重磅！任志強(qiáng)2017年12月11日地產(chǎn)峰會(huì)演講全文
12月11日，以“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，美好家園“為主題的和訊網(wǎng)第十五屆財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在北京舉行?；顒?dòng)當(dāng)天，財(cái)經(jīng)評(píng)論員、原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就“未來(lái)的房?jī)r(jià)”發(fā)表了主旨演講。
以下為演講實(shí)錄：
任志強(qiáng)：本來(lái)就是敏感的話題，他們非讓我講房?jī)r(jià)。有一個(gè)專家叫任澤平，和我同姓，他說(shuō)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。他認(rèn)為他對(duì)市場(chǎng)的分析，對(duì)房?jī)r(jià)的分析是這樣的。
我個(gè)人認(rèn)為在中國(guó)這個(gè)非市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說(shuō)國(guó)家是非市場(chǎng)化的，我至少敢說(shuō)房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場(chǎng)化的，決定房屋價(jià)格的是政策。
政策在不斷的發(fā)生變化，政府計(jì)劃著土地的供給，這個(gè)大家都得承認(rèn)，沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo)你是拿不到土地的。
政府審批著房?jī)r(jià)，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房?jī)r(jià)的漲幅，政府決定著收入的增長(zhǎng)，同時(shí)政府也決定著利率和稅收。
一部分鄧先生剛才已經(jīng)講過(guò)了，換句話說(shuō)，不管什么都得聽(tīng)政府的。所以說(shuō)，政策決定了房?jī)r(jià)。
決定房?jī)r(jià)的因素可能分為三個(gè)層次，第一個(gè)層次是國(guó)家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時(shí)有一些是可以博弈的，比如說(shuō)微觀政策，是可以通過(guò)市場(chǎng)博弈進(jìn)行的，那么當(dāng)微觀政策寬松的時(shí)候博弈就非常明顯。當(dāng)然了，環(huán)境緊張的時(shí)候市場(chǎng)作用就小一些，就是得聽(tīng)政府的。
尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說(shuō)什么都沒(méi)用，政府讓拆就得拆。
從國(guó)家制度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得它決定了長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這是市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是不會(huì)發(fā)生變化的，或者說(shuō)，市場(chǎng)是沒(méi)法決定房?jī)r(jià)的。土地制度問(wèn)題，戶籍制度問(wèn)題，稅收問(wèn)題，市場(chǎng)化制度等問(wèn)題，這些都決定了房?jī)r(jià)上漲與下降。
我們看一個(gè)很簡(jiǎn)單的圖，這個(gè)圖里面就是我們歷史上所有國(guó)家都在用的歷史發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。我剛才看鄧先生講到了很多問(wèn)題，他就忘了一條，各個(gè)國(guó)家在發(fā)生經(jīng)濟(jì)或者說(shuō)房?jī)r(jià)危機(jī)的時(shí)候，是處于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，最重要的是他們都超過(guò)了70%的城鎮(zhèn)化率。不管是日本、美國(guó)、還是其他國(guó)家。而中國(guó)還早著呢，說(shuō)我們?cè)缰?，就是因?yàn)槲覀冋嬲膽艏贫然挥?0%多，為什么在住房問(wèn)題上要用戶籍制度的制度計(jì)算呢，因?yàn)楦鱾€(gè)地方政府所謂的保障性住房只解決有戶籍的人口和家庭。沒(méi)有戶籍的人口和家庭不在當(dāng)?shù)卣谋Ｕ戏秶鷥?nèi)，如果不改變這個(gè)，就等于什么都沒(méi)有改變。
剛才鄧先生也說(shuō)了人均套數(shù)問(wèn)題，這也和我們的戶籍制度有關(guān)，中國(guó)計(jì)算套數(shù)是按照戶口本的戶數(shù)計(jì)算的，但是我們已經(jīng)有7700萬(wàn)人城市的獨(dú)居戶出現(xiàn)，但是戶口本不是。獨(dú)居的子女都出去單獨(dú)住，但是戶口還在父母的戶口本上，就出現(xiàn)了很多研究機(jī)構(gòu)計(jì)算上的巨大的錯(cuò)誤。如果把戶口本拋開(kāi)，按國(guó)際的護(hù)照計(jì)算，一個(gè)人住就按一戶算，所以國(guó)際和我們的計(jì)算有一個(gè)巨大的差別，就是因?yàn)槲覀兪前磻艨诒居?jì)算的。
北京市按戶口本計(jì)算沒(méi)有住房困難戶，我當(dāng)政協(xié)委員的時(shí)候連續(xù)提了很多年，低于7.5平米是住房困難戶，當(dāng)時(shí)都解決了保障問(wèn)題。北京一共一萬(wàn)多戶，要不然就是你還想住小房子，給你補(bǔ)貼錢(qián)了，你不愿意搬遷。要不然就給你搬家。沒(méi)有解決的是沒(méi)有戶籍的這些人。這里面有一個(gè)重大的問(wèn)題，和土地和戶籍有關(guān)系，世界發(fā)展為什么房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，就是有第三個(gè)和第四個(gè)城市化發(fā)展的階段。城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)的階段和郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成的大都市圈的問(wèn)題。中國(guó)沒(méi)有，因?yàn)橥恋刂贫葲Q定了你只能進(jìn)入前兩個(gè)，農(nóng)村進(jìn)入城市和小城市進(jìn)入大城市，房子都聚集在那里，只有在這里可以弄房子。沒(méi)有辦法去郊區(qū)，郊區(qū)土地是集體土地，所以房?jī)r(jià)平均不下來(lái)，也沒(méi)有辦法平衡。第四個(gè)部分更不存在了，我們歷來(lái)都講城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，或者城市群的問(wèn)題，中國(guó)有城市群，但是很難有大都市圈，因?yàn)橥恋刂贫群蛻艏贫鹊膯?wèn)題造成的。但是國(guó)際上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一個(gè)相互依賴的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，而都市圈是合力發(fā)展的關(guān)系，差別就是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果，比如說(shuō)非北京戶籍的人在北京干活，賣(mài)了半天力氣還得被趕走，在國(guó)際上根本不可能存在，這也是中國(guó)的特殊性。
所以我們沒(méi)有第三、第四個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，房子只能集中在城市，沒(méi)有別的辦法。農(nóng)村的房子說(shuō)拆就拆了，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。這就是我們存在的巨大矛盾。
第二個(gè)政策，土地政策。這張圖是中國(guó)的季度土地和房?jī)r(jià)的關(guān)系。在座很多媒體說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了高價(jià)地，完蛋了，開(kāi)始后悔了。開(kāi)發(fā)商從來(lái)不怕買(mǎi)高價(jià)地，因?yàn)樗麄兛梢宰龈玫姆孔印＞拖襦嚥┦空f(shuō)了，要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開(kāi)發(fā)商可以做更好的面包可以賣(mài)高價(jià)。問(wèn)題就是政府不讓你賣(mài)高價(jià)，所以高價(jià)地都出現(xiàn)了問(wèn)題。土地的關(guān)系和房?jī)r(jià)的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問(wèn)題，沒(méi)戲了，你讓房?jī)r(jià)不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬(wàn)的房子都瘋搶，因?yàn)榭梢再u(mài)11、12萬(wàn)。
這是全世界都有的，而我們中國(guó)沒(méi)有按全世界去做的事情，就是我們用平均數(shù)做標(biāo)準(zhǔn)。有一本書(shū)《平均的終結(jié)》告訴我們所有的平均都是錯(cuò)的，全世界住房水平統(tǒng)計(jì)上都是使用的中位數(shù)。是因?yàn)橹形粩?shù)的控制是控制低收入階層以下的數(shù)字里面有沒(méi)有他們能買(mǎi)得起的房子，不是計(jì)算中位數(shù)以上的房子，那是富人買(mǎi)的，愛(ài)賣(mài)多少錢(qián)沒(méi)有人管，那和政府沒(méi)有關(guān)系。由于中國(guó)從來(lái)不公布中位數(shù)，所以所有的房?jī)r(jià)收入比都是錯(cuò)，你的房?jī)r(jià)、屋面積和家庭收入都不是按中位數(shù)計(jì)算的。那就是變成你和馬云的關(guān)系，他賺的錢(qián)你們倆一平均，你比別人都富。
所以我們得出的基本結(jié)論，中國(guó)得不出一個(gè)完整的可以和世界對(duì)比的關(guān)系，就是缺乏中位數(shù)。
土地制度來(lái)看，暫時(shí)還破不了題。
戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中，如果沒(méi)有這樣一個(gè)結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒(méi)有辦法，他們就得往大城市跑。
什么情況下從城市里面出去呢，就是因?yàn)槟切┑貐^(qū)的收入低，所以很多沒(méi)有資源的城市人口是減少的。因此要用當(dāng)?shù)爻鞘械膽艟?jì)算，一定是錯(cuò)的。
我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說(shuō)北上廣深是一線城市，而且房?jī)r(jià)高。從戶籍人口和常住人口看這個(gè)比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進(jìn)來(lái)的時(shí)候不是按當(dāng)?shù)氐膽艏丝谟?jì)算的收入，而是外來(lái)人口攜帶著大量的財(cái)富進(jìn)入到這個(gè)城市，所以這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就高了。你們看北京大多數(shù)外來(lái)人都買(mǎi)得起別墅，買(mǎi)得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。
沒(méi)有辦法，你要是把這幾個(gè)城市的外來(lái)人口比例降下來(lái)，或者讓最有錢(qián)的這部分人別進(jìn)這些城市，房?jī)r(jià)就沒(méi)有那么高了。因此一定是政策決定的價(jià)格，這是長(zhǎng)期政策，最主要的是土地和戶籍，還有金融和其他的問(wèn)題。
宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會(huì)議。正是政策決定了利率問(wèn)題，貨幣總量問(wèn)題，決定了資金價(jià)格問(wèn)題，融資方式和投資房子的問(wèn)題。
比如說(shuō)中央政府可以下令，所有的境外投資人不準(zhǔn)投房地產(chǎn)，不準(zhǔn)投娛樂(lè)業(yè)，其他的國(guó)家會(huì)做這種政策嗎，不會(huì)。只有中國(guó)會(huì)，大量外面的企業(yè)賣(mài)資產(chǎn)回來(lái)了，這就是宏觀政策決定了對(duì)市場(chǎng)的影響問(wèn)題。
其中，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時(shí)候，我們可以看見(jiàn)，增長(zhǎng)方式是一種。當(dāng)我們決定要保持相對(duì)GDP的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)離不開(kāi)房地產(chǎn)，所以無(wú)論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)解決了大量的稅收和土地財(cái)政收入問(wèn)題。
如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國(guó)稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。
其中，土地財(cái)政占的比例也很大，幾萬(wàn)億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對(duì)我們的財(cái)政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒(méi)有看到用任何辦法可以替代這一部分。
大家都知道不好，利用土地財(cái)政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
這是今年我們房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度，到二季度的時(shí)候6.9，三季度變成了6.8，為什么少了零點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)少的0.1，二季度的0.5個(gè)貢獻(xiàn)度變成了三季度的0.4的，到四季度估計(jì)還得降0.2個(gè)點(diǎn)，如果別的補(bǔ)不上，四季度可能也就是6.6的樣子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)掉下來(lái)了。拿什么補(bǔ)？
我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺(tái)的任何政策都補(bǔ)不上這多少萬(wàn)億。
房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，大部分形成了這樣的關(guān)系，非良性循環(huán)的關(guān)系，當(dāng)我們處于低潮的時(shí)候，政府采取了一些啟動(dòng)措施，然后開(kāi)始進(jìn)入瘋狂的階段，然后開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動(dòng)，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房?jī)r(jià)一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動(dòng)。
這次沒(méi)有人知道會(huì)不會(huì)再啟動(dòng)了，誰(shuí)也不敢說(shuō)何時(shí)調(diào)整政策，以前我們都敢說(shuō)，現(xiàn)在不敢說(shuō)了，最近開(kāi)一個(gè)會(huì)說(shuō)建立長(zhǎng)效機(jī)制和什么東西，忘了。
就是說(shuō)可能會(huì)有一些變化，但是這個(gè)變化是什么，沒(méi)有人知道。
我們很希望建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國(guó)的政策改的更合理，這樣的話，長(zhǎng)效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長(zhǎng)。
我們看了宏觀再看微觀，微觀上來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)里面沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有交易環(huán)，沒(méi)有定價(jià)權(quán)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)格信號(hào)的時(shí)候，還叫市場(chǎng)嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的限的政策都破壞了市場(chǎng)規(guī)律。
經(jīng)濟(jì)學(xué)講很清楚，最重要的是價(jià)格信號(hào)，如果價(jià)格信號(hào)是限購(gòu)的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說(shuō)高價(jià)房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過(guò)，就是低價(jià)的多簽一些，房?jī)r(jià)就下降了。高價(jià)房子不是沒(méi)有人買(mǎi)，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價(jià)格信號(hào)是虛假的時(shí)候，你知道這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格是多少，我們沒(méi)有辦法判斷，就是因?yàn)閮r(jià)格信號(hào)已經(jīng)不真實(shí)化了。
從供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，今年已經(jīng)出臺(tái)的政策，大概有70多個(gè)城市出臺(tái)了300多個(gè)文件，所以這300多個(gè)文件想達(dá)到什么目標(biāo)，就是控制價(jià)格。全年的情況來(lái)看，今年是中國(guó)有房地產(chǎn)歷史以來(lái)歷史上最好的一年，什么最好，就是銷(xiāo)售量最大，銷(xiāo)售金額最高，最多的一年。
至少到目前為止我們看到的數(shù)據(jù)還是很高的，可能11、12月會(huì)有所下降。但是或許有比去年有0.5個(gè)增長(zhǎng)也是最好的，至少價(jià)格上是這樣的。
為什么呢，因?yàn)槿嗣裣蛲篮蒙畹脑竿菬o(wú)法被改變的。無(wú)論如何也不會(huì)被改變。
比如說(shuō)有一些規(guī)律是不變的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前為止是沒(méi)有改變的，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)是非市場(chǎng)化的，但是其他方面還是有一些市場(chǎng)化的東西。所以這些市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)形成了無(wú)論政策怎么變化，但是市場(chǎng)化的規(guī)律是不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策變化而變化的。房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗?duì)美好生活的需求和對(duì)資源的需求。比如說(shuō)大家都說(shuō)學(xué)區(qū)房的問(wèn)題要解決，可是如果你不建更多的好的學(xué)校，怎么解決？這就是資源不平衡的問(wèn)題。
資源不平衡的時(shí)候，那個(gè)地方的房子就是貴，沒(méi)有辦法平和，所以這些是不變的。
還有一些會(huì)改變，我們已經(jīng)看到了價(jià)格的雙軌制，短期之內(nèi)的市場(chǎng)因?yàn)檎叩南拗坪驼{(diào)控會(huì)發(fā)生很多的變化，比如說(shuō)依限價(jià)而降價(jià)，不批你一定的價(jià)格你不是要降價(jià)嗎，本來(lái)你想賣(mài)11萬(wàn)，批你8.5萬(wàn)，或者是因?yàn)楝F(xiàn)金流而降價(jià)，你本來(lái)想拖兩年，但是現(xiàn)金流不夠了，就需要降價(jià)。因?yàn)橄拗瀑?gòu)買(mǎi)造成的降價(jià)也會(huì)出現(xiàn)。
換句話說(shuō)，我個(gè)人覺(jué)得，現(xiàn)在有一個(gè)口號(hào)“新時(shí)代”，新時(shí)代最大的特點(diǎn)就是不確定性。沒(méi)有人可以知道新時(shí)代以后會(huì)出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。老是不告訴你未來(lái)怎么樣，突然一個(gè)政策，討論都不討論，廣告牌都拆了，就拆了。所以我們不知道新時(shí)代的情況下會(huì)出臺(tái)什么樣的新政策。
但是有幾個(gè)東西是我們知道的，比如說(shuō)剛才說(shuō)的金融問(wèn)題，金融問(wèn)題不僅僅是信貸問(wèn)題，最重要的是一個(gè)貨幣貶值的問(wèn)題。
貨幣貶值對(duì)物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的，不管是房子用來(lái)住還是用來(lái)炒的，這個(gè)不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房?jī)r(jià)怎么會(huì)變成這樣？
我們過(guò)去1970年大白菜兩分錢(qián)一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時(shí)候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬(wàn)元的都有。那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當(dāng)前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當(dāng)前的利率，利率確實(shí)影響購(gòu)房問(wèn)題。但是長(zhǎng)期的貨幣貶值問(wèn)題對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響是巨大的。
我們還可以看到房屋真正的價(jià)格變化，每個(gè)人都在吵吵，92年的時(shí)候是990元一平米，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)。我已經(jīng)告訴大家用平均房?jī)r(jià)的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認(rèn)為漲的倍數(shù)很高了？但是我們?cè)倏匆幌?2年一個(gè)大學(xué)生的工資是多少？84元，換句話說(shuō)92年84元的大學(xué)生，你一年的工資夠買(mǎi)一平米的房子，你干12個(gè)月能買(mǎi)一平米房子，雖然房?jī)r(jià)很低。但是你干一年才夠。到了2017年的時(shí)候，大學(xué)生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房?jī)r(jià)才漲了七倍，你的工資收入漲了40倍，什么概念，也就是兩個(gè)月多一點(diǎn)點(diǎn)可以買(mǎi)一平米房子，你們認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高嗎？是收入增長(zhǎng)決定了房?jī)r(jià)，如果說(shuō)收入不增長(zhǎng)了，或者說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)情況，實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況都不好了，你的收入不增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)能漲嗎。
這個(gè)跟前面的圖聯(lián)系在一起的，就是貨幣不值錢(qián)了，兩個(gè)月的工資夠買(mǎi)一平米的房子，你的房?jī)r(jià)收入比是多少，按照中位數(shù)計(jì)算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個(gè)人房?jī)r(jià)收入比很低，5左右，一年可以買(mǎi)12平米房子。五年買(mǎi)一個(gè)60平米的房子，人均30平米。1：5的房?jī)r(jià)收入比還高嗎，很低了。
但是在某一些地區(qū)差別巨大，包括前面所說(shuō)的北上廣深，人口高度集中的城市里面，最后造成的結(jié)果是高收入人群大量集中，房?jī)r(jià)極高。這就是房?jī)r(jià)的情況。
換句話說(shuō)，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房?jī)r(jià)變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來(lái)，說(shuō)明你沒(méi)有聽(tīng)懂。
有人擔(dān)心集體土地入市，可以告訴大家，集體土地建租賃性住房是我在政協(xié)上的提案。那時(shí)我被批評(píng)了六七年，最后他們說(shuō)現(xiàn)在批準(zhǔn)在12個(gè)城市用集體土地建立租賃性住房了。
有人擔(dān)心集體土地入市會(huì)影響房?jī)r(jià)，我告訴大家，根本不可能有大量的供應(yīng)量，沒(méi)有那么多的城市集體設(shè)施能進(jìn)入到集體土地可以建設(shè)用房的土地上去。所以我2011年提出這個(gè)提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原來(lái)北京計(jì)劃36個(gè)村，現(xiàn)在只改了6個(gè)村，不是那么容易的事情。別想用大躍進(jìn)的方式認(rèn)為集體土地入市就可以解決很多的問(wèn)題。
更重要的問(wèn)題，租賃性住房在全國(guó)行不行？我覺(jué)得如果全國(guó)普遍鋪開(kāi)就是錯(cuò)誤的政策，最多不超過(guò)20個(gè)城市，大量的需要租賃性住房。為什么這么說(shuō)，第一，租賃性住房，要有一個(gè)長(zhǎng)期建設(shè)的過(guò)程，我們商品房建設(shè)，鄧博士說(shuō)剛剛滿足基本的需求，還是在現(xiàn)有的城市化的標(biāo)準(zhǔn)上。如果城市化繼續(xù)增加，總量還是不足的，你用多少年能解決租賃性住房的建設(shè)問(wèn)題。第二并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，我們認(rèn)為大概十個(gè)城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房?jī)r(jià)越貴的地方越需要，而超過(guò)平均房?jī)r(jià)一萬(wàn)塊錢(qián)的城市有多少個(gè)？19個(gè)，如果超過(guò)一萬(wàn)塊錢(qián)需要建設(shè)租賃住房，就19個(gè)城市，超過(guò)兩萬(wàn)的地方就9個(gè)城市，房?jī)r(jià)越低的地方越不需要租賃市場(chǎng)，房?jī)r(jià)三千塊錢(qián)你建租賃住房干嗎，中小城市出了門(mén)五分鐘騎自行車(chē)到農(nóng)村，在那租一個(gè)房子很便宜，建租賃房干什么。所以大量的建設(shè)租賃房并不是合理的東西。
更重要的是，租賃性住房不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，凡是房?jī)r(jià)高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，全世界都如此。
不要以為租賃性住房可以降低房?jī)r(jià)，沒(méi)門(mén)。我用幾個(gè)左暉給我的圖，美國(guó)的十個(gè)大都市的租賃情況，可以明顯看到這些地區(qū)都是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，而他們租賃市場(chǎng)靠誰(shuí)提供呢，在美國(guó)最好的是REITs，他們的應(yīng)用量遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)公司多，所以REITs占了很大的量，因?yàn)橄硎軠p稅和低息等等政策。
另外一個(gè)，香港的租賃市場(chǎng)，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來(lái)的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是說(shuō)，鄧博士剛才說(shuō)的，德國(guó)如此，全世界都是如此。德國(guó)我們作為專門(mén)的調(diào)查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中間的差是機(jī)構(gòu)或者基金的。
再看一下日本，中間的藍(lán)色的比例最大的是私人住房，所以租賃市場(chǎng)大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個(gè)人租一套房子。所以左暉先生把老百姓(603883,股吧)的三居房子租了，把客廳打兩個(gè)隔斷說(shuō)變成了五間房子了，老百姓覺(jué)得挺好，因?yàn)榭蛷d帶窗戶，結(jié)果這次不行了。
怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒(méi)有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰(shuí)呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過(guò)渡性的問(wèn)題。
我們可以得出一個(gè)結(jié)論：過(guò)去大家買(mǎi)房的時(shí)候都發(fā)財(cái)了，我們要感謝黨和政府，黨和政府的政策讓我們發(fā)財(cái)了，如果中國(guó)繼續(xù)堅(jiān)持改革和市場(chǎng)化的道路，就必須開(kāi)放市場(chǎng)或者恢復(fù)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)和交易權(quán)，但是我們現(xiàn)在實(shí)在不知道政策怎么樣，我們只能說(shuō)政策可能會(huì)改變，所以加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是重要的任務(wù)，我們希望這個(gè)會(huì)議能給我們一個(gè)明確的答復(fù)，好讓我們知道未來(lái)的房?jī)r(jià)往哪走，謝謝大家！
