當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控，是為了確保市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)這一目的手段多種多樣，房?jī)r(jià)平穩(wěn)讓剛需買得起住得起只是其中之一，房住不炒的衍生概念還有很多，例如租購(gòu)?fù)瑱?quán)、多渠道供應(yīng)、新市民住房保障等。在這些措施中，最為人關(guān)注的莫過(guò)于對(duì)房?jī)r(jià)的管控，因?yàn)檫@個(gè)影響的不僅僅是炒房者的利益，更影響剛需的買房決策和買房結(jié)果。
房住不炒調(diào)控之下的房?jī)r(jià)政策，并不是要降低房?jī)r(jià)，而是讓房?jī)r(jià)在一個(gè)基本平穩(wěn)的水平線上健康發(fā)展，防止房?jī)r(jià)的大漲、也防止房?jī)r(jià)的大跌，輔之以各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化推進(jìn)，進(jìn)而促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這才是這項(xiàng)政策的題中之意。
很顯然，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，房住不炒并不是來(lái)降低房?jī)r(jià)的，更不是抬升房?jī)r(jià)的，為了維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，各大城市采取因城施策和一城一策的具體措施，如果這里的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)平穩(wěn)發(fā)展的尺度范圍，那么就應(yīng)該給它降降溫；如果另一座城市的房?jī)r(jià)驟然下降，幅度過(guò)快，也超出了平穩(wěn)發(fā)展尺度，那么應(yīng)該適當(dāng)放寬調(diào)控或者適當(dāng)刺激，把市場(chǎng)拉回正常發(fā)展的尺度。
總結(jié)為一句話：房住不炒是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，讓房?jī)r(jià)平穩(wěn)前進(jìn)，防止大起大落。所以，在知道了這個(gè)調(diào)控指導(dǎo)思想的基本內(nèi)涵之后，再看當(dāng)下一系列的房地產(chǎn)動(dòng)作，就相對(duì)容易理解了。對(duì)于當(dāng)下的房?jī)r(jià)大局，很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)小陽(yáng)春之后，仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，不過(guò)社科院緊接著給潑了一盆冷水，根據(jù)社科院數(shù)據(jù)，部分三四線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌，這是不是意味著樓市正在掉頭，朝著“不期望”方向前進(jìn)？小編認(rèn)為可能理解有誤，繼叫?！敖捣?jī)r(jià)”后，社科院：這些城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌，一起來(lái)看看。
一、地方叫?！敖捣?jī)r(jià)”，本質(zhì)上符合當(dāng)下的調(diào)控方向。
前幾日，網(wǎng)上流傳出了一份引人注目的房地產(chǎn)文件，湖北恩施房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)出了“紅頭文件”，注明不能降房?jī)r(jià)。其中特別提到，有個(gè)別樓盤采取了較大幅度的降價(jià)措施進(jìn)行促銷活動(dòng)，例如開(kāi)盤價(jià)格低于備案價(jià)的800元-1200元/平米、尾盤房子4000元-4500元/平米出售等一共列舉了十多種情形，認(rèn)為這種降價(jià)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成不利影響，所以需要規(guī)范約束。
在文件發(fā)出不久后，協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)做出解釋，這是出于對(duì)協(xié)會(huì)內(nèi)部的自律性要求提出的規(guī)范，提醒相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵守相關(guān)規(guī)定，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，不能把房?jī)r(jià)突然降低的太低，房?jī)r(jià)漲跌的幅度要得到一定的控制，不能大漲更不能大跌。
對(duì)于房?jī)r(jià)降價(jià)出售被叫停的情況，很多人片面地理解為當(dāng)?shù)匾廊幌Ｍ康禺a(chǎn)高歌猛進(jìn)，從心底不希望房子降價(jià)，所以只要有降價(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)立即消除影響，維持房?jī)r(jià)穩(wěn)漲態(tài)勢(shì)，真的是這樣嗎？樓市指聞提示并非如此，房地產(chǎn)調(diào)控是要讓行業(yè)在穩(wěn)健的水平上發(fā)展，基本目標(biāo)是防止房市大起大落，所以房?jī)r(jià)在市場(chǎng)大環(huán)境的作用下微漲微跌是可能的，但是突然的驟增或者驟降都是不允許的，這不利于行業(yè)健康發(fā)展。
二、社科院預(yù)測(cè)部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌，也符合當(dāng)下的調(diào)控方向。
前日，房地產(chǎn)再出一則消息，社科院發(fā)布了《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，報(bào)告中分析指出，部分三四線城市經(jīng)過(guò)一次短暫的房?jī)r(jià)上漲后，可能因?yàn)樾枨蟛蛔?，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入下跌的新階段。社科院認(rèn)為，與一二線城市相比三線樓市持續(xù)上漲的動(dòng)力明顯不足，宏觀房地產(chǎn)調(diào)控的力度也是有限的，所以可能會(huì)出現(xiàn)部分城市的房?jī)r(jià)下跌的情況。
在這份報(bào)告中，社科院分析了一二三線的房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，得出結(jié)論：三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)下跌，在2019年5月份，三四線城市的平均房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅是0.011%，增長(zhǎng)速度比上月縮小了0.052個(gè)百分點(diǎn)。例如備受關(guān)注的燕郊房?jī)r(jià)環(huán)比降幅達(dá)到2.07%，下降幅度比上月增加了0.34個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)表明，三四線樓市的金三銀四和2019年3月份以來(lái)的樓市小陽(yáng)春徹底結(jié)束。
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這個(gè)結(jié)論來(lái)的很突然嗎？其實(shí)一點(diǎn)也不奇怪，在2018年8月份的時(shí)候，樓市指聞就多次說(shuō)到，在房住不炒的調(diào)控政策影響下，將來(lái)的樓市必然會(huì)出現(xiàn)兩層分化走向的趨勢(shì)，小編一直認(rèn)為看待房?jī)r(jià)問(wèn)題長(zhǎng)期看發(fā)展、中期看人口、短期看政策，這是影響房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)和房?jī)r(jià)變化的一大因素：
從長(zhǎng)期來(lái)看，城市的發(fā)展動(dòng)能可以影響房?jī)r(jià)，例如發(fā)展強(qiáng)勁的北上廣深，沒(méi)有多少人能認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，因?yàn)樗某鞘邪l(fā)展實(shí)力擺在那里，全國(guó)性的乃至世界性的大都市，源源不斷吸引著產(chǎn)業(yè)布局和人才流入，能夠源源不斷產(chǎn)生住房需求，所以房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)隨著城市發(fā)展而發(fā)展，房?jī)r(jià)亦是如此，部分三四線城市發(fā)展可期，房地產(chǎn)發(fā)展也很容易預(yù)判。
三、房?jī)r(jià)平穩(wěn)是剛需時(shí)機(jī)，房貸利率下降又是利好。
現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入2019年6月下旬，全國(guó)按揭貸款利率仍然呈現(xiàn)平均下浮的態(tài)勢(shì)，可謂“持續(xù)降溫”，5月份全國(guó)首套房平均利率是5.60%，這是自2018年以來(lái)的較低水平。目前深圳的主要貸款銀行首套房的按揭貸款利率基本維持在基準(zhǔn)利率上浮5%左右的水平，在全國(guó)也處于相對(duì)低的尺度。
上一波房貸利率的上浮，源于銀行去杠桿，從2017年年中開(kāi)始，各大銀行頻頻上浮貸款利率，到2018年9月前后達(dá)到高潮，有的銀行上浮比例高到45%，普遍首套房最高上浮在25%—30%左右。進(jìn)入2018年10月份，從廈門深圳佛山等城市開(kāi)始，陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始上浮比例回落，一直至今水平。
