把房地產(chǎn)看做一個人的身體，過去這些年當(dāng)中，食量太大、吃的太多、胡吃海塞，最終吃成了“虛胖”的身材。
回顧過去這些年的房價變化，1993年突破千元大關(guān)，2005年突破3千，2013年突破6千，房價從1991年的786元/平米，上漲至2017年的7892元/平米，30年的時間，均價上漲了10倍。
假如我們回溯1987-2017的年商品房銷售面積，從1987年的0.3億平米，攀升至2017年的16.9億平米，上漲了56倍。
如今的樓市，已經(jīng)成長為一個年銷售面積17億平米，成交額15萬億，市值近300萬億的龐然大物。
短時間吃成過胖的身材，各類“病痛”便接踵而至，居民杠桿率近60%，空置率近20%，居民財富的六成都押在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中。
因此，現(xiàn)在樓市開始“打吊針治病”了。具體而言，有以下三個信號。
第一，一城一策，調(diào)控加碼。
最近幾個月，我們可以觀察到，調(diào)控的方向出現(xiàn)明顯變化。
一方面，是“一城一策”，對不同城市的不同基本面，更講究精準(zhǔn)調(diào)控。另一方面，是力度不斷加大，4月各地發(fā)布了60次調(diào)控政策，5月高達(dá)40次，兩個月的時間，就有101次調(diào)控政策發(fā)布。
另外，蘇州、東莞、西安這些城市，正是上半年最火的幾個典型城市代表，最近幾個月限售、限購、土拍規(guī)則修改，具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
第二，舊改接力。
很多人擔(dān)憂一點，今年棚改總量還不到去年的一半，這么大的缺口，如何靠房地產(chǎn)拉動其他行業(yè)的投資和需求？
此時“舊改”就浮出了水面，不用拆老房子，不用土地開發(fā)，不用開發(fā)商折騰，對外立面、電梯、車位、老舊線路等各類配套進(jìn)行升級改造，既能帶動基建各個行業(yè)的發(fā)展，又能填補棚改缺失后的缺口，可謂是一舉兩得。
第三，房地產(chǎn)資金面收緊。
房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，本月85家典型房企的融資總額為508.16億元，環(huán)比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企業(yè)發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，企業(yè)發(fā)債大幅縮水，是2017年3月以來的最低值。
更重要的特征是，多個熱門城市如南京、成都等地房貸利率再次上浮，這意味著從房企到購房者，“腰包”都快癟了。
筆者認(rèn)為，這三個消息出現(xiàn)的很及時，也是房地產(chǎn)告別升值變現(xiàn)時代的重要信號，某種程度上看，除剛需之外，5年以后，買房甚至還不如存錢。
原因有以下兩個方面。
首先，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力在下降。
在過去這些年當(dāng)中，房產(chǎn)是作為“金融投機(jī)品”出現(xiàn)了，很多人買房不是因為工作、家庭、教育的實際需求，而是基于資產(chǎn)保值增值的想法。
在房價持續(xù)上漲階段，這樣的想法確實能帶來收益，可一旦限售、限購措施越來越嚴(yán)，加上二手房源在市場中沉淀的越來越多，房產(chǎn)的流動性就大打折扣。
假如現(xiàn)在買套房，考慮到本息還款、利率上浮幅度、水暖電氣、物業(yè)費、車位費、裝修折舊費，隨著時間推移，對那些本身就是東拼西湊才買房的人來說，身上的擔(dān)子一天會比一天沉。
如果你把本就不充裕的錢用來儲蓄，雖然用過去的經(jīng)驗來看，長期的購買力會打折扣，但最近兩年可以多觀望，多等機(jī)會，等待性價比更高的房源，能夠把錢花在刀刃上。
其次，改善族和炒房客的空間越來越窄。
改善族最看重地段、戶型和配套，投機(jī)客更看重偏遠(yuǎn)地段的升值潛力，這兩個群體，都局限于限售和限購這些調(diào)控政策中，要么接盤的人太少，要么二手房賣不動，要么沒有購房資格。
今年的樓市調(diào)控，恰恰就瞄準(zhǔn)了這兩類人，丹東和蘇州延長限售時間長達(dá)五年，各地限售措施都在跟上，這意味著一套剛需房買了之后，需要七年乃至十年才能變現(xiàn)，而西安最近公布的限購政策，又把落戶炒房的路給堵上了。
當(dāng)這兩類人的生存空間開始變窄，也說明樓市將進(jìn)入真正意義上的“清淡市道”，有房族房子難賣，投機(jī)客難覓缺口，房子的投機(jī)品屬性將會大大降低，“居住”的特征將會愈加凸顯。
