最近一條重磅消息，在地產(chǎn)圈流傳開，說南京曾經(jīng)的地王京奧港未來墅已經(jīng)停工，工地上已無工人，只剩孤零零的塔吊。工地門口，貼著封條“工程暫停、大門封閉”。這塊地曾經(jīng)的價值是47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)?shù)禺?dāng)時出讓價格紀(jì)錄。據(jù)了解這個工程已經(jīng)拖欠了數(shù)千萬的工程款，還有一筆超過30億元的融資即將到期，所以沒錢只好停工。

很多人都說，曾經(jīng)一度高價拿地的地王們，也有今天，然后也有看多房價的人告訴別人，看多的理由之一就是，開發(fā)商拿地都那么多錢了，你說未來房價能便宜嗎？說的好像開發(fā)商不會賠錢一樣，事實上這種激進的開發(fā)商比比皆是，很多開發(fā)商都把財技用到了極致，通過各種融資手段搞錢，然后高價拿地，企圖能在未來賣個好價錢，但如果點背，趕上了宏觀調(diào)控，就只有停工爛尾，然后四處躲債，繼續(xù)融資。如果能搞到錢就繼續(xù)蓋，如果搞不到錢了。就先放在那放著。這種事可以說屢見不鮮，賠了大錢的開發(fā)商也不在少數(shù)。
開發(fā)商難道不知道調(diào)控嗎？知道！但現(xiàn)在全國的開發(fā)商太多了，所以群體思維其實跟老百姓差不了多少，總想著前兩年國家調(diào)控，沒兩年就放開了，我現(xiàn)在拿地，蓋兩年之后調(diào)控正好放開，然后賣個好價錢。在開發(fā)商的印象里，之前只要是敢于逆勢擴張，逆勢拿地，敢于賭命的，最后都發(fā)了。反而是那些保守的，相信政府調(diào)控的，不敢拿地的，都逐漸退出了市場。這其實跟老百姓的印象是一樣的，相信房價暴漲的，都早買房了，相信國家調(diào)控的都后悔了。這已經(jīng)形成了一個強認識。狼來了喊了兩次，狼都沒來，確實出現(xiàn)了塔西佗陷阱，現(xiàn)在你喊什么人都不信了?？蓡栴}是，狼來了的故事我們都很清楚，喊了兩次狼沒來，第三次狼就真的來了。
開發(fā)商們在拿地的時候，他們的計算往往是靜態(tài)的，把很多當(dāng)前的情況，當(dāng)成日后的情況。比如當(dāng)時如果融資利率是8%，他就傾向于認為未來一直是8%，當(dāng)時能夠拿到貸款，他也認為以后也能有貸款。但殊不知這次調(diào)控是一次立體打擊，不但銀行的委外和信托全部納入監(jiān)管，資管也出了新規(guī)。P2P也全面叫停了這種大標(biāo)項目，甚至不上市的開發(fā)商，發(fā)債也不讓了?，F(xiàn)在對于中小開發(fā)商來說，已經(jīng)基本失去了搞錢的途徑。如果拿地很激進的話，現(xiàn)在估計已經(jīng)無米下鍋。
其實在2014-2015年，就應(yīng)該是房地產(chǎn)的筑頂階段了，當(dāng)時國內(nèi)房地產(chǎn)可以說是一片蕭條，當(dāng)時我們調(diào)研，華北以及東南沿海都出現(xiàn)了各種程度上的房價下跌，杭州樓市都跌了，溫州跌的更慘，而北京和上海也在跌，河北更是重災(zāi)區(qū)，當(dāng)時有太多的地王開發(fā)商都出現(xiàn)了爛尾的情況，索性當(dāng)時出現(xiàn)了P2P，很多開發(fā)商通過P2P搞錢，項目的利率最高給到了20%多，然后平臺方再打包成10%的理財賣給老百姓，中間賺個差價。而開發(fā)商還要拿自己的土地證通過其他的金融機構(gòu)抵押，當(dāng)時這種融資結(jié)構(gòu)非常普遍，很多開發(fā)商都是通過這種方式搞錢，但很可惜地產(chǎn)越來越冷，最后不少開發(fā)商連利息都還不起了，然后就只能變成了老賴，欠錢不還，而P2P們就各種催債，但沒有用。開發(fā)商的樓封不了頂，也就沒法賣，或者說，封了頂也沒人買。當(dāng)時跟債主們談判，說拿房子抵債行不行，河北石家莊市區(qū)的房子7000-8000，一平米，欠多少錢給房子。債權(quán)人異口同聲說，不行，誰要你的破房子，你賣的出去嗎？

北京也是如此，當(dāng)時不少工程實際上已經(jīng)爛尾，但為了維持，都拿土地抵押然后融資，繼續(xù)蓋。開發(fā)商從P2P那里借了太高利息的錢，基本上已經(jīng)沒什么利潤空間了，所以也是心累，蓋蓋停停，積極性并不高。
直到2016年這一波地產(chǎn)行情爆發(fā)，開發(fā)商又都從冬眠中蘇醒過來了，看到樓市火爆，大家開始著急了，趕緊借錢把樓蓋完，然后形成銷售。但開發(fā)商的本質(zhì)太貪婪，有的開發(fā)商已經(jīng)欠了一屁股債了，甚至已經(jīng)被列入了老賴名單，不說趕緊把項目蓋完把錢還了，一看樓市火了，他也嘚瑟起來了，開始各種作。又開始跟債權(quán)人重新談價了，說之前的合同不行了，現(xiàn)在樓市這么好，咱得重新談抵押和償還方案，我的房子價格得提高了，你想金融機構(gòu)們能同意嗎？顯然不會，就這么一來一回，談了大半年，結(jié)果2016年10月又調(diào)控了，還沒看明白2017年317新政又來了，再次造成了一萬點傷害，樓市又陷入了寒冬，但最要命的是價格上去了，成交量下來了，這讓開發(fā)商的預(yù)期提高，但開發(fā)商提出來的方案，金融機構(gòu)根本不認可，有價無市，所以又開始了扯皮。實際上在這次調(diào)控中，開發(fā)商們的資金質(zhì)量已經(jīng)更加惡化，現(xiàn)在加上資管新規(guī)，連P2P的融資也已經(jīng)堵死了，未來開發(fā)商的后續(xù)資金已經(jīng)基本沒有指望。所以最困難的時期才剛剛開始。至少明年上半年還看不到回暖的跡象。未來這個行業(yè)一定會像當(dāng)年的煤炭一樣，小煤老板全部被干掉，中型煤老板被榨干后踢出市場，大型煤炭企業(yè)一統(tǒng)江湖，開發(fā)商也會面臨同樣局面，越來越多的中小開發(fā)商會被資金鏈斷裂榨干所有利潤，然后被大型房企收編。所以對于南京的這個地王，根本不用驚訝，以后這種事會越來越常見。既然暴漲已經(jīng)發(fā)生，有人在此撈到好處，那么后面必然有人為此承擔(dān)代價。