對于房地產(chǎn)調(diào)控，的確沒有一定的定力很難去做客觀的判斷，因為你看到的一面是在堅持房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下適度放松，一方面你又看到的是不少地方也在不斷收緊政策。政策究竟何去何從？大方向有沒有扭轉(zhuǎn)？我們該如何去判斷未來市場的導向？對于近期不少城市適度微調(diào)政策不用多說，從去年年底到現(xiàn)在一直沒有停過。

但同時又夾雜著各種政策收緊。比如安徽合肥等地發(fā)文打擊炒房，嚴禁“哄抬房價”和“捂盤惜售”等行為。而4月12日的一個大消息又讓整個地產(chǎn)圈熱鬧起來。4月12日晚間，國管公積金中心發(fā)布通知稱，將對二套房貸款實行“認房又認貸”，同時二套住房貸款的最高額度由80萬元降至60萬元，新政自2019年4月15日起執(zhí)行。

不少人聽了心里又是一咯噔，按理說見慣了樓市政策調(diào)整早就麻木了吧，但是還是驚起了不小的波瀾。那今天我就跟大家聊聊。

其實，這次公積金政策絕不是突然而至，早就有風聲傳聞，所以我也經(jīng)常跟大家說，雖然我們不能阻止各種風聲，但一定要警惕，有時候風聲不見得都是假的，即使假的也要有警覺心。果不其然，傳了近一個月的政策終于落地了，動靜有點大，但實際上影響不會太大，而更多的是心理預(yù)期大于實際影響。諸葛找房分析師國仕英也表示，之前國管公積金政策調(diào)整的消息會對購房者心理上產(chǎn)生一定影響，但并不是3月份成交量走高的主要原因。

新政中最受關(guān)注的一點是，和此前北京市屬公積金一樣，此次國管公積金中心也將住房套數(shù)的認定標準由“認房不認貸”調(diào)整為“認房認貸”。說白了，如果是“認房不認貸”，就是只要購房人名下無房，購房時就被認定為首套房，首付比和銀行利率都相對較低。而沒有房可以有多種情況，外地有房北京沒有但有貸款也算首套，不管是否貸過款只要是首套房也算首套。現(xiàn)在是認房又認貸，那么不管你有沒有房子，貸款只要在身，那就別想按首套房算了。

這樣的影響面是很大的。但跟這次政策關(guān)系不大，因為這次調(diào)整跟大多數(shù)人沒有關(guān)系。國管公積金貸繳存人數(shù)占總繳存人數(shù)的10%左右，即國管公積金的繳存人與市管繳存人占比為1∶9。業(yè)內(nèi)人士曾表示，國管公積金政策改為認房又認貸，會導致一部分國管公積金繳存人員的貸款政策由首套房政策改為二套房貸政策，從嚴的房貸政策會通過預(yù)期影響購房者的心理。

由此可見，本政策對市場的影響非常有限，影響的可能是國管公積金繳存人，而且這些人還不一定都是真正的房子需求者，所以對市場整體影響有限。但是對于改善人群買房有些影響，多數(shù)剛需實際上不會受到太大影響，因為很多剛需其實就是因為錢少，而公積金本來能起的作用也不太大，公積金要求太嚴格，可貸款上限額度較低，所以，影響的更多的是一些改善性人群。

另外，有人說，有錢人和炒房者怎么會用公積金呢？還真不是那么回事，很多炒房者都不會用自己的錢去炒房，能貸款的都會貸款，能加杠桿的都加杠桿。所以此項政策一出，應(yīng)該說審核更加嚴格，防止投資投機炒房，讓真正沒房子沒貸款記錄的去買房?？稍捳f回來，就是我剛才說的，真正剛需可能都買不起了，而有錢的也早就買過了。防止的就是那些有資格還想炒房的。

這個政策的落地，等于對于房住不炒的落實基本上補上了過去的缺口。兩年前的“最嚴調(diào)控”，北京商業(yè)貸款已經(jīng)實現(xiàn)“認房又認貸”；去年917新政，北京公積金貸款也開始執(zhí)行“認房又認貸”。當時沒有對國管公積金有具體規(guī)定。

這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控并沒有放松，而是針對房住不炒的導向越來越明顯，一方面加大住房供給導向力度，另一方面加大對炒房者打擊力度。政策收緊信號非常明顯，在堅持房住不炒定位下，新政也再次強調(diào)要支持職工購買政策性住房，并提出了一系列優(yōu)惠政策。這跟國家在加大居住屬性的政策房、公租房投入的導向上保持了一致性。

雖然影響不大，但是時間點趕得好，實際上這也是穩(wěn)定市場的信號，借著此次國管公積金的調(diào)整，影響了大家的心理預(yù)期，調(diào)控不會放松，這也正是對當前各種樓市回暖以及小陽春報道的回應(yīng)。最終目的就是為了穩(wěn)定樓市，不能炒，但沒說不能買。

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