日本樓市為何崩盤(pán)？對(duì)比中國(guó)樓市存在哪些危機(jī)？
日本樓市崩盤(pán)前一夜，日本人狂熱買(mǎi)房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。1991年，島國(guó)樓市決堤，房?jī)r(jià)一瀉千里，造成歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫之一。
大量銀行和地產(chǎn)企業(yè)倒閉，當(dāng)年傾盡所有買(mǎi)房的家庭一夜返貧，跌到現(xiàn)在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)二十年的持續(xù)衰退。
樓市崩盤(pán)之前，日本人究竟在做什么？
日本東京。神話從這里開(kāi)始，也從這里破滅。
兩個(gè)神話
上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。日本樓市狂熱時(shí)，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。
第一個(gè)神話是“土地不會(huì)貶值”。日本人多地少，人們堅(jiān)信土地永遠(yuǎn)是稀缺的。日本全民陷入炒地買(mǎi)房風(fēng)潮，土地價(jià)格不斷暴漲，“地王”每隔幾個(gè)月就刷新一次。
從1985年底到1990年初，短短四年多時(shí)間，日本城市地價(jià)增長(zhǎng)了200%。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，而美國(guó)的面積則是東京的1.5萬(wàn)倍。一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無(wú)論是實(shí)體企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，都不計(jì)成本將資金投入土地市場(chǎng)。其實(shí)，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個(gè)神話是“東京房?jī)r(jià)不會(huì)下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎(chǔ)的，是日本過(guò)去幾十年強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，日本一躍成為世界第二經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。在日本人看來(lái)，日本取代美國(guó)成為世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)似乎不遠(yuǎn)了。
為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠(yuǎn)會(huì)支持房地產(chǎn)，日本只有一個(gè)東京，吸引著全國(guó)乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會(huì)有泡沫破裂的擔(dān)憂？
然而，人們忽略了，當(dāng)時(shí)的日本城市化率已經(jīng)達(dá)到77.4%，而老齡化率開(kāi)始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經(jīng)濟(jì)失去增長(zhǎng)動(dòng)力，房?jī)r(jià)也就失去支撐。值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤(pán)時(shí)，下跌就越嚴(yán)重。 日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。
瘋狂置業(yè)
堅(jiān)信兩個(gè)“神話”無(wú)堅(jiān)不摧，上到房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，下到普通居民，沒(méi)有人不在購(gòu)置房產(chǎn)和股票，期待在持續(xù)的暴漲中大賺一筆。
整個(gè)社會(huì)，到處都在討論房地產(chǎn)和股票。企業(yè)做一年的利潤(rùn)，還不如一塊地一天的漲幅，實(shí)體經(jīng)濟(jì)紛紛抽出資金大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，落后一步就等于落后一個(gè)世紀(jì)。
用東京大學(xué)教授田村清彥的話來(lái)說(shuō)：“當(dāng)時(shí)東京新宿的工作室價(jià)格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買(mǎi)，明天他買(mǎi)，價(jià)格高漲，并且形成了一種連鎖效應(yīng)?！?/span>
造成這種狂熱錯(cuò)覺(jué)的，契機(jī)是日本簽署了“廣場(chǎng)協(xié)議”。隨后，日元不斷升值，口袋里的錢(qián)一下子多出來(lái)許多，不但日本人有錢(qián)買(mǎi)遍全世界，國(guó)際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場(chǎng)炒作的大軍中。
當(dāng)時(shí)，政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現(xiàn)率低，貸款利率同樣非常低，商業(yè)銀行鼓勵(lì)居民貸款，金融機(jī)構(gòu)也樂(lè)于將錢(qián)貸給土地投資者，并鼓勵(lì)投資者買(mǎi)到地后，再以土地作為擔(dān)保，繼續(xù)貸款買(mǎi)地……循環(huán)往復(fù)，銀行最終也被拖進(jìn)泡沫之中。
買(mǎi)房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經(jīng)濟(jì)繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來(lái)命名。
然而，危機(jī)還是來(lái)了。2011年，日本推理小說(shuō)家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過(guò)穿越時(shí)空的來(lái)信，幫助女主角在樓市崩盤(pán)之前躲過(guò)一劫。然而，大多數(shù)普通日本人卻沒(méi)有小說(shuō)里的幸運(yùn)。
日本地價(jià)指數(shù)，在1991年前后達(dá)到頂點(diǎn)，隨后一路暴跌
崩盤(pán)時(shí)刻
1990年，股票市場(chǎng)率先崩盤(pán)。短短一兩年間，日經(jīng)指數(shù)從最高的38915點(diǎn)跌到14309點(diǎn)，跌幅高達(dá)50%以上。
接著，樓市崩盤(pán)。由于土地市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系密切，資本市場(chǎng)崩盤(pán)隨即傳導(dǎo)到樓市。金融機(jī)構(gòu)為避免損失，要求企業(yè)償還貸款，企業(yè)不得不變賣(mài)股票和不動(dòng)產(chǎn)，大量地產(chǎn)拋到樓市，地價(jià)應(yīng)聲而跌。
房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，銀行因?yàn)椴涣假J款率暴增而倒閉，普通國(guó)民住房轉(zhuǎn)眼之間成了負(fù)資產(chǎn)。
崩盤(pán)之前，難道日本政府沒(méi)有做出任何努力嗎？
其實(shí)，早在崩盤(pán)之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無(wú)濟(jì)于事。
當(dāng)時(shí)日本的樓市調(diào)控措施與現(xiàn)在并沒(méi)有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款量，“房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度不能超過(guò)總體貸款增長(zhǎng)速度”；同時(shí)提高房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對(duì)房市并沒(méi)有產(chǎn)生任何正面影響。土地管控措施，非但沒(méi)能遏制地價(jià)飛漲，反而因?yàn)閷?duì)土地限制過(guò)多，從而導(dǎo)致供給不足，地價(jià)不降反升。
在貨幣市場(chǎng)上，日本開(kāi)始大幅度收縮。在短短1年內(nèi)，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率，連續(xù)5次加息。然而，過(guò)于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤(pán)的導(dǎo)火索。
崩盤(pán)都是在最不經(jīng)意的時(shí)候來(lái)臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過(guò)度炒作、對(duì)樓市股市過(guò)度依賴、調(diào)控政策過(guò)于剛猛……所有或隱或顯的負(fù)面能量，在這一刻全面爆發(fā)。
崩盤(pán)的代價(jià)有多大？
20年來(lái)，日本六大主要城市住宅用地價(jià)格跌幅達(dá)到65%。隨著房?jī)r(jià)暴跌，國(guó)民財(cái)富持續(xù)縮水，損失高達(dá)1500萬(wàn)億日元，相當(dāng)于日本3年的GDP總和。日本經(jīng)濟(jì)更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個(gè)名詞“泡沫經(jīng)濟(jì)”，特指八十年代那段瘋狂的時(shí)光；從1990年至今的二十多年，日本人又發(fā)明了一個(gè)名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個(gè)日本。
日本股市指數(shù)，1989年底達(dá)到頂峰，一路暴跌。
重復(fù)上演
時(shí)隔20年之后，日本經(jīng)濟(jì)開(kāi)始溫和復(fù)蘇，但日本地價(jià)和房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回到當(dāng)初的水平。以東京都市圈為例，2014年?yáng)|京及周邊地區(qū)一套公寓均價(jià)241萬(wàn)人民幣（63.16方），均價(jià)不到4萬(wàn)元，還沒(méi)回到歷史最高水平。
與中國(guó)對(duì)比，這一價(jià)格只與北京深圳上海相當(dāng)。但如果考慮到，日本房屋面積是實(shí)際面積，不存在公攤，而且土地是永久產(chǎn)權(quán)，就會(huì)明白東京實(shí)際房?jī)r(jià)根本不敵北京上海深圳。
如果再考慮到富裕層面的差異，實(shí)際房?jī)r(jià)的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達(dá)到10萬(wàn)元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬(wàn)元左右。
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不如東京，實(shí)際房?jī)r(jià)卻已經(jīng)超越東京。經(jīng)濟(jì)下行，一線二線城市房?jī)r(jià)卻不斷上漲；眾多中小企業(yè)關(guān)停，投身房地產(chǎn)市場(chǎng)；“地王”連接不斷，樓盤(pán)一天一個(gè)價(jià)；房?jī)r(jià)不會(huì)跌的神話大行其道，人人都在談?wù)摲渴?，唯恐買(mǎi)房晚了，甚至形成離婚購(gòu)房熱潮……這種場(chǎng)景與當(dāng)初的日本是不是再相似不過(guò)？
中國(guó)政府也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，國(guó)家推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，并規(guī)范租賃市場(chǎng)。而58同城等租房網(wǎng)站也在積極響應(yīng)國(guó)家的政策，不斷優(yōu)化產(chǎn)品和體驗(yàn)，比如租戶可以選擇實(shí)名認(rèn)證的房源以保證安全，支付方式方面推出58擔(dān)保支付服務(wù)以及用戶隱私保護(hù)等產(chǎn)品體驗(yàn)各方面都有升級(jí)，相信租賃市場(chǎng)的不斷完善，更多人的住房問(wèn)題會(huì)得到更好的解決。
