三四線房價會降下來嗎？業(yè)內(nèi)人士：未來農(nóng)民會去買房，這真靠譜？
又迎來了清明三天小長假，除了趁著大好時光出去踏踏青，很多人可能會選擇和許久未見的親朋好友聚一聚，當(dāng)圍坐一桌時，談?wù)摰脑掝}自然少不了房子。這兩天，在某二線城市工作四五年的朋友告訴筆者，面對目前的房價，開始糾結(jié)到底是在一二線買房還是回到三四線城市買房。其實(shí)，由于城市競爭實(shí)力的不同，雖然經(jīng)歷了兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控，但一二線城市依然被大家長期看好，三四線城市則往往被各種觀點(diǎn)所看空。其實(shí)，面對當(dāng)前的樓市格局，普通購房者所面臨的買房問題就是，一二線城市買房力不從心，三四線買房又怕房價下跌。那么，我們應(yīng)該如何看待三四線城市的樓市走向呢？目前三四線城市的房子還能買嗎？
根據(jù)諸葛找房2019年3月份新房市場月度分析報告來看，三四線城市房地產(chǎn)市場降溫明顯，面臨繼續(xù)承壓的態(tài)勢，監(jiān)測商品房成交面積同比多在下跌，19個代表城市中又4個出現(xiàn)同比上升，其余15個同比下降。比如，臺州同比下跌77.5%，安慶同比下跌60.3%。除此之外，根據(jù)3月份市場動向來看，樓市出現(xiàn)的一些所謂“回暖”現(xiàn)象也主要集中在熱點(diǎn)城市。所以，結(jié)合這一年多的市場變化來看，目前三四線城市快速增長的勢頭顯然已經(jīng)過去了，而且從樓市長期趨勢來看，三四線房價繼續(xù)上漲的動力也正在減弱。
其實(shí)，目前業(yè)內(nèi)主流的觀點(diǎn)都認(rèn)為三四線城市將長期面臨調(diào)整期。在經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控以后，作為三四線城市房地產(chǎn)市場的最大紅利，貨幣化安置的棚改方式已經(jīng)逐步調(diào)整，而且一度對房價上漲起到推波助瀾作用的炒房投機(jī)因素也已經(jīng)被遏制。此外，社科院新近發(fā)布的3月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》稱，由于三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。不過，針對三四線房地產(chǎn)市場，也有業(yè)內(nèi)人士對表示了長期看好的觀點(diǎn)。
在碧桂園業(yè)績會上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)再次對三四五線城市的樓市潛力做出了一番解釋：農(nóng)民工工資已經(jīng)上漲，在大城市里買房難度比較高，未來在沒有學(xué)校的農(nóng)村居住起來也比較麻煩。很多農(nóng)民工在經(jīng)濟(jì)條件改善以后，都會將父母孩子遷移到三四五線城市，而且五六千的房價他們也消費(fèi)得起。那么，對于這個觀點(diǎn)，你感覺靠譜嗎？
在筆者看來，最近這幾年，碧桂園一直將注意力瞄準(zhǔn)到了三四線城市，而三四線城市在其業(yè)績貢獻(xiàn)中占比接近60%，所以長期看重并看好三四線房地產(chǎn)市場并不意外。其實(shí)，這個觀點(diǎn)的核心是住房需求增長的問題，業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為，住房需求將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐因素。中房協(xié)會長馮俊表示，未來二三十年還會有2億多農(nóng)民進(jìn)城。無獨(dú)有偶。中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵也不止一次公開表示，截止到2018年，我國城市人口比例為58%多點(diǎn)，他預(yù)計未來還要有5億人要解決住房問題。那么，通過這些業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)來看，是否意味著三四線城市的房地產(chǎn)依然會有巨大發(fā)展空間呢？以下是筆者的一些看法。
第一，從樓市整體來看，三四線房價將面臨調(diào)整，沒有抬頭的可能。年初，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事盛松成表示，未來房地產(chǎn)風(fēng)險可能在三四線城市：一方面，過去兩年，資金和企業(yè)向三四線城市流動，房價上漲速度超過一二線城市；另一方面，人口流出是三四線的重要特征，而且絕大多數(shù)三四線城市都偏離中心城市。其實(shí)，通過這兩點(diǎn)來看，三四線城市的競爭實(shí)力已不足以支撐過高房價，為避免大幅波動，持續(xù)調(diào)整將是下一階段面臨的趨勢。
第二，從買房主力來看，未來完全指望農(nóng)民進(jìn)城買房不太現(xiàn)實(shí)。長期以來，大家都把農(nóng)民進(jìn)城買房當(dāng)成三四線城市重要的房價支撐因素。但筆者認(rèn)為，不要對農(nóng)民進(jìn)城買房抱太高期望，農(nóng)民也不是高房價的接盤俠，靠他們固然可以拉動銷售業(yè)績，但目前三四五線的房價遠(yuǎn)超過楊國強(qiáng)所說的五六千，所以容易使得房奴現(xiàn)象蔓延到農(nóng)民身上，進(jìn)城買房積極性就會降低。此外，對他們而言，就業(yè)也是一個問題，如果再次返回農(nóng)村，那么無形中就增加了城市住房空置率的產(chǎn)生。除此之外，目前農(nóng)村也獲得了快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型，進(jìn)城買房自然也就缺少推力。
第三，房地產(chǎn)進(jìn)入分化期，三四線城市買房應(yīng)當(dāng)看準(zhǔn)地段和品質(zhì)。縱然未來有2億多人進(jìn)城，但與一二線城市相比，在吸引人口方面，三四線城市沒有優(yōu)勢。此外，三四線樓市是否還有發(fā)展空間，內(nèi)部也存在分化趨勢，對于城市競爭力水平一般又遠(yuǎn)離城市群的三四線來說，在過度透支了需求和房價后，下一階段將持續(xù)面臨調(diào)整。不過，筆者認(rèn)為，大幅波動的可能性不大，在“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，房價軟著陸是最大可能。最后，筆者想說的是，如果有在三四線城市投資購房的意愿，最主要的是選準(zhǔn)城市，而對于在三四線有自住需求的購房者來說，未來最主要的則是看準(zhǔn)地段和品質(zhì)。
關(guān)注公眾號
↓↓↓
安吉房產(chǎn)網(wǎng)www.zhengtianyu.cn
