一、政府的虧本買賣：漲價歸公讓買房者“鉆了空子”！

如果站在所有制角度看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)的權(quán)利結(jié)構(gòu)就是畸形。

國有土地的所有權(quán)歸所有國民，但70年的使用權(quán)卻分別歸屬了買房人，房屋所有權(quán)和使用權(quán)是沒有異議的，歸買房人。

所以，房屋增值其實應(yīng)該分開來看，隨著城市發(fā)展土地增值，但房屋有折舊減值。按理說，土地增值應(yīng)該歸屬所有權(quán)人（即全國人民），土地使用權(quán)人不應(yīng)享有土地增值收入，這才是理論上公有制下漲價歸公的正解。但是由于房地一體，政府賣了70年的土地使用權(quán)后，其土地所有權(quán)也就虛化了，因為這塊地一旦蓋了住宅，就沒法再作它用。土地所有權(quán)的增值自然也就沒有途徑變現(xiàn)。

所以，現(xiàn)實的國有土地房地產(chǎn)的權(quán)利結(jié)構(gòu)，國有土地漲價其實沒有歸公，而是歸了買房人這個“私”。國有土地公的體現(xiàn)形式只表現(xiàn)為70年的土地使用權(quán)的“土地出讓金”和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費。70年內(nèi)的國有土地增值，與地方政府再無關(guān)聯(lián)。

但問題是，最近20年是城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的20年，土地增值財富巨大，不知道政府是否感覺當(dāng)時一次性“廉價”賣了70年的土地使用權(quán)而感到后悔，當(dāng)時覺得很合算的，后來發(fā)現(xiàn)土地被當(dāng)成白菜價處理了。

二、中國式樓市黃金20年：場內(nèi)罕見的沒有輸家的“和諧”行業(yè)！

中國樓市跟美國股市有相似的地方，主要在于兩點：都是本國居民財富的主要載體，都是全是贏家的行業(yè)。

人生贏家

在經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的黃金時期，中國房地產(chǎn)行業(yè)可謂參與者幾乎沒有相對輸家，所有參與者都從中獲益了：地方政府一次性獲得了城市建設(shè)資金，緩解了財政壓力；房地產(chǎn)商從無到有從小到大的也是賺的盆滿缽滿；過去20年買房人看說也是賺的睡覺都能笑醒；銀行也從土地和房地產(chǎn)行業(yè)賺的都不好意思說話了。

如果說非也找出過去20年樓市行業(yè)的輸家，恐怕就是聽信了時寒冰、牛刀這樣的房地產(chǎn)崩盤論而深信不疑的旁觀者。

過去20年，不管你從哪個角度切入房地產(chǎn)，你都多少是贏家。

鐵打的黃金行業(yè)，時也，命也！

三、16年跨欄：從物業(yè)稅到房地產(chǎn)稅

從物業(yè)稅2003年首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中到2019年房地產(chǎn)稅尚未列入當(dāng)年的立法計劃，每一步都要跨一個欄桿！

房地產(chǎn)稅在巨大的爭議中緩慢推進(jìn)，不停的在加速-減速的檔位來回切換。輿論場上，力挺派代表賈康和質(zhì)疑派代表董藩可謂是針鋒相對，一輪又一輪的你來我往。

這方面網(wǎng)上討論的已經(jīng)很多了，說幾個討論的不多的判斷的。

房地產(chǎn)稅的長途跨欄

1、法理問題不影響，不存在收還是不收的問題，只存在怎么收的問題。

2、地方稅，一線城市優(yōu)先，越小的城市收的越晚。

3、能不能將房價？增加持有成本必須對交易有影響，成本分?jǐn)傄暡煌鞘械墓┬桕P(guān)系影響，一線城市能轉(zhuǎn)移持有成本。

4、雖然一開始肯定是寬稅基、低稅率，但由于免征面積的存在，稅基不會很大。

5、房地產(chǎn)稅怎么用？用在當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)上，當(dāng)?shù)氐囊馑际侵副旧鐓^(qū)、最起碼得是街道。會不會跨區(qū)調(diào)劑，現(xiàn)在還很難說。

6、農(nóng)村將來會不會也收，按法律早晚也收要收的，能不能減免，需要后期各地細(xì)則。

7、一二線城市多套房持有者為了避稅有可能把多套置換成一套高總價的房產(chǎn)來規(guī)避房地產(chǎn)稅。

8、房地產(chǎn)稅征收的另外一個難題是：房價總資產(chǎn)大，但很多房東收入并不高，很多拆遷置換的多套房，怎么交？

四、房地產(chǎn)的最大風(fēng)險：又一次考驗后代智慧的時刻！

房地產(chǎn)稅的出臺確會對全體國民影響最大，但最難解決的還不是房地產(chǎn)稅，而是土地使用權(quán)到期后的續(xù)約問題。

2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

70年的緊箍咒一直在

但是關(guān)于住宅用地究竟如何“自動續(xù)期”以及商辦用地如何按照“法律辦理”并沒有具體的說法，因此也就無法落地執(zhí)行。

2017年兩會總理強(qiáng)調(diào)：住宅建設(shè)用地到期可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。這就讓很多人產(chǎn)生了誤解：是不是住宅用地到期之后，可以免費續(xù)期？

全國人大常委會第十次會議已經(jīng)于4月23日在北京結(jié)束，這次會議最重要的一件事，就是對《物權(quán)編草案》進(jìn)行二審：將會對住宅及商辦用地到期后，究竟如何續(xù)期有一個說法。

本次二審的《物權(quán)編草案》的152條，對《物權(quán)法》的相關(guān)說法進(jìn)行了進(jìn)一步說明：續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。這就充分說明了：不管是住宅用地，還是商辦用地，到期之后都必須要繳費，才能續(xù)期使用。同時《物權(quán)編草案》也沒有規(guī)定政府擁有強(qiáng)制收回的權(quán)力。

根據(jù)本次《物權(quán)編草案》二審的情況看，住宅用地到期后免費續(xù)期基本上是不可能的。

但是究竟應(yīng)該收取多少費用，以及續(xù)期多少年，從目前的《物權(quán)編草案》來看，是打算將這種權(quán)力下放到地方了：由各個地方來決定應(yīng)該如何收費以及續(xù)期多少年。

如果說房地產(chǎn)稅影響到的是部分房地產(chǎn)所有者，那么土地使用權(quán)到期續(xù)約，所有的房產(chǎn)所有者將無人幸免。

屆時怎么辦？但到期的土地價格收，幾乎沒人繳的起。

擱置爭議

2016年，溫州首批20年住宅用地到期，當(dāng)?shù)卣疀Q定征收房屋價格的三分之一來作為續(xù)期費用，方可允許房屋轉(zhuǎn)讓過戶。但此處理意見后來被原國土部給否定了，給出的理由是：沒有相關(guān)的國家法律法規(guī)支持，此處理意見不妥。國土部當(dāng)時給出了“過渡性”的處理意見：不需要繳費，但也不續(xù)期（房本還是原來的起始日期和到期日期），保留業(yè)主居住和房屋自由轉(zhuǎn)讓過戶的權(quán)力。

2019年1月，浙江海寧市首個商住項目土地到期，當(dāng)?shù)貒辆止妫褐灰獦I(yè)主提出申請，按照現(xiàn)有土地價格減半征收補(bǔ)繳費用后，土地使用權(quán)就可再續(xù)原來年限。

按照每10年左右貨幣供應(yīng)量翻一番的節(jié)奏，70年后的土地價格即使減半征收，反正我是繳不起的。

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