全面降準(zhǔn)了，房貸利率何時(shí)降！
果然降準(zhǔn)了！
上午高層主持座談會(huì)，罕見提出“全面降準(zhǔn)”，股市應(yīng)聲大漲。
今天下午，央行發(fā)布消息，分兩次降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金1.5萬億。
從定向降準(zhǔn)到全面降準(zhǔn)，不出所料，寬松的貨幣周期又回來了。
貨幣寬松早已不是新聞，此前也有不少分析人士呼吁，要在春季前全面降準(zhǔn)，以緩解緊張的資金狀況。
降準(zhǔn)釋放了1.5萬億的流動(dòng)性，對(duì)于樓市的利好可以預(yù)見，今天房地產(chǎn)股票全面飄紅，領(lǐng)漲大盤！
就這央行降準(zhǔn)這個(gè)機(jī)會(huì)，樓參君想聊聊房貸利率。
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人民苦房貸利率久矣！
調(diào)控兩年多，房價(jià)的的確確穩(wěn)住了，很多地方還降了，比如鄭州的綠博、濱河，前期竄得高的區(qū)域和項(xiàng)目，都悄悄降低了價(jià)格。
但是，調(diào)控帶來的實(shí)惠，一點(diǎn)也沒落在買房人手里，全被利率吃掉了。
從2016年10月份調(diào)控開始，首套房貸利率持續(xù)上漲，從原來的9折優(yōu)惠，一直漲到現(xiàn)在的上浮35%。
數(shù)據(jù)顯示，2018年11月全國首套房貸平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比10月持平，結(jié)束連續(xù)22個(gè)月的上漲；同比去年11月首套房貸平均利率5.36%上升6.53%。
房價(jià)降了不到10%，貸款成本增加了40%，大賬算下來，買房還多花了20%，上哪兒說理去？
特別是鄭州，首套房貸利率長期領(lǐng)跑全國。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州首套房貸利率普遍上浮25%，最高上浮30%，實(shí)際貸款利率為6.125%；二套房貸利率以上浮35%為主流，甚至有銀行高至40%，實(shí)際貸款利率為6.37%—6.86%。
2
首套房貸利率上浮，傷害的絕大多數(shù)是剛需。
東拼西湊的“六個(gè)錢包”，好不容易湊個(gè)首付，簽合同貸款的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，僅僅是一套利率上浮，一套房子就多掏幾十萬。
以100萬貸款為例，30年，等額本息的還款方式，總共要多花334138.3元；每個(gè)月要多還928塊錢。
要知道，剛需大多是工薪階層，家庭月收入也不過萬兒八千，僅僅是利率上浮就多掏這么多錢，合理嗎？
過去樓市調(diào)控，信貸政策普遍配合加息。但這次房貸利率上浮，并不是真正的加息，因?yàn)檠胄谢鶞?zhǔn)利率還沒變，只是銀行缺錢對(duì)購房者的定向加息。
如果認(rèn)真測(cè)算的話，利率折扣上浮更為可怕。按照現(xiàn)在的貸款政策，貸款利率根據(jù)央行政策隨時(shí)浮動(dòng)，但貸款利率折扣將伴隨終身。
換句話說，現(xiàn)在1.3倍貸款買房，未來30年，無論利率漲跌，都得多掏30%的錢。
調(diào)控房價(jià)，本為老百姓省錢，最后卻都讓銀行賺了差價(jià)，剛需真是命苦?。?/span>
3
過去，調(diào)控緊、去杠桿、嚴(yán)控房貸，利率上浮可以理解。
如今，多次降準(zhǔn)過后，資金面不再緊張，利率折扣何時(shí)能夠下調(diào)呢？
據(jù)了解，鄭州各大售樓部的房貸利率尚未下調(diào)。但不少開發(fā)商負(fù)責(zé)人透露，銀行方面已經(jīng)放風(fēng)，近期房貸利率將會(huì)下調(diào)，放款周期也將縮短。
事實(shí)上，首套房貸利率下調(diào)的呼聲一直都不小。
近幾個(gè)月，隨著樓市調(diào)控力度的減弱，以及降準(zhǔn)和定向資金投放，銀行已經(jīng)不太缺錢，不少城市的首套房貸利率已經(jīng)開始下調(diào)。
比如上海，已經(jīng)有10家銀行執(zhí)行首套房貸款利率執(zhí)行95折優(yōu)惠。
同時(shí)，深圳也有少部分銀行下調(diào)了首套房貸款利率，由基準(zhǔn)“上浮15%”下調(diào)為“上浮10%”！
南京、武漢、杭州等地首套房貸利率也在不同程度下調(diào)，基本上執(zhí)行20%左右的上浮比例。
不出意外，春節(jié)前后，鄭州房貸利率預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。
樓參觀點(diǎn)：
1. 降準(zhǔn)與房地產(chǎn)無關(guān)，但客觀利好樓市。貨幣寬松周期，房價(jià)即使不漲，也不要指望房價(jià)跌。該買房的剛需，鄭州留給你的機(jī)會(huì)不多了。
2. 樓市已經(jīng)利空出盡，不會(huì)更差了。從菏澤放松限售被認(rèn)可，到“因城施策”，樓市調(diào)控逐步放松已成定局，開發(fā)商給你的優(yōu)惠也不會(huì)留太久了。
3. 調(diào)控放松+貨幣寬松=房價(jià)上漲。周期規(guī)律可能會(huì)被拉長，但不會(huì)被打破。雙重利好之下，鄭州房價(jià)短期不會(huì)暴漲，但長期一定會(huì)漲。
4. 元旦過后，不少售樓部已經(jīng)在收優(yōu)惠。今天降準(zhǔn)后，肯定還會(huì)有開發(fā)商調(diào)價(jià)。這既是營銷手段，也是樓市企穩(wěn)信號(hào)，不要奢望房價(jià)會(huì)再跌了。
5. 重復(fù)此前的判斷，2019上半年之前，仍然是難得的購房窗口期，有首付分期、低價(jià)入市、特價(jià)房的機(jī)會(huì)，剛需請(qǐng)千萬要抓住。
6. 降準(zhǔn)利好樓市，但“房住不炒”是緊箍咒，投資買房要著眼長遠(yuǎn)，不要指望2~3年就翻倍，最少要看5年左右。炒房就算了，樓市以后難有暴利。
7. 2019年，大概率一二線城市會(huì)比較好，三四線城市已經(jīng)基本上涼涼，投資買房，請(qǐng)至少選擇與鄭州同級(jí)別或更好的城市，其它地市千萬要謹(jǐn)慎。
8. 房貸利率已經(jīng)進(jìn)入下降通道，沒買房的請(qǐng)抓緊買，買過了沒辦貸款的也可以拖一拖，等個(gè)更好的政策，一個(gè)月至少能省個(gè)油費(fèi)。
9. 近三年的經(jīng)驗(yàn)再次證明，調(diào)控跟剛需無關(guān)，買房不要等。開發(fā)商即使有降價(jià)，但買房的成本從來都沒降過，甚至更高。
10. 降準(zhǔn)只是個(gè)開始，隨著美國加息周期的結(jié)束，中國大概率會(huì)降息。2014年的經(jīng)驗(yàn)，一旦資金成本下降，房價(jià)就會(huì)應(yīng)聲而起，大家拭目以待！
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