房貸利率全線下調(diào)？房地產(chǎn)的冬天才剛剛開(kāi)始
最近的樓市正處回調(diào)，表現(xiàn)平平，沉悶至極，可是，平淡之中，很多人沒(méi)有注意到的是房貸利率這只鯰魚正在悄悄地在攪動(dòng)市場(chǎng)。
年初，不斷瘋漲的房貸利率成了購(gòu)房者的一塊心病，可喜的是，最近各城市下調(diào)房貸利率的好消息不斷傳來(lái)。
當(dāng)紅炸子雞杭州率先打響了房貸利率下調(diào)的第一槍。
10月底，杭州工商銀行、中國(guó)銀行部分支行率先下調(diào)房貸利率；最近，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼回調(diào)。
整體來(lái)看，目前杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數(shù)銀行上浮20%。二套房貸利率整體上浮15%-25%。放款速度也加快不少。
而在此之前，杭州的房貸利率真可謂是高不可攀，嚇得不少剛需改善把剛踏進(jìn)售樓部的腳又收了回來(lái)。
之前首套房整體維持在15%-20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對(duì)較高，還有個(gè)別支行曾經(jīng)上浮30%，甚至是40%。
杭州房貸利率的下調(diào)不是孤例，明星城市深圳四家銀行也悄悄下調(diào)房貸利率,放款提速。
北京銀行：首套上浮15%調(diào)整為上10%，二套上浮20%不變（僅僅針對(duì)19年第一季度按揭能放款的客群）江蘇銀行：首套上浮10%，二套上浮20%不變中國(guó)銀行：首套上浮15%變?yōu)樯细?3%，二套上浮20%不變招商銀行：首套上浮15%變?yōu)樯细?3%，二套上浮20%不變（針對(duì)招行金葵花或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的客戶）
眼看著樓市持續(xù)維持火熱的深杭都下調(diào)房貸利率了，北京廣州立馬跟上。一線城市唯有金融發(fā)達(dá)、維持低利率的魔都例外。
因?yàn)樯虾](méi)有下調(diào)空間，一直都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率，有些銀行甚至還有9折到9.5折不等的首套房折扣。
北京首套利率上浮20%下調(diào)至上浮15%或10%； 廣州首套利率上浮15%下調(diào)至上浮10%
南京首套利率上浮25%下調(diào)至上浮20%； 武漢首套利率上浮30%下調(diào)至上浮25%
目前看來(lái)，房貸利率回調(diào)的趨勢(shì)還會(huì)在其他城市蔓延。
房貸利率為何突然下調(diào)？
不是說(shuō)好要“去杠桿”收緊房貸嗎？怎么突然之間紛紛下調(diào)房貸利率了呢？
1.首先，央行四次降準(zhǔn)放水，銀行手里的錢更多了
銀行就相當(dāng)于一個(gè)蓄水池，在“去杠桿”之下，流動(dòng)性收緊，銀行融資成本是相對(duì)比較高的，那么放貸出去的利率也要相應(yīng)地上浮，當(dāng)然也會(huì)被動(dòng)收緊房貸，維持整個(gè)蓄水池的平衡。
加上國(guó)家三令五申必須要“降低居民杠桿率”，所以上半年的房貸利率是全線上浮而且審批時(shí)間非常長(zhǎng)。
而經(jīng)過(guò)今年的央行的四輪定向降準(zhǔn)，不斷加強(qiáng)對(duì)銀行體系流動(dòng)性的輸送，銀行并不缺錢，市場(chǎng)也不缺錢，房貸利率沒(méi)有理由再繼續(xù)悶頭上行。
而銀行就是靠吃利息活著的，口袋里有錢就要趕緊房貸出去啊，難道還要留著過(guò)年？
趕緊房貸出去啊，讓錢利滾利。
雖然一直強(qiáng)調(diào)放水是為了支持小微企業(yè)發(fā)展，但是很明顯，還是有部分悄悄在流入房地產(chǎn)。
既然錢這么多，供給決定需求，而且年底了，需要沖業(yè)績(jī)，要放貸給誰(shuí)呢？
如果你是支行經(jīng)理，目前經(jīng)濟(jì)下行加劇，你是愿意房貸給有著極大風(fēng)險(xiǎn)的民營(yíng)企業(yè)還是愿意房貸給有著良好征信和流水的購(gòu)房者呢？
僅從風(fēng)險(xiǎn)控制角度去想，銀行在貸款業(yè)務(wù)上要做長(zhǎng)短搭配和風(fēng)險(xiǎn)控制，在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候，需要加大長(zhǎng)期和低風(fēng)險(xiǎn)貸款資產(chǎn)，那自然就是個(gè)人住房按揭貸款。
而且房貸是銀行最重要最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，占了銀行貸款業(yè)務(wù)的大頭，類似于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。
上下掣肘，濁浪拍岸。
因?yàn)橹袊?guó)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款都是世界銀行貸款業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)最低的，不良率僅有0.3%。
根據(jù)10月份的數(shù)據(jù)，銀行體系新增貸款約8成投給了居民部門，其中個(gè)人按揭住房貸款約占其中的60%，另外個(gè)人信用貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)速度比較快。
濱江所有居民部門貸款當(dāng)中，房貸，依然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)低的房貸自然成了銀行最青睞的對(duì)象。
銀行和房地產(chǎn)是一榮俱榮，行，則一路而下，歡呼雀躍；止，則偃旗息鼓，伏地前行。
2.次之，最近的樓市下行非常嚴(yán)重，而房貸利率都是跟著房?jī)r(jià)走的
上半年還在拼命搖號(hào)搶房、全款找關(guān)系加茶水費(fèi)的熱門城市，隨著731大會(huì)的一句“遏制房?jī)r(jià)上漲”，瞬間就蔫了。
取而代之是新房掀起降價(jià)狂潮，打折送車送車位促銷；二手房回調(diào)，降價(jià)出售無(wú)人問(wèn)津；土拍涼涼，底價(jià)成交流拍泛濫…
樓市火爆時(shí)期，開(kāi)發(fā)商可以要求全款、銀行要求房貸利率上浮30%甚至是40%，現(xiàn)在都冷得結(jié)冰了，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期完全被打下來(lái)，怎么好意思開(kāi)口要上浮30%的房貸利率？
你自己也會(huì)掂量一下房貸利率上浮所要付出的購(gòu)房成本，以貸款300萬(wàn)為例，房貸利率上浮30%和10%，每月還款相差1879.09元，這差不多趕上你孩子一個(gè)月的奶粉錢了。
所以銀行流動(dòng)性增加、樓市遇冷是房貸利率下調(diào)的最直接原因，但并非是全線松動(dòng)房貸利率，目前只是熱門一二線城市下調(diào)，三四線城市并沒(méi)有出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。
2018年1-10月份全國(guó)賣最多的房子的是三四線城市，占比約為60%，三四線城市的房貸特點(diǎn)是什么？
房?jī)r(jià)上漲快、居民收入水平低、居民購(gòu)房加杠桿比例高、銀行房貸頭寸小。很多三四線城市開(kāi)發(fā)商賣掉房子后催著放貸。（房貸頭寸：銀行可用的房貸額度總和）
但銀行體系可供貸款的資金規(guī)模，一般與所在城市的存款規(guī)模成正比，存款多，審批速度就快。
而三四線城市的人均收入低，這一波房?jī)r(jià)上漲雖然放大了居民的財(cái)富，但卻是棚改所致，并非是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致居民收入上升，所以房貸頭寸還是比較緊張的。
所以房貸利率下調(diào)僅僅是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、存款高的一二線城市，而非三四線城市。
房貸利率松動(dòng)，現(xiàn)在適合買房？
既然樓市開(kāi)始下行，房貸利率也開(kāi)始松動(dòng)，那接下來(lái)房貸利率下調(diào)的空間有多大呢？買房要不要再等等呢？
多個(gè)房貸熱門城市已出現(xiàn)部分銀行房貸利率有所回調(diào)，且這一趨勢(shì)正在繼續(xù)擴(kuò)大，下調(diào)幅度基本在5%-10%左右。
之前房貸最緊張時(shí)，基本是審批三四個(gè)月，現(xiàn)在松動(dòng)的最直觀表現(xiàn)是：
相較于前期的額度緊張、銀行審核嚴(yán)格、放款緩慢、貸款容易遭拒等現(xiàn)象，現(xiàn)在只要借款人資質(zhì)良好，基本就能順利通過(guò)審批，速度最快的只要5個(gè)工作日即可放款。相較此前動(dòng)輒排隊(duì)三四個(gè)月，等待額度，說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控已經(jīng)悄悄在松動(dòng)。
近期不少房產(chǎn)交流群都在討論房貸
目前的房貸利率還是相對(duì)比較高的，基本上都是上浮10%-30%，可見(jiàn)房貸利率上浮已經(jīng)觸了天花板。
房?jī)r(jià)和房貸都是齊頭并進(jìn)，沒(méi)有理由房?jī)r(jià)在回調(diào)，房貸利率還能繼續(xù)昂首上揚(yáng)，所以預(yù)計(jì)還將會(huì)繼續(xù)下探，下探到什么位置呢？
雖然是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的一線、強(qiáng)二線城市在領(lǐng)頭回調(diào)，除了上文提到的北深廣杭，以及南京武漢，預(yù)計(jì)還會(huì)向其他二線城市擴(kuò)張，最后才擴(kuò)張到三四線城市。
目前房貸利率上浮超過(guò)20%的城市基本都會(huì)來(lái)一波回調(diào)。
畢竟經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的城市交易量擺在那里，遇到大幅的下調(diào)也不可能，遇到合適的項(xiàng)目，或者是沒(méi)有考慮貸款的，該買的還是可以買，畢竟好的項(xiàng)目也是不等人的。
未來(lái)，市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期還將不斷強(qiáng)化，房?jī)r(jià)輪動(dòng)格局還將繼續(xù)調(diào)整，板塊價(jià)值還會(huì)更加分化，如果你不是非常著急，建議再等等。
畢竟，房地產(chǎn)冬天才剛剛開(kāi)始！
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