安吉房產(chǎn)網(wǎng)解剖所有人都害怕的“房地產(chǎn)稅”！

人們對(duì)黑暗的恐懼來(lái)源于“未知”。熄燈后，眼前黑黢黢一片，不知道前方和身后會(huì)有什么，會(huì)發(fā)生什么事情，懼怕由此而來(lái)。

二：房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵是什么？

這個(gè)到目前有很多爭(zhēng)議，大部分人都說(shuō)房地產(chǎn)稅是復(fù)合概念，包括房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存量環(huán)節(jié)所有的稅種。也有人說(shuō)，只要不落地，這個(gè)誰(shuí)也不知道是什么。

到目前為止，針對(duì)房地產(chǎn)稅最有權(quán)威的講話應(yīng)該來(lái)自財(cái)政部長(zhǎng)：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》提出“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，明確了房產(chǎn)稅征收的未來(lái)方向。這里先說(shuō)明的是，這里的房產(chǎn)稅既包含了經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)稅，也包含了持有型的房產(chǎn)稅，后者是常規(guī)意義上百姓關(guān)心的房產(chǎn)稅。

充分授權(quán)，在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過(guò)立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。在立法通過(guò)和中央授權(quán)的前提下，將由地方政府決定稅收的具體細(xì)節(jié)，包括稅制細(xì)節(jié)和實(shí)施節(jié)奏。

分步推進(jìn)，房地產(chǎn)稅的實(shí)施一定不是一刀切和一蹴而就的。

三：不落地比落地更可怕

到目前為止，很多人認(rèn)為的房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅一直是在空轉(zhuǎn)的，在商業(yè)地產(chǎn)中是征收的。

目前持有環(huán)節(jié)已經(jīng)有經(jīng)營(yíng)性商用物業(yè)收取房產(chǎn)稅，

房產(chǎn)稅如何計(jì)算、個(gè)人房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、兩種計(jì)稅方法從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。

1.從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的,稅率為1.2%。

從租計(jì)征房產(chǎn)稅。1.從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。2.房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稅率為12%。3.對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭浅钟衅诙愘M(fèi)，的確很難轉(zhuǎn)嫁，但需要注意的是，住宅類物業(yè)不同于商用，政策肯定會(huì)有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面積，不可能按照套。

一旦落地會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分家庭是可以豁免的，這是常識(shí)，否則會(huì)帶來(lái)巨大的穩(wěn)定性問(wèn)題。而少數(shù)投資型家庭一方面可以通過(guò)租金轉(zhuǎn)嫁，另外也需要考慮持有成本與升值潛力的對(duì)比。

四：距離落地還有多遠(yuǎn)？

中國(guó)法律的立法程序包括以下幾個(gè)階段：

第一，立法議案的提出。包括提案的種類，有權(quán)提出立法議案的機(jī)構(gòu)和人員，提出立法議案的限制，立法議案的撤回。

第二，立法議案的審查與列入立法議程。包括立法議案的審查機(jī)關(guān)，立法議案的審查程序，立法議案列入議程，立法議程的編制與變更。

第三，立法議案的討論。包括討論立法議案的程序與規(guī)則，討論立法議案所使用的語(yǔ)言、方法與 時(shí)間。

第四，立法議案的修改。包括修改的時(shí)機(jī)，修改的限制條件，修改的技術(shù)以及對(duì)修正議案的處理。

第五，立法議案的通過(guò)。包括表決的原則，表決的方式，表決的法定票數(shù)。

第六，新法律的公布。包括公布法律的機(jī)關(guān)，公布法律的方法、期限，法律生效的期限。

這個(gè)過(guò)程慢的10幾年，最快的也有可能幾個(gè)月！但還是那句話，起碼3年內(nèi)是不可能收你的。

五：穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，穩(wěn)妥，穩(wěn)當(dāng)可靠的意思。

兩個(gè)詞的對(duì)比很大程度上，是代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

目前的中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)較強(qiáng)，這種情況下，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺(tái)高稅率執(zhí)行，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅不會(huì)在3年內(nèi)執(zhí)行（之前偉哥的判斷一直是這樣）。

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅的影響已經(jīng)有所消化。從過(guò)去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場(chǎng)預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

另外房地產(chǎn)稅的必要前提，不動(dòng)產(chǎn)登記等還未全面完成，所以房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響低于市場(chǎng)之前預(yù)期。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅帶來(lái)的利空也都已經(jīng)逐步接受。

房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購(gòu)的超面積收起但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)涉及存量多套房。不然的話，僅考量新購(gòu)面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至有可能對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大。對(duì)目前我國(guó)很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，可能會(huì)有比較大的影響。最后的結(jié)果只能是劫中產(chǎn)濟(jì)富

新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。而當(dāng)下宏觀調(diào)控的主流趨勢(shì)是降稅。

六：雖然短期不會(huì)收，但對(duì)于買房人肯定是要做點(diǎn)準(zhǔn)備了，未來(lái)什么房子更有價(jià)值？

1：房本面積小，但實(shí)際面積大的房子。贈(zèng)送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居所，但開發(fā)商又贈(zèng)送了很大面積的房屋。

2：城區(qū)的房屋，越是收房地產(chǎn)稅，核心區(qū)的房產(chǎn)越有價(jià)值，反而不能去郊區(qū)。

3：央產(chǎn)房+老公房+二手經(jīng)濟(jì)適用房，這一類保障屬性的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，所以未來(lái)市場(chǎng)再交易的評(píng)估值也低于商品房。稅費(fèi)也會(huì)非常低。

4：學(xué)區(qū)房，從未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間看，學(xué)區(qū)房依然是最有居住價(jià)值的房產(chǎn)，從出租回報(bào)率看，也明顯高于其他房產(chǎn)。

5：對(duì)于旅游地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎。

6：核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴(yán)格調(diào)控,價(jià)格下行明顯，但因?yàn)楸緛?lái)就考慮了房地產(chǎn)稅，這些房屋未來(lái)反而值得購(gòu)買了

7：共有產(chǎn)權(quán)房，限價(jià)商品房，這一類房屋因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)并非獨(dú)有，所以繳納房地產(chǎn)稅的可能性不大。

8：農(nóng)村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產(chǎn)稅開啟征收后，未來(lái)必然農(nóng)村的宅基地土地交易價(jià)值提高。