán)購(gòu)”、減少商品房供應(yīng)量、允許未發(fā)開房地產(chǎn)用地用途轉(zhuǎn)換等，其中還特別強(qiáng)調(diào)了，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，意思就是，不利于消化庫(kù)存的事不做，不利消化庫(kù)存的話不說(shuō)。你就呵呵了。

商用

奎屯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從大片區(qū)多層發(fā)展到現(xiàn)在小片區(qū)高層，用了十幾年時(shí)間。城市集約化的需要，市中心的高層是發(fā)展的必然。銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，增加放貸的限制條款，又使得奎屯高層多層混搭成為又一個(gè)看點(diǎn)。

你還會(huì)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)門面多了。幾乎所有面對(duì)馬路的住宅都無(wú)一的建成了商鋪。我曾經(jīng)對(duì)奎屯某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)非專業(yè)測(cè)算，一棟20層的高層，上面17層樓的利潤(rùn)和下面三層商業(yè)的出讓利潤(rùn)相當(dāng)。所以造就了現(xiàn)在奎屯大街小巷到處的商鋪。

奎屯人喜歡租沿街門面，這又導(dǎo)致了很多以商業(yè)綜合體的項(xiàng)目出現(xiàn)后，二層往上難賣難租。但是很奇怪的是，對(duì)餐飲企業(yè)又是個(gè)特例，只要大家能集中在一起，好像無(wú)所謂樓層。

早前幾年的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)，最近又冒出來(lái)了。那就是，投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比住宅要高的多。理論支撐依據(jù)是網(wǎng)購(gòu)。

投資一個(gè)商業(yè)，依行業(yè)不同，回報(bào)從10年到20年不等，10年內(nèi)能收回回報(bào)的相當(dāng)漂亮，如果等到快20年才收回，那相當(dāng)于投資失敗的。

早些年房地產(chǎn)一路火爆的加持下，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格畸形走高。以奎屯市中心地段某100平商鋪，5萬(wàn)一平，總價(jià)500萬(wàn)。如貸款首付不低于250萬(wàn)。按揭十年，加上利息每月大概還款3萬(wàn)左右，一年還款36萬(wàn)。即便是以租養(yǎng)鋪，100平米商鋪的租金36萬(wàn)誰(shuí)來(lái)租？36萬(wàn)租來(lái)的100平米，做什么行業(yè)才能達(dá)到年銷100萬(wàn)？

最近一個(gè)做調(diào)料的老板和我聊起奎屯遍地的餐飲行業(yè)，每天都有死去的餐飲，每天都有新生的。奎屯哪一個(gè)行業(yè)，都無(wú)法像餐飲這么高的更疊頻率。

說(shuō)說(shuō)商業(yè)綜合體，以前奎屯市中心周邊大片的多層逐漸被高層替代，土地利用率的關(guān)系，沿街以高層為主，內(nèi)地專業(yè)點(diǎn)稱呼為商業(yè)綜合體。其中純商業(yè)用途和商住一體各占一半。商住一體因?yàn)槲恢靡蛩?，銷售較好，但是純商業(yè)的綜合體，銷售出現(xiàn)乏力。部分開發(fā)商在成本管控基本與住宅成本相當(dāng)?shù)那闆r下，以商用性質(zhì)，住宅價(jià)格對(duì)外銷售，但仍不樂(lè)觀。而且奎屯的所謂的商業(yè)綜合體，有一部分就是掛羊頭賣狗肉，是真真沒(méi)見過(guò)什么叫商業(yè)綜合體。單就一個(gè)停車問(wèn)題，你就看出一部分開發(fā)商腦子里全都是RMB了。

說(shuō)到商業(yè)綜合體就不能不說(shuō)寫字樓經(jīng)濟(jì)，這東西在內(nèi)地十分廣泛，接受度也很高，但到了奎屯不過(guò)一兩年，有人買沒(méi)人租的情況很普遍。以市中心某4A級(jí)寫字樓為例，精裝修，優(yōu)惠力度大，但市場(chǎng)環(huán)境和民眾使用習(xí)慣，目前還達(dá)不到很理想的入駐效果，但因?yàn)槲恢藐P(guān)系，住滿也只是時(shí)間問(wèn)題。

奎屯人幾十年的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣，喜歡沿街門面，差不多的租金也仍以門面為主。到目前為止，奎屯市中心周圍近一兩年起來(lái)的稍大型商業(yè)體（在內(nèi)地這種體量和規(guī)模幾乎可以忽略不計(jì)）有5個(gè)，投入使用的為2個(gè)，效果一般。

上次和一個(gè)老板聊天，說(shuō)要蓋一棟準(zhǔn)四星酒店，已經(jīng)開建，這個(gè)我比較看好。具體位置啥的，我就先不在這說(shuō)了。但是天北貌似之前弄一個(gè)啥五星酒店，奎屯這地方，有一個(gè)準(zhǔn)四星就相當(dāng)不錯(cuò)，五星就有點(diǎn)扯了?？途臀抑赖?，但凡搞高大上而死的項(xiàng)目已不在少數(shù)。

2016奎屯購(gòu)房參考，網(wǎng)上的攻略太多，我就簡(jiǎn)單羅列幾條。

1、期房基本不再考慮。

2、遇到承諾近期或年內(nèi)交房的，交個(gè)定金吧，等快交工再辦手續(xù)，現(xiàn)在的行情，主動(dòng)權(quán)在自己手里比較好，如果對(duì)方不愿意，那就定金都不用交，交房的時(shí)候你再看，你需要的戶型仍然在。

3、有投資心理又有換房的購(gòu)房者，可以看看市中心包括團(tuán)結(jié)路的幾個(gè)年內(nèi)可以交工的樓盤，因?yàn)榻鼉扇暝倨鹦聵潜P的可能性不大，你的選擇范圍也就很小，所以如果確實(shí)有需要，還是可以考慮一下。

4、結(jié)婚無(wú)房，暫時(shí)又沒(méi)有足夠能力支付的購(gòu)房家庭，可以考慮廉租房，今年的申請(qǐng)難度降低，成功率也較大。雖然面積不大，但是可以作為過(guò)渡。

5、契稅和維修基金現(xiàn)在都要求個(gè)人繳納，這也避免為房產(chǎn)證遲遲拿不到的風(fēng)險(xiǎn)，所以如果現(xiàn)在還有開發(fā)商讓你把這兩項(xiàng)費(fèi)用交給他們代辦，你就要警惕了。

        總體來(lái)說(shuō)，蓬勃發(fā)展十幾年以后，因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)控加上本地多個(gè)客觀原因，奎屯的房產(chǎn)進(jìn)入低谷期，也屬正常，行業(yè)的洗牌并不都是壞事，一是行業(yè)發(fā)展更加理性，二是銷費(fèi)者得到實(shí)惠，三是主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的泡沫降低，也有利有整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行。

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，不是哪一個(gè)人能分析全面到位的，狗拉羊腸子，越扯越多了。這次就講到這里，為避免誤解，以上內(nèi)容里大部分項(xiàng)目的名稱均未明確告知。喜歡交流的朋友可以添加微信。下期內(nèi)容是關(guān)于奎屯市大大小小園區(qū)，尤其是以物流為代表的園區(qū)發(fā)展情況，行業(yè)可期，現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。

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