年末開發(fā)商沖業(yè)績(jī) 押寶“商”產(chǎn)
步入12月份，2017年樓市最后的“戰(zhàn)役”已經(jīng)打響。不少樓盤將開盤入市，不過由于限購和市場(chǎng)遇冷的影響，效果并不顯著，住宅的熱度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及往年年末沖刺時(shí)的行情。于是，開發(fā)商們另辟蹊徑，整理推出了手中各類被認(rèn)為是邊角料的商辦、商鋪等產(chǎn)品，優(yōu)惠、折扣、甚至特價(jià)房這些不方便在普通住宅上出現(xiàn)的字眼開始在各類“商”產(chǎn)上出現(xiàn)，為的就是抓住2017的尾巴，最后沖刺一下業(yè)績(jī)。
年末房企花樣百出推新“商”品
往年臨近年關(guān)，開發(fā)商們?yōu)榱四杲K的排行榜，往往會(huì)最后努努力沖擊一下，如今，由于限購的影響，住宅市場(chǎng)整體遇冷，不愿輕言降價(jià)的前提下，最后沖刺的任務(wù)就落到了商鋪、商辦等產(chǎn)品的頭上。
“通州核心區(qū)的大都會(huì)濱江項(xiàng)目，這個(gè)月你帶客戶來，成交一套給你10萬塊，直接打錢，真的是好機(jī)會(huì)?！苯眨晃蝗f科的渠道商在和看房人名義的北京青年報(bào)記者聊天時(shí)透露了這個(gè)“賺錢”的方式。
“您自己也可以考慮考慮，我手里有5套37平方米底商，260萬一套，我們配建的是新光天地，估計(jì)這幾天就都會(huì)賣光，無論是自己買還是推薦別人買都要盡快啊?！?/span>
該渠道商所說的萬科大都會(huì)濱江項(xiàng)目是萬科在通州核心區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，主打約130——270平方米的水岸觀景大宅，但由于土地屬性是商務(wù)型公寓，因此價(jià)格相比住宅略低，目前在售均價(jià)為65000元/平方米，總價(jià)800萬/套起。按照常理來說，項(xiàng)目的小戶型底商價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)高于其在售均價(jià)，但實(shí)際上渠道商爆出的小戶型底商價(jià)格只有7萬元/平方米左右，刨去開發(fā)商用作成交傭金的10萬元，實(shí)際底商單價(jià)與高層產(chǎn)品售價(jià)相差無幾。
正是由于住宅市場(chǎng)未見起色，于是一些商業(yè)立項(xiàng)原本屬于“邊角料”的產(chǎn)品成為開發(fā)商年底重點(diǎn)推出的部分。
雙十二期間，萬科天地和萬科中央城兩個(gè)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目也紛紛推出購房津貼，力圖最后沖刺。
不僅僅是萬科，近些年因成功打造金茂府、金茂悅產(chǎn)品系而進(jìn)入一線房企序列的中國金茂同樣采用了類似的策略。旗下的北京金茂府是位于南三環(huán)宋家莊地鐵站附近的頂級(jí)豪宅，也曾是2015年的地王項(xiàng)目，在售住宅的最低價(jià)格也達(dá)到了2000萬/套起。但即便是這樣的豪宅，也在年末推出了低總價(jià)產(chǎn)品。11月11日當(dāng)天，北京金茂府悅空間正式推出，并且是以特價(jià)房的方式，拿出了8套88折房源，總價(jià)最低至500萬。
借著雙十一的勢(shì)頭，北京金茂府悅空間正式上線，主打90-200平方米的自由空間，總價(jià)600萬/套起。由于悅空間是北京金茂府的商業(yè)用地部分，因此極力規(guī)避“住”的概念，但實(shí)際上，相比金茂府2000萬/套起的價(jià)格，同樣傳承金茂綠色科技住宅的品質(zhì)，600萬起可以自由組合的商產(chǎn)，仍是三環(huán)區(qū)域少有的低總價(jià)新房產(chǎn)品。
在年末的沖刺中，即便業(yè)績(jī)大幅提升的房企也沒有放慢速度。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了1500億銷售業(yè)績(jī)、增速85%的龍湖，也在做著最后的沖刺，近日北京龍湖對(duì)外開放了景粼原著即將交付的施工現(xiàn)場(chǎng)，與大部分項(xiàng)目交付前遮遮掩掩不同，龍湖希望購房人通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)地的認(rèn)可，刺激下一步的銷售。據(jù)了解，近期景粼原著將推出132平方米的洋房和獨(dú)院別墅，不僅如此，雙十二當(dāng)天龍湖還推出了自己的“優(yōu)享家”線上購房平臺(tái)，同樣主推商業(yè)產(chǎn)品，目前上線的龍湖旗下好望山，時(shí)代天街、長(zhǎng)楹天街、西宸原著四個(gè)項(xiàng)目的商鋪，都可以享有3%的房款折扣。
不難看出，即便今年是房企業(yè)績(jī)創(chuàng)紀(jì)錄的一年，但各大開發(fā)企業(yè)仍不予余力地做著年底最后的沖刺，只是受制于住宅市場(chǎng)的不景氣，各類商產(chǎn)成為當(dāng)前力推的產(chǎn)品。
上市房企平均負(fù)債率接近80%
今年的業(yè)績(jī)不是屢創(chuàng)新高嗎？為何開發(fā)商還要如此辛苦，做最后的年底沖刺？
其實(shí)，調(diào)控加碼的背景下，房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要來自上半年的突飛猛進(jìn)，在年末這種增長(zhǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)頹勢(shì)。北青報(bào)記者查閱了115家上市房企的第三季度報(bào)告并綜合克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上市房企中有68家房企前三季營收出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，47家營收出現(xiàn)同比下降，即收入出現(xiàn)下滑的房企占了4成，另外，甚至還有16家房企出現(xiàn)虧損。
不難看出，并不是所有的房企的日子都是好過的。尤其是三季度開始，房企沖刺業(yè)績(jī)的速度開始疲軟。即便是位列三甲的萬科，10月的銷售額也僅為367.9億元，與去年同期相比下滑了25%，這也是萬科今年以來首次出現(xiàn)銷售額下滑的現(xiàn)象。不僅如此，其他開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了不同幅度的下滑。
實(shí)際上，大多數(shù)重點(diǎn)城市都遭遇了嚴(yán)厲限購，在這么一個(gè)大環(huán)境下，房企業(yè)績(jī)不受影響是不可能的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年房企的銷售業(yè)績(jī)大增實(shí)際上也是因?yàn)槿木€城市的火熱帶來的，碧桂園、恒大都是三四線城市的既得利益者。但是，隨著下半年三四線城市購買力熄火，這種高速增長(zhǎng)變得不可持續(xù)。
雪上加霜的是，債務(wù)問題隨之暴露出來。據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年9月底，全國136家上市房地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債達(dá)到了6.04億元，其平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%。
具體來看，有息負(fù)債總額最高的房企是綠地控股，高達(dá)2776.59億元。有息負(fù)債增長(zhǎng)最快的房企是保利地產(chǎn)，截至三季度末，有息負(fù)債總額1952.83億元，在A股房企中僅次于綠地控股。
萬科地產(chǎn)的債務(wù)增速也較快。三季度末，萬科地產(chǎn)短期負(fù)債合計(jì)542.26億元，同比增長(zhǎng)75.49%；有息負(fù)債合計(jì)1584.33億元，同比增長(zhǎng)80%。
從資產(chǎn)負(fù)債率上看，銷售20強(qiáng)房企的負(fù)債率并不好看，有12家房企負(fù)債率超過了80%的紅線；而且除了華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率較去年同期有所下降外，其余19家房企的負(fù)債率均在上升。
在高負(fù)債背景下，即便是銷售額大幅增長(zhǎng)，但快速回籠資金，仍舊是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)人士稱，明后年將是許多房企的一個(gè)還款期，所以，開發(fā)商在調(diào)控和還款的雙重壓力下，硬抗也只能是短期的而已，最終還是要做出抉擇的。
反饋到市場(chǎng)上其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的天已經(jīng)在悄然變化了，前三季度房企的數(shù)據(jù)還算是好看，但到了年底開發(fā)商的壓力開始加大，要么加推住宅，要么推出商業(yè)，都是為了盡快回款。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為價(jià)格不存在大降的基礎(chǔ)
回款壓力下，優(yōu)惠、特價(jià)等標(biāo)簽開始重新回歸市場(chǎng)，但需要注意的是，這些優(yōu)惠主要是在“商”產(chǎn)上出現(xiàn)，住宅的價(jià)格仍舊堅(jiān)挺。
這也是市場(chǎng)買賣雙方博弈的表現(xiàn)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，隨著房地產(chǎn)大環(huán)境的改變，購房者的心態(tài)也在發(fā)生劇烈變化，現(xiàn)在市場(chǎng)上主流的購房人群是剛需和剛改，在“房住不炒”的主基調(diào)下炒房投機(jī)者已經(jīng)難覓蹤影了，而剛需和剛改購房人由于有普通新房、“限價(jià)”新房、共有產(chǎn)權(quán)房和二手房等多重選擇，因此并不急于出手，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)一直處于成交低谷。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，年底各家房企之所以寧愿拿出一些商業(yè)產(chǎn)品促回款，也不愿意拿出更好賣的住宅產(chǎn)品，關(guān)鍵就是因?yàn)槭袌?chǎng)上購房人期待住宅能有更加明顯的降價(jià)，而開發(fā)商則認(rèn)為政府限價(jià)已經(jīng)算是降價(jià)了，不愿再更多讓利，這樣的矛盾也導(dǎo)致了住宅成交的一再下滑。該開發(fā)商透露，在成本方面，建筑原材料像水泥、磚頭、石子、沙子、鋼材等的價(jià)格都在漲價(jià)，工人的工資更是越來越高，而蓋房最關(guān)鍵的土地價(jià)格也不可能越來越便宜。這就使得不少住宅項(xiàng)目寧愿等著耗著，也不愿虧本入市。
一面是購房人期待更多實(shí)惠，一面是成本高企制約了降價(jià)空間，那什么樣價(jià)格的房子才可以入手購買呢？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，期待開發(fā)商大幅降價(jià)，甚至腰斬是不現(xiàn)實(shí)的，不過，由于今年出讓的土地全部被政府限定了未來最高售價(jià)和平均售價(jià)，這其實(shí)就是未來的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，有購房需求的人可以根據(jù)今年成交土地的未來售價(jià)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比自己選房區(qū)域的房源價(jià)格，雖然由于項(xiàng)目品質(zhì)各有不同，售價(jià)也有高有低，因此政府“限價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)不能作為參考的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，但至少能代表著區(qū)域價(jià)格的整體走勢(shì)。
