房價(jià)反映金融杠桿，房租反映真實(shí)收入。
租金反應(yīng)的是現(xiàn)下的收入水平，房價(jià)反應(yīng)的是對未來的收入水平的預(yù)期。
在國外租售比低，是因?yàn)閲庖呀?jīng)走過了經(jīng)濟(jì)高速增長的階段，預(yù)期未來的收入增長率接近于零，歐洲經(jīng)濟(jì)增長率近十年在1%左右，這種增長水平對應(yīng)的租售比是25年的話，極端的情況下，如果預(yù)期未來收入非但不增長反而下跌的話，租售比會更低的離譜，跌破25年。
如果預(yù)期未來收入增長水平在10%，10年后收入是今年的1.1^10=2.6倍，相應(yīng)10年后租金也會增長到接近2.6倍，一個(gè)原本租售比70年的房子，相應(yīng)的租售比就是70/2.6=27年，是不是很接近25年了？如果10%的增長率能保持20年，那么20年后的收入是當(dāng)今的1.1^20=6.7倍，那么預(yù)期20年后的租售比是70/6.7=10.5年，是不是真香？如果10%的增長率能保持30年呢？
所以租售比高并不等于一定不合理，而在于背后是否有一個(gè)高的經(jīng)濟(jì)增長率，收入增長率來作為支撐，一個(gè)以未來20年年增長率高達(dá)10%預(yù)期 的房價(jià)，如果實(shí)際增長率只有5%，租金增長跟不上來，那么租售比就是虛高的，將會以房價(jià)下跌來完成租售比的回歸。
以前中國GDP增長率高達(dá)10%，名義GDP增長率高達(dá)15%，現(xiàn)在中國GDP增長率6.4%，名義增長率8%略多，與房價(jià)實(shí)際相關(guān)是名義增長率。隨著中國經(jīng)濟(jì)體量的越來越大，可以預(yù)見的未來增長率是長期向下的，但未來10年甚至20年的增長率應(yīng)該也是要比歐洲要樂觀的多，不至于跌到1%的水平，所以租售比比歐洲高是正常的，但高多少合理這就要看中國未來的經(jīng)濟(jì)增長率實(shí)際能達(dá)到多少了，實(shí)際能達(dá)到多少，這個(gè)是一個(gè)非常值錢的投資研究。
是的，中國房租太低了！
聽完這話，估計(jì)一堆租房朋友會怒火中燒，拎刀在砍我的路上。先冷靜一下，先別急著砍。
看完再砍不遲。
今天說說為啥中國房價(jià)高，房租卻明高實(shí)低，里面蘊(yùn)含著什么樣的邏輯真相呢。
1，兩大流派的拉鋸戰(zhàn)
中國買房投資主要有兩個(gè)主要流派。
資本增值派，買房后在家躺著，坐等漲價(jià)。
租金回報(bào)派，買房后靠租金回報(bào)獲取收益。
資本增值派，賭的是房價(jià)會漲，要的是增值收益，這需要極為精準(zhǔn)專業(yè)的眼光和把握趨勢的能力，現(xiàn)在這個(gè)情況下，選不好要倒貼銀行錢，風(fēng)險(xiǎn)大。
相比之下，租金回報(bào)派就安全多了，只要租金高于銀行貸款利率，每個(gè)月就有租金這個(gè)固定的現(xiàn)金流，等于被動收入，能夠產(chǎn)生現(xiàn)金儲備，能做到真正的以租養(yǎng)貸，可以對沖外部貨幣利率，還能白得一套房。
最重要的，還是安全。
2，租售比
房子租金數(shù)據(jù)，可以直觀衡量投資地段的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)和人群的綜合情況。
房價(jià)會有水分有泡沫，但租金很難出現(xiàn)泡沫，這是純市場驅(qū)動的價(jià)格。
所以，要衡量項(xiàng)目值不值得去投資，租售比就是項(xiàng)很重要的參數(shù)。
通過租售比，你能夠估算投資項(xiàng)目價(jià)格是否合理，是否有風(fēng)險(xiǎn)，房子未來是否保值！
那，什么叫租售比。
是每平方米的月租金÷每平方米的房價(jià)=月租金÷總房價(jià)
租售比值越高，說明租金回報(bào)率高，買房回本期限就越短，投資價(jià)值就越高。
相反租售比低，說明投資回收的周期長，投資價(jià)值就得掂量一下。
3，全球租售比
全球范圍，是用租售比來衡量房地產(chǎn)是否有泡沫。
一般來說，比值在200到300之間，靠房租16-25年回本，是合理的。
低于150，說明租金回報(bào)高，投資升值潛力大，房產(chǎn)未來保值！
超過300，說明資產(chǎn)收益回報(bào)率低，租金抵不住銀行貸款利息，要倒貼錢，房價(jià)泡沫程度高，有破裂風(fēng)險(xiǎn)。
比如，東南亞的平均租金回報(bào)，都在6--8%之間。
中國租售比在中國有兩個(gè)笑話：
1炒股靠分紅賺錢。
2 買房靠房租賺錢。
在中國，大城市房價(jià)都趕英超美了，但租售比卻低到離譜。
你花500萬買套100平米的房，月租5千，租售比就是1：1000
也就是說房租出去1000個(gè)月才能回本，1000個(gè)月是83年。
根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，中國租售比最低城市是廈門，只有1:1100，買房要1100個(gè)月才能回本！
看看北京和上海的房子均價(jià)，實(shí)際還是建筑面積，使用面積還要再縮水2成-4成。
也就是說，你花幾百萬上千萬，在北上廣買一套房的租金，跑不贏銀行貸款，你還要倒貼物業(yè)等費(fèi)用，你要出租80年甚至上百年才有可能回本。
而且問題來了，中國房子產(chǎn)權(quán)，可是才70年，很多時(shí)候，你拿到手的房，可能才60多年。
這筆賬，怎么算。
中國租售比為什么低？
1買租割裂
首先，要明白的是樓市是二級市場，租房是三級市場。買房的和租房的是兩個(gè)不同群體。
中國的租房市場和買房市場是割裂的。
房價(jià)是富人投資性需求，并不是市場化行為，房價(jià)取決于投資層面，由社會頂層資本掌控，取決于資金，信貸，杠桿，是地方銀行炒房團(tuán)共同發(fā)力的結(jié)果。
房租則是市場剛需，體現(xiàn)的是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)水平、工資水平和房子的真實(shí)價(jià)值。反映了市場租房群體的總體購買力，租金取決于消費(fèi)層面，由市場決定。
大城市的房子，面對的是全國各地的富裕投資階層的購買力，但是租金水平，確是當(dāng)?shù)貏傂枭畹膶?shí)際購買力。
比如，你在一個(gè)平均工資只有五千的地段買房，然后房租你想租給剛需五千？那是妄想。
所以，房子被炒作后估值不斷上升，但是房租是真實(shí)的，跟不上房價(jià)速度，租金和房價(jià)不對稱。二者差距拉開，租售比上升、地段內(nèi)的年租金收益率就下降。
現(xiàn)在，回到開頭說的，中國房租低的問題。
這里的低不是說中國房租真的低，而是房租和房價(jià)的對比，是低。
所以，中國如果想達(dá)到國外動輒4%以上的租售比，房租至少要要翻3倍，中國的剛需每個(gè)月工資根本付不起，中國大城市會直接空城，沒人服務(wù)，富人再有錢也待不下去！
2租房市場不健全
中國剛需的房租的壓力，很重。 大部分二線城市人均收入三千多，房租均價(jià)一千多兩千，一線城市人均均收入六千，房租兩千多三千。在大城市，租金收入會達(dá)到月人均收入的一半，甚至更多。
嚴(yán)重影響到生活質(zhì)量。
中國租房者屬于弱勢群體，尊嚴(yán)和權(quán)益得不到保障，誰都能過來踩一下。
租房市場很不健全，租房環(huán)境惡劣，甲醛房，隔斷房等問題不斷，更不用說爆倉企業(yè)和黑中介、爛房東了。
前一段的北京房租上漲,不是房租真的上漲，是二房東囤房所致。
二房東就是一些租房中介公司，把自己包裝成互聯(lián)網(wǎng)概念公司，花高價(jià)收羅房源，讓租賃市場囤積壟斷，為的是提高融資估值，從一級市場融資，最后上市圈錢，去二級市場套現(xiàn)。
導(dǎo)致房租暴漲。
群魔亂舞，各用其招，吸干剛需的血。
所以，為了僅存的尊嚴(yán)，中國人是能不租房，就不租房，有1%的可能，必定掏空錢包借一圈錢，去買房成為房奴。
推升了房價(jià)上升，房租卻很難正常的漲上去，租售比會變小。
3戶籍
中國大城市，集中了優(yōu)質(zhì)的政治商業(yè)醫(yī)療教育資源。
大城市的房價(jià)之所以高，更多的是是戶口的溢價(jià)和城市資源。
房價(jià)300萬的房，純的居住價(jià)值可能就占100萬，戶口價(jià)值占100萬，城市資源價(jià)值占100萬。
外地人拼盡全力，買了大城市的房，獲得大城市戶口，等于得到了孩子上學(xué)醫(yī)療就業(yè)的船票。
但是，租房者卻享受不到這些價(jià)值紅利！
說好的租售同權(quán)又限制太多，現(xiàn)階段來說，很難達(dá)到真正的同權(quán)。
