要免稅就漲租：租客為省45元需多花105 有房東漲價10％
這場博弈，更像是繼半年前房租大漲之后的又一面放大鏡，在放大租房市場甲乙雙方的地位差距的同時，也將租客們對房租大漲和生活質(zhì)量下降的怒怨，再度拋給了這個市場。
撰文/AI財經(jīng)社 田小川
編輯/ 鹿鳴
張森無奈地關(guān)掉了個稅App，選擇了暫時不驚擾自己的房東。
張森每個月的房租水電支出達到了3000元，在1月1日個稅附加扣除暫行辦法實施之后，他已經(jīng)精確計算過，自己每個月能節(jié)省45元。但如果房東的租金被征稅，并將稅負轉(zhuǎn)嫁給自己的話，自己的免稅毫無疑問將變成倒貼。
對于房租抵扣個稅的消息，人人拍手稱贊，所有人給出的都是好消息，但每一天，朋友圈中都有人在為即將上漲的房租煩惱。宣布漲租的房東中，有的是因為擔心暴露房屋出租信息被要求補稅，有的是因為當?shù)胤孔獾钠毡樯蠞q，一時間，在農(nóng)歷春節(jié)之前，傳統(tǒng)的租房淡季，房租的話題突然熱了起來。
一項意在降低工薪階層稅賦的政策，一下牽扯出租客、房主與中介之間的一番利益博弈。漂泊在異鄉(xiāng)的租房客們還沒有嘗到住房租金專項附加扣除帶來的甜頭，就已將開始擔心房租會不會上漲。
這場博弈，更像是繼半年前房租大漲之后的又一面放大鏡，在放大租房市場甲乙雙方的地位差距的同時，也將租客們對房租大漲和生活質(zhì)量下降的怒怨，再度拋給了這個市場。
01
漲租
元旦后第二天，張源在自己中介管家的朋友圈中看到了這樣一段話。因為目前的房租不含稅，填報個稅時出現(xiàn)的繳稅問題都由填寫人承擔（年房租的20%，一年大概2W左右）“并提醒租戶”為了不必要的誤會，切勿盲目填寫房屋地址。
這則充滿“威脅性”的通知，實際上是在警告租戶們考慮清楚，不要隨便申報個稅，不然巨額稅款都將算在你的頭上。
張源的第一反應(yīng)是非常憤怒，但是處于弱勢一方的他一時間別無他法，只能感嘆一句“真是坑！”。
蘇晨則在提出申請后遭遇到房東的警告，在北京打拼多年的她不吝嗇讓自己住的舒服一點，她在廣渠門附近租的房子每個月房租水電將近8000元，幾乎是她每月最大的一筆固定開銷。新規(guī)定出來之后，蘇晨也想到要申請房租抵扣個稅，但房東的態(tài)度咄咄逼人，“要么加租，要么你自己承擔繳稅的部分”。
張森在反復(fù)計算之后也選擇了放棄，他在深圳梅林租了一套3000元左右的兩居室，按照他目前的工資水平，如果申請房租抵扣個稅，他每月可以少繳納45元。但如果房東的租金按照相關(guān)規(guī)定被征稅，并將稅負轉(zhuǎn)嫁給租客的話，他每月將從減少45元變?yōu)榈官N135元。
壞消息從更多的租房者口中傳來，剛剛還在App上計算能夠節(jié)省多少負擔的租房者們突然間意識到，避稅可能與漲租緊緊地捆綁在一起。這些喜出望外的租房者們，瞬間感到迷茫，不知所措。一些人緊急拿起剛放下的手機，聯(lián)系中介，詢問申報免稅事宜。另一些從房東手中直接租房的租客們則選擇暫時屏蔽這些消息，以免申報免稅的消息驚到房東，招致新一輪的租金上漲。
根據(jù)《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》第六章，第十七條中的規(guī)定，納稅人本人及配偶在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生住房租金支出的，可按照一定標準定額扣除。其中，直轄市、省會（首府）城市、計劃單列市，以及國務(wù)院確定的其他城市每月1500元；除上述城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬人的城市每月1100元，市轄區(qū)戶籍人口不超過100萬人（含）的城市每月800元。
在這背后，一場潛在的博弈已經(jīng)開始。
與租客們一樣，房東們同樣緊緊地盯著手機，一旦租客們找上門來，則或曉之以理，動之以情，或直接用強硬的態(tài)度將其“嚇”回去。
蘇晨的妥協(xié)并沒有換來女房東李娜的“諒解”，與“房東”的身份相比，李娜更喜歡稱自己為“職業(yè)炒盤手”。她平時花大量的時間關(guān)注股市和炒股，可以對股市和市場侃侃而談。
熟悉市場規(guī)律的李娜決定“未雨綢繆”，提高租金價格，李娜告訴AI財經(jīng)社，她已經(jīng)將房租上漲了10%以上。對于漲租，李娜認為自己“已經(jīng)非?？蜌饬耍W(wǎng)上說得是至少上漲15%。”
不過她還表示，如果到時候難以抵扣稅錢還會繼續(xù)上漲房租。她的說法是：“國家要求我交多少稅，住戶就要承擔多少稅”。
在不少房東眼中，租房個稅抵扣可能是“被迫”提高房租的信號?！皠e人漲的話我也會漲，這是市場行為?！?/span>
02
轉(zhuǎn)變
1月5日，張源一覺醒來，意外的收獲了一個讓他松了一口氣的消息。之前朋友圈自如管家那條充滿“威脅性”的通知不見了，取而代之的是一條全新的通知。自如不再阻攔租客們申報，并告知租客，可以將自己的個稅信息中，“出租方”修改為自如后重新提交個稅房租抵扣。
幾乎每個月的9號，繳納房租的這天，對張源來說都不是什么好日子。從安徽來到杭州，找到一份跟自己專業(yè)毫不相關(guān)的工作，每月的工資除去日?；ㄤN、房租水電之后，很難省下錢再做別的事。每每想到房租，他花錢時便不敢大手大腳，“身上穿的衣服已經(jīng)是父母在家買好的，在杭州的生活上無論如何也不能再伸手跟家里要錢”。
在中介的“警告”下糾結(jié)了一天之后，張源想到自己畢竟簽過合同，“不能慫，就要剛”，不理會中介公司的拒絕，張源自己在網(wǎng)上找到中介公司的信息，提交了申請。雖然每個月只能省下大約50元，但是張源不想妥協(xié)。
同日，AI財經(jīng)社詢問蛋殼公寓，同樣也得到了“在房租抵扣中，可以將出租方填寫為蛋殼”的答復(fù)。而在前一天，自如管家的口徑尚且是，申報個稅房租抵扣時，“出租方”需選房東本人。
自如管家對AI財經(jīng)社的說法是，出租方是業(yè)主個人，而非自如，自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方，不是出租方。自如管家還表示：“由于自如是資產(chǎn)管理者，真正的出租房是業(yè)主，所以需要填寫業(yè)主信息?！?/span>
對于公司態(tài)度的突然變化，自如客服表示，自如管家之所以更改通知，是在1月4日下午召開公司緊急會議之后作出的決定，但是對于申報信息是否一定要填業(yè)主或是公司目前還沒有明確的規(guī)定。并且表示“住房租金個稅抵扣和是否需要繳納房租稅并沒有必然的聯(lián)系，未來需要誰承擔這個費用，目前也還沒有通知?！?/span>
不論是2018年7月份的自如租客六萬元個人物品被“抄家”，9月的阿里P7員工租自如后罹患白血病，還是10月的自如房暗藏攝像頭事件，甚至包括2018年8月租金大漲之后，自如的態(tài)度總是十分誠懇。諸如左暉和自如發(fā)出的聲明已經(jīng)能組成一段語錄，“所有的批評我們都會收下，所有的責(zé)任我們都會承擔”。
只是，自如的態(tài)度又讓人十分捉摸不透。2018年12月1日，在宣布不漲價兩個多月后，自如宣布取消不漲價及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價格最高漲幅為10%。而在此次的個稅抵扣中，自如第一想到的仍然是房東，而非租客。
至于自如為何在一開始的時候要求租客將出租方選為業(yè)主，有人認為，自如公司想要通過讓租客們申報個稅房租抵扣時填寫真正業(yè)主信息，從而達到避稅的目的?！斑@對于已經(jīng)擁有200萬租客，年租金收入超過10億的自如而言，能省下一筆不菲的稅費支出?！?/span>
不過，一位在企業(yè)從事稅務(wù)工作的專業(yè)人士告訴AI財經(jīng)社，避免填寫中介機構(gòu)信息以達到避稅的操作并不實際。因為在當前的稅收征管中，就算不填寫信息，中介照樣是要繳納25%的企業(yè)所得稅，而目前的稅務(wù)稽查很容易發(fā)現(xiàn)中介逃稅行為。
正如同自如CEO熊林在接受AI財經(jīng)社采訪時所說的，我們沒做好，但我們從來沒有做過壞事。
03
恐慌
未來的房租還會漲嗎？當問起房東們會不會一起商量著漲租金時，李娜毫不猶豫地回答，“肯定啊，北京不可能不漲租，跑不掉的”。
作為房東的李娜表示她急著漲租也是出于無奈，自己名下只有兩套房，一套出租，一套自己住。父母身體都不好，房租支付父母的醫(yī)藥費都不夠，實際上自己“壓力巨大”。
從某種程度上來說，房東的信心來自于市場，恐慌，則來自于信息的公開度。
據(jù)了解，個人租賃房屋登記備案需要填寫《北京市住房租賃備案申請表》、《租賃服務(wù)平臺用戶登記表》等，包括“房屋坐落、房屋權(quán)利證明文件類型、證明文件編號、小區(qū)名稱”等信息，以及出租方和承租方的聯(lián)系方式和身份證信息等。
按照北京市住建委發(fā)布的信息：通過鏈家、我愛我家、自如成交的房屋租賃，由鏈家、我愛我家、自如現(xiàn)有住房租賃服務(wù)平臺直接進行網(wǎng)上備案。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會其他會員單位成交的房屋租賃，由中介行業(yè)協(xié)會服務(wù)平臺直接進行網(wǎng)上備案。通過“手拉手”自行成交的房屋租賃，租賃雙方可以到各區(qū)房屋租賃服務(wù)窗口，或到中介行業(yè)協(xié)會指定的租賃備案便民服務(wù)點進行網(wǎng)上備案。
照這樣看來，如果房主不主動申報，就很容易發(fā)生偷稅的情況。因此也有網(wǎng)友推測政策變動還有一個目的就是為了掌握房主們的租房信息。
類似的恐慌并非第一次，2016年，美國短租平臺 Airbnb 宣布為了遵守中國的監(jiān)管要求，決定將從2016年3月30日起，開始將在中國境內(nèi)提供短租服務(wù)的房東信息向中國政府披露。這已經(jīng)引起了不少房東的恐慌。有房東認為，這意味著他們隨時會共享個人信息，我不得不將房子下架。
房東擔心信息被公開的根源，自然是擔心被稅務(wù)部門“盯上”，從而在日后向自己追加稅款。按照目前的情況，大多數(shù)房東的租金所得并未申報繳稅。根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局個人出租房屋管理辦法》及其相關(guān)規(guī)定，目前北京地區(qū)對按月租金計算的增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個人所得稅合并按綜合征收率進行計征。綜合征收率的具體標準基本是采用5%的綜合征收稅率計算相關(guān)稅款。這也就意味著，一套月租3000元的房子，按照規(guī)定，房東需繳納150元的個稅。
從理論上來說，針對房東和炒房者，稅收的限制并不少。例如，在二手房交易環(huán)節(jié)，除了1%的契稅是明確由買方承擔之外，諸如不滿五年的土地增值稅、所得稅等均規(guī)定由賣方承擔。但長期以來，受國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情一路看漲的影響，不論是房屋租賃還是房屋交易，出租方或賣方多數(shù)情況下會轉(zhuǎn)嫁稅負，只是名義上的賣方承擔，實際上租客或買方來承擔稅款幾乎已經(jīng)成了慣例。
蘇晨最終接受了房東李娜漲租的要求，或者說她別無選擇，畢竟從這里上班很方便，而她住的也還算舒服。蘇晨已經(jīng)不再指望再申請個稅抵扣了，只希望房東不要再漲租?！霸瓉淼筋^來什么也沒享受到?！彼苡魫灐?/span>
04
緩和
租房的人總是懷著隱隱的擔憂。雖然避免了買房帶來的壓力，但房子不是自己的，終歸難以逃避來自房東的處處掣肘，一點風(fēng)吹草動就可能刺激著房東漲租。
相比大學(xué)時的那個熱血青年，如今的張源多了些對生活的小心翼翼。他給自己的微博取名叫“待收割的韭菜”，簡介里寫著：還未完全成熟，請勿收割。
盡管“很剛”的提交了抵扣申請，張源還是有些擔心。
根據(jù)我愛我家市場研究院的一份調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。
從陽歷正月到農(nóng)歷春節(jié)前夕，本是租房淡季，但租客們擔心的是，這會不會又給房租漲價留下口實。
像很多初入社會的工薪族一樣，白天心情萎靡的應(yīng)付工作，夜晚卻精神抖擻的活躍在社交平臺上，抱怨或是做著白日夢，張源說現(xiàn)在最渴望的事情只有一夜暴富。
減少恐慌，緩和緊張的氣氛，是張源和室友們樂于看到的。除了房東似乎有磨刀霍霍的態(tài)勢之外，包括自如在內(nèi)的諸多中介，分析人士乃至稅務(wù)部門都紛紛為這場爭議“降溫”。
面對政策調(diào)整，比中介公司更焦慮的是像李娜這樣的房主們。對于租客們的申請他們的直接反應(yīng)是拒絕。
在按規(guī)定備案納稅的情況下，李娜每月需要繳納的個人出租房屋稅為400元，一年則須繳納4800元。精明的李娜雖然生活無憂，但顯然也不愿意“多”承擔這筆稅錢。
而在北京的一些租房群中，AI財經(jīng)社了解到許多房主都已經(jīng)注意到住房租金扣稅的問題，問及是否允許申請，他們紛紛表示：“這邊兒沒有那個，不找那麻煩”，“為了一兩百塊錢，我們可能多交一兩千，圖個啥呀？”。
北京中聞律師事務(wù)所稅務(wù)律師高曉峰告訴AI財經(jīng)社，房主們所說的：“你一提交申請，稅務(wù)局就會立馬找上我”，某種程度上是房東們的“過激反應(yīng)”。從國家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)規(guī)定來看，租客填寫的信息將進行登記備案，保存期限為五年，但由于信息量較大，稅務(wù)機關(guān)并非會一一核查。所以也并不必然會導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)會按照這些信息去向房東追征稅收。
另一位精通稅務(wù)的專業(yè)人士也分析稱，雖然這種填報的方式可能是稅務(wù)局在為將來的征收租金收入個人所得稅做準備。但并不是說租客填寫了房東和中介的信息，稅務(wù)局就會馬上向他們征稅。理由有兩點：首先租客填報租房信息的時候 ，沒有填寫租金金額，稅務(wù)局當然就沒有征稅依據(jù)；其次， 租房市場大部分是個人納稅人，市場信息復(fù)雜，當前征管能力不能夠保證每個被填寫信息的房東繳稅。
高曉峰還認為，從公平的角度來看，與原來分類征收個稅相比目前的這一版?zhèn)€稅征收政策已經(jīng)有了很大的進步。對于租客，高曉峰還是建議大家能積極進行個稅抵扣的申請，行使自己的權(quán)利。
央視財經(jīng)也援引專家觀點提出，估計稅務(wù)部門還需要提供一些比較簡便的操作辦法，即簡化流程。同時后續(xù)租賃市場發(fā)展中機構(gòu)類房源租賃會增多。
至少目前來看，稅務(wù)部門還沒有要向房東追繳稅款的打算，國稅總局和多地稅務(wù)部門都已經(jīng)對媒體表示，目前沒有接到根據(jù)專項附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費的通知。
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