樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的 “新邏輯”

2017年即將過去，對于樓市來說，即便經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控，但商品房銷售面積將在2016年歷史最高點(diǎn)（16.5億平方米）的基礎(chǔ)上，逆勢再創(chuàng)歷史新高。而且，相比此輪周期回升起點(diǎn)的2014年，今年的商品房銷售面積增長了40%。如果從商品房銷售面積累計同比由負(fù)轉(zhuǎn)正的2015年6月份算起，全國樓市已連續(xù)回升兩年半的時間。不過，從近期調(diào)控政策和金融信貸政策導(dǎo)向看，2018年樓市或許將明顯回調(diào)。近期，政治局會議將金融“去杠桿”確立為明年“三大攻堅任務(wù)”的首位，五部委發(fā)布空前嚴(yán)厲的“資管新規(guī)”，政治局會議還首次提出控制貨幣總量。這些都意味著，2017年7月份金融工作會議確立的“去杠桿”的各項(xiàng)措施，將在2018年全面“落地”。

房地產(chǎn)“去杠桿”是重心。截至今年三季度末，考慮到公積金貸款、消費(fèi)貸款，我國居民總負(fù)債達(dá)到44萬億元，比2014年翻了一倍，居民部門債務(wù)率達(dá)到55%，債務(wù)占居民可支配收入的比重（90%）接近發(fā)達(dá)國家。不過，由于社保覆蓋率不足、“老齡化”和高房價（引致高成本）導(dǎo)致剛性支付增加，我國居民負(fù)債率呈觸頂之勢。從2016年四季度開始，房地產(chǎn)“去杠桿”已開始。首先，央行啟動房貸規(guī)?？刂疲蟾鞯匦略霭唇铱刂圃谛略鲑J款的30%以內(nèi)。筆者所在的深圳，每月新增按揭控制在80億元以內(nèi)。同時，針對居民借助消費(fèi)貸“加杠桿”，近期三部委發(fā)文，嚴(yán)控任何形式的場外“加杠桿”。

十九大后，盡管長效機(jī)制和住房制度改革從研究走向“落地”，但羅馬城不是一天建成的，樓市調(diào)控繼續(xù)堅持“冒頭即打”的做法，且“預(yù)警函”式的房價嚴(yán)控觸發(fā)機(jī)制，成為2018年調(diào)控新做法，意在壓住預(yù)期、圍堵資金。唯有此，租購才能真正并舉。

由此，調(diào)控疊加“去杠桿”，2018年的樓市或許會經(jīng)歷大幅度的回調(diào)。當(dāng)然，樓市交投連續(xù)2年多快速回升后，慣性回落是必然的。今年以來，商品房銷售、新開工、開發(fā)投資等指標(biāo)增速全面回落：商品房銷售面積和金額增速以每月2個百分點(diǎn)左右的降幅回落；10月份的新開工面積增速（5.6%）相比年初下降了一半；開發(fā)投資盡管保持平穩(wěn)，但隨著土地溢價率回落，2018年也將明顯走低。目前，從各大機(jī)構(gòu)年終總結(jié)會透露的信息看，由于低基準(zhǔn)利率（當(dāng)前4.90%的5年期及以上基準(zhǔn)利率甚至低于2009年）、低庫存，加上經(jīng)濟(jì)下行的拐點(diǎn)已顯現(xiàn)，明年房貸和調(diào)控繼續(xù)緊縮的空間不大，2018年商品房銷售量價盡管會回落，但降幅在10%左右。

由此有人樂觀估計，2018年樓市仍是歷史第二或第三好年份。對此，筆者有不同觀點(diǎn)。首先，從十九大重新定位社會主要矛盾，以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在的癥結(jié)（實(shí)體空心、系統(tǒng)性風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、轉(zhuǎn)型不彰、內(nèi)需乏力、消費(fèi)基礎(chǔ)不扎實(shí)、貧富差距擴(kuò)大等）來看，“一手托幾方”的房地產(chǎn)預(yù)期最攸關(guān)，具有“牽一發(fā)動全身”之地位。當(dāng)前，地方執(zhí)行中央調(diào)控決策上“打折扣”、租賃“搞面子工程”，消費(fèi)貸“加杠桿”普遍存在。由此，房價上漲預(yù)期很頑固、地方行為模式未改，改革已形成倒逼，基于決策層“房住不炒”的新定位，房產(chǎn)稅和集體土地入市等長效機(jī)制、“購租并舉”住房制度從“研究”走向“落地”看，不降低杠桿水平、不打掉房價上漲預(yù)期，改革無從落實(shí)。

若將房地產(chǎn)“去杠桿”置于經(jīng)濟(jì)工作總框架看，2018年將是繼2015年“降成本”、2016年“去產(chǎn)能”、2016年至2017年“去庫存”，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新重點(diǎn)。也就是，2015年確定的“三去一降一補(bǔ)”供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總構(gòu)架中，2018年工作重點(diǎn)是“去杠桿”。而且，除改革已形成倒逼外，外需回暖疊加“新經(jīng)濟(jì)”火熱（盡管這兩大動力有多大、持續(xù)多長還存疑）也創(chuàng)造了推進(jìn)“去杠桿”的寶貴“窗口期”，并夯實(shí)了經(jīng)濟(jì)增長的中樞。外部環(huán)境也在倒逼，如美聯(lián)儲減稅加息，全球央行開啟緊縮周期，或助推資本外流、信用被動緊縮。因此，此時主動去杠桿，無疑將在控制風(fēng)險預(yù)期的同時，通過釋放漸進(jìn)“擠泡沫”的信號，壓縮風(fēng)險觸發(fā)空間。

經(jīng)濟(jì)增速下行，這是業(yè)內(nèi)預(yù)測2018年下半年或2019年年初，樓市政策會松綁的原因。但筆者認(rèn)為，盡管調(diào)控加壓和去杠桿背景下樓市下滑的慣性加大，但供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的另一項(xiàng)任務(wù)——“補(bǔ)短板”，此前一直著力于大型基建，未來政策將大力助推人民實(shí)現(xiàn)美好生活訴求，2018年將在民生生活和服務(wù)設(shè)施上獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。