核心提示：短短一年，首套房貸款平均利率上漲20%，看著房價降了，但是更多人卻買不起房了。房貸利率的上漲，帶來的是買房成本的急劇增加，如果明年房貸利率繼續(xù)上漲，買房可能會更難。

一年又到頭了，今年你買房了嗎？最近，身邊好幾個朋友都在看房，看了一圈下來，各個都唉聲嘆氣。

我問他們是房價又漲了嗎？他們都說不是，有些地段的房價還降了一些。

房價沒漲甚至跌了，對買房的人來說，算是好消息了，為什么還不開心呢？

他們告訴我：雖然房價下降了一些，但是買房的成本卻比以前多了很多，算下來總價比以前還貴了。

這到底是怎么回事呢？

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昨天，有個新聞到處刷屏，不知道大家有沒有看到。

這個新聞里面說：今年11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。

房貸利率上漲20%，大家好像是剛發(fā)現(xiàn)新大陸的樣子，其實(shí)房貸利率一直都在漲。

早在今年6月的時候，我就寫過《房貸利率狂漲41%，就算你想買房都難下手了！》，41%的漲幅指的是從房貸利率85折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率的1.2倍。

那時候，房貸利率上浮20%還是北京、上海、廣州的銀行，如今這樣的上浮力度已經(jīng)蔓延到了很多二線城市。

其實(shí)，上面新聞里面的數(shù)據(jù)已經(jīng)很溫和了，因為說的是“平均利率”相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.09倍，也就意味著有些地方的首套房貸款利率可能都超過了1.2倍。

即使按照1.09倍基準(zhǔn)利率來算，如果現(xiàn)在貸款200萬買房，要比去年多支付40多萬的利息。

40多萬，不算少了吧，都夠買一輛豪車了。

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房貸利率不斷上漲，首先對樓市交易的活躍性造成沖擊。

剛需也好炒房也好，幾乎人人都是貸款加杠桿沖進(jìn)來，現(xiàn)在房貸利率上升了，意味著購房成本加大了，不少人就要考慮一下。

很簡單，假設(shè)按照以前的房貸利率算，你每月還房貸是5000塊，還可以承受；如今房貸利率漲上去了，你每個月可能要還7000塊，你可能就承受不住了。

別小看了這2000塊，我認(rèn)識北京的一位企業(yè)高管，月入3萬每月房貸2萬，剩下這1萬就是全家生活費(fèi)，勉強(qiáng)足夠。

如果現(xiàn)在再從里面拿掉2000，他雖然坐擁千萬房產(chǎn)，但是生活質(zhì)量還不如普通家庭，這就是中國典型“高資產(chǎn)高負(fù)債”的中產(chǎn)縮影。

所以，別看房貸利率的上漲只是個位數(shù)，但對很多人來說，就是壓死自己的最后一根稻草。

對于想買房的人來說，就更是如此了。

打個比方，一套房子去年掛價150萬，現(xiàn)在掛價143萬，總價降了7萬。

如果是去年以150萬的價格購買，二手房最低首付20%，銀行基準(zhǔn)利率4.9%，貸款利率9折。

算下來，首付30萬，月供6016元，共支付利息97萬。

如果是今年以143萬的價格購買，二手房最低首付30%，銀行基準(zhǔn)利率4.9%，貸款利率上浮20%。

算下來，首付43萬，月供5919元，共支付利息113萬。

兩者一對比，今年買這房，雖然房價便宜了7萬，但是首付多了13萬，利息多了16萬，總價不減反增，總共多了29萬。

這就是房貸利率上漲帶來的影響：一方面確實(shí)起到降低房價的作用，但另一方面購買要掏的錢卻更多了。

最核心的影響就是增加了首付的成本。要還的利息多了，還可以用時間換空間，以后掙錢慢慢還。

可是首付增加了，就意味著你沒這么多現(xiàn)金，你就沒辦法上車。

很多人買房本來就是舉全家之力，掏空了家底，才湊齊了首付。這一下又要增加十幾萬甚至幾十萬的首付，很多家庭根本就無力買房了。

這也是為什么首付貸屢禁不絕，因為確實(shí)有很多人有這樣的需求。

而且很可能大部分都是剛需族，為了買房只能去借更貴的錢。

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明年房貸利率還會漲嗎？

別看從85折到1.2倍，房貸利率漲幅達(dá)到41%，其實(shí)如今的房貸利率還不算高。

從近20年的房貸利率變化來看，4.9%的房貸利率處在歷史最低位，也只有這一次是跌破5%的。

所以，即使上漲20%達(dá)到5.88%，從歷史上看并不算高，過去20年最常見的房貸利率在6%-7%之間。

那么問題來了，明年房貸利率會不會繼續(xù)上漲呢？今年破“5”，明年會不會破“6”呢？

要回答這個問題，其實(shí)要弄明白房貸利率為什么會上漲。

房貸利率上漲，意味著貸款成本上升，也就是我們俗話說的錢更值錢了，之所以錢更值錢了，歸根到底是央媽收緊了水龍頭，放水撒錢變少了。

那么，明年央媽會松開水龍頭嗎？

一個近在眼前的信號是，明年1月起，央媽將實(shí)行定向降準(zhǔn)。雖然降準(zhǔn)面向的是小微企業(yè)、個體工商戶以及貧困人口等普惠金融的對象，但誰能保證這部分水不會流進(jìn)樓市呢？

這么說起來，是不是明年房貸利率會降下來呢？

相比定向降準(zhǔn)，更應(yīng)該關(guān)注的是最近的政治局會議釋放出來的信號。

此次會議將“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”列為明年的重點(diǎn)工作之一，這里面大有學(xué)問。

要知道在去年，對“住房長效機(jī)制”的表述還是“加快研究”，明年就要變成“加快建設(shè)”了，這也被市場解讀為“二次房改”要來了。

上一次1998年房改是住房市場化，迎來了近20年的房地產(chǎn)大繁榮，也帶動了中國經(jīng)濟(jì)近20年的大繁榮。

這一次房改，則是要落實(shí)“房住不炒”的理念，這也就意味著住房完全市場化的時代結(jié)束了，住房屬性將從投資重回居住。

從這個大背景來講，房貸利率并沒有所謂放松的必要。

有人可能要說了，如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架了，沒有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)怎么辦？

天天都在說綁架，大家真的理解綁架嗎？所謂經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，很大一部分原因是樓市里面有政府債務(wù)、房產(chǎn)商等企業(yè)的債務(wù)，這些債務(wù)都是引爆危機(jī)的導(dǎo)火線。

當(dāng)然，以賣房為基礎(chǔ)的土地經(jīng)濟(jì)確實(shí)帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是到了今年，這些情況已經(jīng)發(fā)生了變化。

首先，通過政策調(diào)整引導(dǎo)，大量的庫存房已經(jīng)被消化了，特別是三、四線城市今年房價猛漲，如今房地產(chǎn)庫存已經(jīng)降到了歷史低位。

這意味著，債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了居民身上，地方政府和房產(chǎn)商等企業(yè)已經(jīng)從樓市里面解綁了。

其次，如今已經(jīng)到了土地經(jīng)濟(jì)模式的拐點(diǎn)，政府也明白土地總有賣完的一天，總不能賣完地就喝西北風(fēng)吧。

所以，今年開始各地國企開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不再賣房而是持有，大力發(fā)展租賃住房，為經(jīng)濟(jì)收入開源。

這也就意味著，在賣房市場上，政府也已經(jīng)沒有那么那么強(qiáng)烈的GDP沖動，畢竟細(xì)水長流才能財源滾滾。

更何況，政治局會議提高的“長效機(jī)制”是什么，市場基本都達(dá)成共識，“房產(chǎn)稅”八九不離十就要來了。

簡單來說，雖然房地產(chǎn)仍然占經(jīng)濟(jì)大頭，但是通過放水刺激房價來帶動經(jīng)濟(jì)的必要性已經(jīng)大大降低了。

再加上美國減稅加息的組合拳，我們更沒有余地來放開水龍頭，相反如果放水帶來的風(fēng)險已經(jīng)超過了可能的收益。

所以，無論內(nèi)外環(huán)境，明年房貸利率下降的可能性很小，繼續(xù)上漲的可能性倒很大，買房的成本可能會越來越高。