上海中介費(fèi)漲價！全國是否跟進(jìn)，二手房寒冬已至？
摘要：調(diào)控放松和房價劇烈波動都暫時別想
撰文|桿姐&編輯|欣欣然
一旦某樣?xùn)|西被全民關(guān)注，那稍有異動就會引起軒然大波。比如最近的上海鏈家。
有媒體報道，鏈家從今日（11月16日）起將上調(diào)上海地區(qū)服務(wù)費(fèi)。上調(diào)至房屋成交價的3%。其中，買方為2%，賣方為1%。這意味著買二手房將付出更多的資金成本。
在杠桿游戲看來，作為地產(chǎn)中介的老大哥，鏈接在上海的這種做法具有一些代表性，也側(cè)面反映出樓市深度調(diào)整的時期已經(jīng)到來。
1、為什么是上海？
自從最嚴(yán)調(diào)控實(shí)施以來，一切的跡象都在顯示樓市趨于穩(wěn)定。近期國統(tǒng)局發(fā)布了2018年10月的70城房價數(shù)據(jù)。
沒有任何驚喜，銀10已經(jīng)徹底涼涼，尤其對一線城市而言。相比新房，二手房更能體現(xiàn)市場的整體預(yù)期，更真實(shí)反映樓市價格漲跌。
10月二手房方面，有14個城市銷售價格環(huán)比下降，調(diào)控先鋒北上廣深四大一線城市全線下跌，深圳跌幅達(dá)到0.6%。
一線城市二手房開始陰跌也不是最近一兩個月的事了，應(yīng)該說是今年的主基調(diào)。這已經(jīng)極大影響了一線城市購房者的心態(tài)。都知道買漲不買跌，即便跌得再少。
越來越多的人開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，杠桿游戲在一線城市的朋友大都分為兩類，一是在2016年之前已經(jīng)持有房產(chǎn)的，另一類是2016年之前仍在觀望的，目前他們的觀望心態(tài)更堅定了。
沒錯，一線城市的二手房房屋成交量大部分也在下降，上海也不例外。這對主要靠賣二手房吃飯的中介行業(yè)來說無疑是個噩耗，行業(yè)正在面臨洗牌的危機(jī)。
地產(chǎn)中介還要吃飯??！怎么辦，量漲不起來，只能從抽傭比例上下手。
在服務(wù)費(fèi)未調(diào)高之前，鏈家在上海地區(qū)的服務(wù)中介費(fèi)為2%，買方與賣方各為1%。上漲之后整體比例上升到3%，幅度確實(shí)夠大。側(cè)面也看能反映出背后的求生欲和大環(huán)境的緊張度。
北京為什么暫時不漲？杠桿游戲認(rèn)為一是北京現(xiàn)在的抽傭比例為2.7%，已經(jīng)不低了；另一方面，鏈家在北京面臨的競爭更為激烈。
2、為什么是鏈家？
對于上海地產(chǎn)中介行業(yè)而言，說鏈家是一家獨(dú)大也不為過。
鏈家的大本營在北京。2015年3月，向上海擴(kuò)張，合并了上海排名第二的德佑，同年8月更名“上海鏈家”，從而市場份額一舉超過上海的多年老大中原。
有媒體從一份內(nèi)部銷售數(shù)據(jù)中看到，在目前的上海中介市場，鏈家以絕對優(yōu)勢占據(jù)銷售排行榜榜首，且與第二和第三位拉開了相當(dāng)大的差距，強(qiáng)弱分流更加突出。
鏈家的背后是有強(qiáng)大的資本支持的，體量太小的中介機(jī)構(gòu)自然玩不過。
有資本支持的企業(yè)，始終帶著老大的心態(tài)攻城略地。幾乎是店鋪合約一到期，他們就抬高房租來搶。中小中介，能頂住房租上漲的會盡量守，實(shí)在不行的則只能換地方。
對于強(qiáng)占了市場份額的強(qiáng)者來說也有困境。正如杠桿游戲上面所提到的。樓市入冬，業(yè)績已經(jīng)不如從前。
但大中介燒錢??！拿店成本比別人高、員工數(shù)量比別人多、門店數(shù)量也多，如果市場不給力，盈利壓力只會更大。
前段時間，老牌房地產(chǎn)中介中原集團(tuán)旗下的上海中原物業(yè)顧問有限公司，就已經(jīng)開始著手全面降薪。所有崗位的福利待遇減至五折發(fā)放，多部門傭金打八折發(fā)放。
過去一些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，捧紅了一大批房企的同時，也讓地產(chǎn)中介行業(yè)大發(fā)展。
和五星酒店一樣，地產(chǎn)中介其實(shí)也是拼管理和服務(wù)的。但因為發(fā)展過快，服務(wù)管理的發(fā)展速度與規(guī)模的擴(kuò)張完全脫節(jié)，從而導(dǎo)致了一系列的惡性競爭。
如今樓市的潮水漸漸退去，地產(chǎn)中介行業(yè)的生存危機(jī)已經(jīng)開始顯露了。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代，中介最終贏得這場戰(zhàn)役，最根本的還是服務(wù)。
作為老大哥的鏈家深諳這一點(diǎn)，提高中介費(fèi)，從價格戰(zhàn)中解脫出來，進(jìn)而將重心轉(zhuǎn)向服務(wù)。
3、對樓市來說意味著什么？
春江水暖鴨先知，這個鴨不僅指房企，也指房產(chǎn)中介。奮戰(zhàn)在房屋交易的一線，他們比任何人都了解樓市的近況，也有著相對敏感的政策感知力和預(yù)判能力。
相信鏈家上海的行動不是拍腦袋的決策，而是深思熟慮的結(jié)果。也是否意味著，作為我國地產(chǎn)中介行業(yè)的龍頭企業(yè)，其對上海乃至全國樓市短期的形勢，感到一些不樂觀？
另一方面，中介尤其是鏈接，這樣的大佬級中介服務(wù)費(fèi)上漲后，購房者買房交易成本提高，也可能會加劇二手房市場的觀望情緒，從而推動二手房市場的繼續(xù)走低。
世界卡組織之父，VISA國際的創(chuàng)始人迪伊霍克先生有一個理論，杠桿游戲很贊同，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各方亟待由原先的傳統(tǒng)組織向一個混序組織轉(zhuǎn)型。
所謂混序組織：就是健全的組織應(yīng)該是開放的，是居于“混沌”和“有序”之間的“混序”組織。
如果不能保持組織的開放性，它將會按熵增原理逐步衰退為穩(wěn)定狀態(tài)，成為“死”結(jié)構(gòu)。
如果不能確保組織的秩序，那么在大轉(zhuǎn)型之下，組織必然會趨向熵增乃至于崩潰，如果沒有混沌，那么就不能保持組織的開放性，不能不斷地調(diào)頭轉(zhuǎn)彎，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。
無論對于我國的地產(chǎn)行業(yè)，還是地產(chǎn)中介行業(yè)來說，或許都到了一個轉(zhuǎn)型的十字路口。
至于房價，一線城市短期內(nèi)已經(jīng)回天乏力了。不過中介費(fèi)上漲，房貸利率也不低，盡管房價表面上降了一些，但整體的購房總價還是不算低。
調(diào)控放松和房價劇烈波動都暫時別想，可以騰出足夠的時間和精力來做決定了。
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