全國(guó)取消物業(yè)，回歸社區(qū)服務(wù)管理，有多大的難度？網(wǎng)友；真實(shí)啊
1.我在一個(gè)物業(yè)公司干過。一個(gè)小區(qū)的人員工資：維修人員3500，保潔阿姨2000，保安人員2800，物業(yè)接待2500，主管工資4500，物業(yè)經(jīng)理6000所有員工供吃供住。維修人員7人兩班倒。保潔14人。保安36人，物業(yè)接待4人。逢年過節(jié)有禮品。人員工資220萬左右，逢年過節(jié)聚會(huì)吃飯，禮品，年終獎(jiǎng)15萬左右。每天三餐平均一天20左右，一年下來50萬，礦泉水一天3-4桶一年兩萬左右，維護(hù)各種關(guān)系的費(fèi)用15萬左右，這些費(fèi)用大概300多萬。
公共用電損耗。物業(yè)維修耗材，工作人員服裝費(fèi)用一年下來也要好幾十萬。物業(yè)費(fèi)1.98一平方，1760戶，都按100平方算。一年物業(yè)費(fèi)2376?？偟梦飿I(yè)費(fèi)大概420萬，但是有些業(yè)主沒接房，有的業(yè)主不交費(fèi)。收費(fèi)率百分之95。物業(yè)費(fèi)收入也才400萬。所以物業(yè)公司玩好了。能賺錢。玩不好只有虧錢。
所以，不靠收停車費(fèi)，廣告費(fèi)，物業(yè)公司能不倒閉就不錯(cuò)了。還有罷免物業(yè)最好慎重。地產(chǎn)請(qǐng)的物業(yè)公司，那肯定是有利益關(guān)系。所以地產(chǎn)能給你處理問題。業(yè)委會(huì)請(qǐng)來的物業(yè)跟地產(chǎn)沒有一毛錢的關(guān)系，地產(chǎn)鳥都不鳥你。我原來在的小區(qū)就被幾個(gè)業(yè)主煽動(dòng)罷免物業(yè)，結(jié)果問了一下新的物業(yè)公司就熄火了。就是因?yàn)樾碌奈飿I(yè)公司說小區(qū)出了問題要業(yè)主自己去找地產(chǎn)。而且物業(yè)費(fèi)比我們的還高。
2.我舉雙手贊成取消物業(yè)，物業(yè)收物業(yè)費(fèi)積極，小區(qū)出現(xiàn)問題反映不管不問，接房的時(shí)候小區(qū)環(huán)境還可以，可是慢慢的開發(fā)商栽的樹死的死砍的砍，椅子歪七八倒，保安全是請(qǐng)些5到60多歲的老頭，晚上門崗都是坐起睡覺。車庫(kù)我們自己買的而且還公攤了過道的，可是物業(yè)把外面的車放進(jìn)來停在過道上，進(jìn)道口等收停車費(fèi)，還要收我們每個(gè)車位70元的物管費(fèi)。
經(jīng)常進(jìn)出車庫(kù)堵車，給物管反映不理采，照常我行我素，業(yè)委會(huì)多次給街道反映想換物管，街道只是和稀泥，物管還打業(yè)主和威脅。想盡一切辦套取我們的大修基金。他們是為我們服務(wù)，可現(xiàn)在我們還奈何不了他，物管的保安隊(duì)長(zhǎng)請(qǐng)的是坐過牢，當(dāng)然我不是否認(rèn)坐過牢不是溶入社會(huì)想改好，而是想通過他的號(hào)背景來嚇人，強(qiáng)烈呼呼政府取消物業(yè)，由政府出面招聘監(jiān)管小區(qū)業(yè)委會(huì)主監(jiān)管督。
3.我擔(dān)任了十年業(yè)委會(huì)主任，談?wù)勎业目捶āＮ飿I(yè)公司的結(jié)構(gòu)非常簡(jiǎn)單，通常由一個(gè)非常熟悉法律法規(guī)的、一個(gè)熟悉各種維修的，加上一個(gè)善于和政府部門打交道的組成。所以從公司層面來說，能力還是可以的。
那么，問題往往出在派遣到小區(qū)的管理團(tuán)隊(duì)上。因?yàn)?，物業(yè)公司聘用的人員往往沒有選擇，比如保安只能使用不需要承擔(dān)工資的人員。小區(qū)經(jīng)理也是踩著最低工資線的那種，至于修理工這樣的技術(shù)類人員根本留不住能力強(qiáng)的。這些都是非常現(xiàn)實(shí)的問題，人員能力和工資掛鉤的。
我們?cè)谑昀镆矒Q了4-5家物業(yè)公司，基本上都是因?yàn)樵谖飿I(yè)費(fèi)上談不攏。至于服務(wù)態(tài)度，我們的底線停留在及時(shí)清空垃圾桶、地面清掃上。其他的很難再有什么要求了。至于讓街道社區(qū)來管理，這個(gè)還是別想了，三個(gè)字不可能！也不現(xiàn)實(shí)！一個(gè)社區(qū)的工作人員才幾個(gè)？哪有時(shí)間去管理小區(qū)呢。到頭來，還是業(yè)委會(huì)來承擔(dān)物業(yè)的工作。而我們業(yè)委會(huì)本身還有自己的職業(yè)，怎么可能在白天管理小區(qū)。
當(dāng)時(shí)，我們還專門考察過所謂的自治小區(qū)，一進(jìn)去業(yè)委會(huì)就說自治是因?yàn)檎也坏轿飿I(yè)，才被迫自治的，巴不得有物業(yè)接手。實(shí)際上，小區(qū)要管得好就必須是高檔小區(qū)的模式，但是矛盾是業(yè)主又不愿意支付相對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，說到底還是錢的問題。
4.取消物業(yè)沒有難度，召開業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)主委員會(huì)，只要多數(shù)業(yè)主同意，就可以辭退現(xiàn)在的物業(yè)。我所在的小區(qū)，就這樣趕走了一個(gè)物業(yè)公司。問題是，趕走物業(yè)以后，生活垃圾沒人清理，花草沒人修剪，冬天花草干枯后，極易發(fā)生火災(zāi)；沒有門衛(wèi)，車輛隨意進(jìn)出，任意停放，嚴(yán)重妨礙通行。所以，大家很快又聘請(qǐng)了另一家物業(yè)。說到服務(wù)，跟原先的物業(yè)差不多少，不過，恢復(fù)正常生活秩序后，業(yè)主們?cè)贈(zèng)]心情把現(xiàn)任物業(yè)趕走了。
如果說自治，一個(gè)單元做一件對(duì)大家都有利的事情，都有一兩家人不同意、不出錢，讓事情最后做不成，更談不上整個(gè)小區(qū)了。如果說讓社區(qū)來管理，首先要知道社區(qū)是“公家單位”，領(lǐng)的是財(cái)政工資，辦事效率應(yīng)該遠(yuǎn)低于私企性質(zhì)的物業(yè)，這個(gè)從公有制企業(yè)的情況可以看出。大家幻想換一種管理方式可能會(huì)有好的服務(wù)，其實(shí)更大的可能是跟現(xiàn)在一樣，甚至可能更糟。
5.很多人可能對(duì)小區(qū)的停車問題意見很大，認(rèn)為自己是業(yè)主應(yīng)該有權(quán)隨意出入、任意停放。可小區(qū)的公用區(qū)域是屬于全體業(yè)主的，平均分給每一位業(yè)主，也不知道夠不夠一個(gè)平方米，你一個(gè)人任意停放車輛，是不是會(huì)侵犯其他幾位甚至十幾位業(yè)主的權(quán)利？何況妨礙通行，有時(shí)會(huì)耽誤其他業(yè)主的急事，甚至給其他業(yè)主造成損失。目前沒有辦法容納全體業(yè)主的全部車輛的情況下，出售車庫(kù)、出租車位、限制進(jìn)出，也不失為一種較為合理的辦法。
當(dāng)然，出租車位的收入，扣除必要的管理費(fèi)用，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。不過我們小區(qū)沒有業(yè)主跟物業(yè)爭(zhēng)這筆收入，因?yàn)槿绻麡I(yè)主爭(zhēng)這筆收入，物業(yè)公司可能會(huì)放棄車輛管理，個(gè)別人任意停放車輛會(huì)給其他業(yè)主造成很大麻煩。而且，在趕走前一個(gè)物業(yè)和聘請(qǐng)后一個(gè)物業(yè)的過程，我也稍稍參與，聽了大家的各種計(jì)算，感覺物業(yè)公司也不是一個(gè)很賺錢的行當(dāng)，看其他回答中有人說物業(yè)花費(fèi)百萬請(qǐng)保安威脅業(yè)主，如果是真的話物業(yè)公司應(yīng)該已經(jīng)虧損了。
不排除有很強(qiáng)勢(shì)和很賺錢的物業(yè)，但我認(rèn)為多數(shù)物業(yè)都比較軟弱，我很煩的車庫(kù)經(jīng)常被阻擋問題，保安也只是幫助查找車主挪車，幾次都耽誤了我辦事。還有樓道有人停放電動(dòng)車的問題，物業(yè)只是貼貼公告，不敢管，我自己都想找消防去投訴了。
6.現(xiàn)在的物業(yè)，實(shí)際是開發(fā)商指定的，他們之間有利益關(guān)系，服務(wù)也不盡如人意，這塊，我贊成交由社區(qū)管理，還有，從來不公開賬務(wù)，即便公開，也是陀陀賬，沒有明細(xì)。小區(qū)內(nèi)及電梯內(nèi)的廣告收入，這可不是一筆小數(shù)，物業(yè)公司從來不會(huì)提它。
歸社區(qū)管，應(yīng)該沒什難的，現(xiàn)在重慶主城區(qū)的獨(dú)棟居民樓，都是由社區(qū)代管。成建制的小區(qū)，與獨(dú)棟樓的區(qū)別是：獨(dú)棟房有關(guān)人員工資政府支付了部分，因?yàn)榫用裆?，繳納物業(yè)費(fèi)不足以請(qǐng)相關(guān)工作人員。小區(qū)就只是社區(qū)派員代收物業(yè)費(fèi)代管工作人員(可由志愿者或社工代)，小區(qū)自行成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)參與管理收費(fèi)以及小區(qū)內(nèi)的所有廣告業(yè)務(wù)。
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