2019年的樓市，從低迷到回暖，從火熱到沉寂，不過(guò)幾個(gè)月的時(shí)間而已。

年初，還是一片悲觀氣氛，這個(gè)城市降價(jià)了，那個(gè)樓盤(pán)促銷了，這個(gè)房企債務(wù)違約了，那個(gè)炒房客斷供了。

3月份之后，地王再度涌現(xiàn)，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了“搶房”潮，幾百套房有數(shù)千人搖號(hào)，拿著全款買(mǎi)不到房子，市場(chǎng)變得炙手可熱。

5月至今，調(diào)控連續(xù)加碼，兩個(gè)月時(shí)間調(diào)控次數(shù)高達(dá)101次，房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市被預(yù)警，房企發(fā)債、信托、ABS被收緊，樓市迅速冷卻。

在這種多變的形勢(shì)下，站在6月上旬的時(shí)間點(diǎn)，展望下半年，筆者認(rèn)為，樓市還會(huì)有兩次“大洗牌”。

第一，熱點(diǎn)城市會(huì)“洗牌”。

上半年最火熱的城市是蘇州，也是4月份、5月份樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，包括長(zhǎng)三角的南京、杭州、無(wú)錫、合肥，最近的氣氛都“涼意陣陣”。

原因無(wú)他，調(diào)控的方向很明確，敢冒頭，就會(huì)被打掉，過(guò)熱的城市，不會(huì)一直熱下去，從土拍拿地，到樓盤(pán)限價(jià)，從限售到限貸，“組合拳”有很多，也就意味著熱點(diǎn)城市將要“洗牌”。

第二，三四線樓市會(huì)“洗牌”。

今年棚改總量下降明顯，貨幣化安置的比例又在降低，這意味著前幾年狂飆的中小城市房?jī)r(jià)，將會(huì)逐步顯露出頹勢(shì)。

為什么說(shuō)是下半年？因?yàn)椴簧僦行〕鞘性谇皫讉€(gè)月的小陽(yáng)春當(dāng)中，投機(jī)客依然在涌入，購(gòu)買(mǎi)力的缺失，需要幾個(gè)月的時(shí)間才能反映出來(lái)。

比如，近日央行發(fā)布了PSL貸款數(shù)據(jù)，連續(xù)兩個(gè)月零投放，而且今年前5月累計(jì)發(fā)放的PSL同比下跌達(dá)65%，這部分影響會(huì)在接下來(lái)的幾個(gè)月時(shí)間中逐步顯現(xiàn)。

正所謂“不破不立”，樓市需要“洗牌”，才能真正回歸理性。

房子要回歸到居住屬性，必然要經(jīng)歷這兩個(gè)過(guò)程，一方面是調(diào)控的指引，另一方面是房?jī)r(jià)高估地區(qū)的估值回歸。

有人口流入、購(gòu)買(mǎi)力支撐的地方，房?jī)r(jià)高一點(diǎn)是合理的，但很多地方明明只是房企炒作概念、炒房客博取差價(jià)，就需要“洗一洗”，才能讓剛需一族“居者有其屋”。

所以，2019年剩下的時(shí)間內(nèi)，有兩類購(gòu)房者會(huì)受益。

第一類，今年想在一二線買(mǎi)房，但遲遲沒(méi)有出手的。

前幾個(gè)月，因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)回暖速度太快，不少購(gòu)房者還沒(méi)來(lái)得及做出反應(yīng)，要么就沒(méi)房了，要么就漲價(jià)了，進(jìn)退兩難的局面很尷尬。

接下來(lái)，因?yàn)檎{(diào)控會(huì)重點(diǎn)指向那些過(guò)熱的城市，限價(jià)盤(pán)的機(jī)會(huì)更多、房貸利率和二手房?jī)r(jià)下調(diào)的空間也會(huì)更大。

第二類，三四線城市“踏空”的剛需。

可以肯定的是，過(guò)去幾年在三四線地市和縣城“踏空”的無(wú)房族們，未來(lái)可以長(zhǎng)出一口氣了。

中小城市走弱的下行通道已經(jīng)打開(kāi)，無(wú)房族過(guò)去幾年眼睜睜看著房?jī)r(jià)上去，下半年可供挑選的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越多。

尤其是最近兩年的那些“地王”項(xiàng)目，大型房企為了銷售回款，會(huì)有不少價(jià)格上的優(yōu)惠，這部分購(gòu)房者可以重點(diǎn)“瞄準(zhǔn)”這些樓盤(pán)，相信會(huì)有不錯(cuò)的選擇。