研究樓市難不難？這個問題我只能模棱兩可的給個答案：難，也不難。
說難挺難，復雜的庫存、土拍、去化數據，從宏觀氣氛和大勢，到中觀的行業(yè)熱度、房企與中介的景氣度，甚至到微觀的踩盤，要做到精通可以說是缺一不可。
說容易其實也容易，就像2019開年至今專家們所做的那樣，說好聽點叫“順勢而為”，說難聽點叫“見風使舵”。
當然，用這個詞未免顯得有點刻薄，可事實上，根據樓市既有的走向去預判未來，也是大部分專家所依賴的分析方法。
比如，城鎮(zhèn)化專家李鐵近期接受采訪時稱，還有5億甚至6億的農民進城，現在買房依舊不晚，并在隨后的一場演講中強調：高房價是個偽命題。
還有某上市公司董事長趙笠鈞，在近日舉行的2019綠公司年會上稱：要買房最好上半年買，下半年很多城市可能會漲。
夠多了，這種觀點已經足夠泛濫，但筆者想說的是，這次專家們似乎失算了。就目前的市場而言，用一句話來形容：只聽房價回暖“樓梯響”，不見剛需“人下來”。
什么意思呢？表面上熱火朝天，實際上冷暖自知，很多專家都預期房價會復制2016-2017年的強勢再漲一波，可我們只聽見口號震天響，卻發(fā)現市場出現“冰火兩重天”，占據樓市絕大部分體量的三四線市場，剛需一族根本不買賬。
表面上看，今年房地產確實景氣度在回升，數據顯示，2019年1-3月份，住宅投資17256億元，增長17.3%，住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為72.5%，達到了2014年以來的新高。
與此同時，根據經濟學家李迅雷的調研報告，169個城市最新的調查數據顯示，僅有11個城市流入人口超過150萬，其他三線以下城市，有70%以上是凈流出狀態(tài)。
而中泰證券房地產行業(yè)分析師倪一琛發(fā)布研報指出，在最近一周，三線城市二手房成交面積環(huán)比增速跌18.63%，同比增速大跌43.47%！
這意味著所謂的“房價回暖”，只是部分一二線城市的“獨角戲”，這些城市少之又少，卻被專家們視作房價上漲的普遍反映，而從成交量上可以看出，無房的剛需一族們，普遍還是觀望狀態(tài)，他們不想再輕易入市。
還有兩個數據值得關注，經濟學家李奇霖近日指出，一季度居民部門杠桿率已經飆升到了54.3%，顯示出樓市的購買力已經不足，房價即便再漲也沒人買單了。
另一方面，經濟學家梁中華在4月末發(fā)布數據稱，今年各地棚改目標總和僅為285萬套，也就是說，貨幣化安置所帶來的“土豪”們，今年將大大減少，三四線樓市的房地產投資、新開工、竣工面積也將步入下降通道。在這種情況下，上文提到看漲房價的專家們，是不可能“說服”購房者心甘情愿“接盤”的。
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