有時候真的很心寒，當(dāng)國家都三番五次申明要對房地產(chǎn)進(jìn)行徹底改革，要回歸住房居住屬性，還利于剛需還利于民的時候，依然有人為了蠅頭小利為房地產(chǎn)背書，替開發(fā)商站臺，拼命維護(hù)高房價，鼓吹大家繼續(xù)投資炒房房地產(chǎn)。諸如董藩、李鐵者最最喜歡重復(fù)老掉牙的觀點：中國城鎮(zhèn)化率很低，未來大量農(nóng)民要進(jìn)城，房價上漲依然有堅實的基礎(chǔ)，未來不僅不會下跌相反仍會緩慢上漲！更有甚者真豁得出去，為了勸大家買房，不惜編排出“低房價不利于家庭奮斗”的人神共憤的荒謬觀點。
名利皆有的專家們?nèi)匀徊贿z余力地托底樓市、維護(hù)房價，真的又可氣又可悲。
但現(xiàn)實到底如何呢？房地產(chǎn)真的能一直基業(yè)常青下去嗎？中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展真的離不開房地產(chǎn)這個“夜壺”嗎？國家真的能允許樓市過去的瘋狂行情再次上演嗎？
在我看來不大可能了，因為國家已經(jīng)對樓市拉響了警報——房住不炒，不靠炒房拉動經(jīng)濟(jì)，不走過去的老路，房價不能漲到天上去……這些官方渠道噴涌而出的觀點，已經(jīng)彰顯了國家要對樓市進(jìn)行徹底改革的巨大決心。
房地產(chǎn)在過去二十多年迎來高速發(fā)展，看似很多購房者都隨著房價的上漲而富有了，但是事實上全國大多數(shù)房奴一直都在哭訴, “除了房子我們什么也沒剩下！”買了房買了車看似過得很體面，但是有多少人是真正內(nèi)心幸?？鞓返哪兀恳驗榉孔咏o他們的壓力特別大，每個月拿到工資的第一件事情就是還款，一家?guī)卓谌宋磥矶甑纳疃家獓@一套房子努力賺錢，奔波不止，勞碌不息。
很多人眼里只盯著別人買房之后大賺，財富飆升，階級躍遷，奔向幸福的小康生活，但鮮有人注意到，國人正在被房子折磨得神魂顛倒——房子就像魔咒一樣，套住了無數(shù)人的心神，掏空了他們的口袋，扭曲了他們的思想。為了房子每天無數(shù)人間鬧劇在上演，離婚、借貸、詐騙，房價漲欣喜若狂，房價跌無法承受，就去打砸售樓處，無恥到連最基本的契約精神都不要了；更有甚者為了一套房子傾家蕩產(chǎn)，妻離子散……
所以說，房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，隨著過去房價不停高漲，早已演變成了全民逐利的變態(tài)游戲，更可怕的是，每個人都覺得自己不會輸。所以對房地產(chǎn)定位的改變，對民眾投資房產(chǎn)發(fā)財致富預(yù)期的改變才是調(diào)控樓市的關(guān)鍵。
過去國家對房地產(chǎn)的定位是"支柱產(chǎn)業(yè)"，房地產(chǎn)的作用是"發(fā)動機(jī)"，只要國內(nèi)發(fā)展不暢，就需要房地產(chǎn)來拉一拉。但未來這種功用恐怕要失靈了，黨報已經(jīng)釋放明確信號，未來不靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，過去房地產(chǎn)是"發(fā)動機(jī)"，而現(xiàn)在房地產(chǎn)是"穩(wěn)定器"，未來房地產(chǎn)是真正服務(wù)于億萬民眾的民生行業(yè)，這就意味著，"一夜暴富"將徹底成為樓市的過去。
很多人可能會說，這些冠冕堂皇的話，看得好不真實，國家過去也不是沒說過要對樓市動真格的，但最后都被啪啪打臉了，信了黨媒黨報話的人，最后都吃虧了。我想說的是，這次真的不一樣，樓市最近傳來的三大好消息，很好地證明了為消滅高房價國家這次動真格了：
首先，大家都不愿意買房了，房地產(chǎn)大勢已去！
6月底，央行公布了《2019 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，對于房價相關(guān)的調(diào)查結(jié)果卻是：預(yù)期房價上漲的比例大大下滑，而且大家都不準(zhǔn)備買房了。央行調(diào)查報告顯示：2019年第二季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對下季度房價預(yù)期“上漲”的居民有28.20%，同比2018年二季度36.50%的數(shù)值，可以說是有著很明顯的回落。
央行這次調(diào)查的另一組數(shù)據(jù)顯示：有計劃下個季度出手買房意愿的居民占比為21.0%，較一季度的21.5%略有下滑。同去年同期來看，有計劃買房想法的居民人數(shù)下跌2個百分點?？偨Y(jié)來看，過去的一年多以來，不看好房地產(chǎn)市場的人是越來越多，計劃買房的人數(shù)越來越少。
短短一年多為何居民的態(tài)度發(fā)生了巨大變化？其實真沒什么好驚訝的，看看過去這一年多樓市到底發(fā)生了什么，也就豁然開朗了：坊間調(diào)控放松的聲音甚濃，但是并不妨礙市場在一步步收緊——棚改大舉收兵，四大一線城市全面下跌，二三線城市漲幅收窄，成交量大幅下滑，投資炒房客一片哀嚎；開發(fā)商融資屢屢受挫，降價賣房者不乏其人，即便地方住建部頻頻阻攔，但通過第三方代理變相降價的案例不在少數(shù)；投資炒房客更是早早感知到了市場的變化，很多兩年前被過度推崇的城市，過去一年多炒房投資客從未停下降價拋房逃離的腳步；但最為影響購房人預(yù)期的變化，還要數(shù)去年官方那句“堅決遏制房價上漲”的喊話。
我不止一次說過，房地產(chǎn)就是欲望與權(quán)力的游戲，但決定權(quán)始終在國家手中，當(dāng)國家意識到房地產(chǎn)不能再繼續(xù)盲目發(fā)展高速擴(kuò)張的時候，當(dāng)國家要下定決心削弱其作用的時候，就是它卸下榮光的時候。從購房者對后市預(yù)期嚴(yán)重不足來看，大家似乎已經(jīng)看清了趨勢，房地產(chǎn)大勢已去，未來靠投資炒作樓市已經(jīng)不賺錢了。
其次，調(diào)控全面收緊，官方要求樓市必須“涼”下來，房價沒得漲了！
今年以來，“樓市戰(zhàn)火重燃”的口號喊得震天響，但是市場還是沒有翻了天——3、4月份傳統(tǒng)購房需求集中釋放，樓市得到短暫躁動之后，5、6月份又歸于平靜了。究其根本原因還是國家對樓市的把控一直都未放松，國家對房地產(chǎn)的定調(diào)已經(jīng)改變，無論局勢如何轉(zhuǎn)變，都不會再拿起這個“夜壺”，今年上半年發(fā)生的一切，很好地證明了國家對樓市改革的決心。
6月份之后，我們又看到新一輪的樓市調(diào)控收緊正在啟幕，這其實就是官方在要求樓市必須涼下來，西安、武漢、合肥、長沙、蘇州等相繼升級調(diào)控，有的是因為房價漲幅突出被點名隨即做出的行動，有的純粹是主動為之，說明各大城市對于中央的精神還是領(lǐng)悟很深的。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，據(jù)統(tǒng)計，2019年前5個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。其中，5月份各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次，政策出臺的頻次維持在較高水準(zhǔn)。
具體到房價走勢上就是，一線城市依然在陰跌不止，二線城市已經(jīng)漲不動了，三四線城市局部出現(xiàn)明顯下滑，投資炒房客意識到風(fēng)險來臨，降價拋售的現(xiàn)象也是屢見不鮮。
再者，一個很多人忽略的大消息，對開發(fā)商來說無異于滅頂之災(zāi)
可能有人會說，那為何過去兩個月開發(fā)商不顧一切地往前沖，龍頭房企拿地率創(chuàng)新高，“地王”又在很多城市再次出現(xiàn)？
對于這一點我其實在之前的文中已經(jīng)解釋過了，這是因為繼去年四季度融資收緊之后，今年信貸市場有所放松導(dǎo)致的，開發(fā)商借錢的成本突然降了，很多去年眼看著活不下去的企業(yè)又有了救命錢，才膽敢在土地市場大有作為。但是隨即融資渠道就又關(guān)閉了，對整體行情并不構(gòu)成利好。事實也并非媒體所報道的那樣，今年開發(fā)商拿地的價格和溢價率較前兩年都大大下滑了，而且全國平均地價5年來首次下跌。更值得一提的是，開發(fā)商今年在公開市場拿的地基本都是二線城市，三四線被徹底忽略了。
今年5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，還有一個值得關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速終于出現(xiàn)了回落，這個指標(biāo)的變動，也印證了開發(fā)商們對行業(yè)前景的悲觀。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速終于開始回落，這也說明開發(fā)商們確實認(rèn)同了行業(yè)拐點的到來，開始真真切切收縮戰(zhàn)線。
而前天傳來的一個被很多人忽略的重磅信息，更可看作是對開發(fā)商的滅頂之災(zāi)——多家信托收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，其中個別公司要求“全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。是的，開發(fā)商再一次要被“斷奶”了，對錢緊的地產(chǎn)商來說簡直是滅頂之災(zāi)。
其實這事早就有前兆了。6月份的陸家嘴金融論壇上，銀保監(jiān)會主席再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，表示：“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算”的時候，我就說過，掌管資金的管理層不會僅僅是口頭警告，未來對房地產(chǎn)商的收緊舉措會接二連三下達(dá)，時間沒過幾天，我的說法就得到了驗證。
很多人可能又會反駁說，開發(fā)商沒錢拿地，就沒錢蓋房子了，新房供應(yīng)減少，房價應(yīng)該要漲才對！這么想看似邏輯天衣無縫，實則是不懂這個行業(yè)。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，對企業(yè)現(xiàn)金流的要求很高，開發(fā)商沒錢拿地就無法良性周轉(zhuǎn)，且今明兩年是開發(fā)商償債期，開發(fā)商融不到錢，就一定會想方設(shè)法通過拋售手上的庫存變現(xiàn)，在購房者趨于理性，在限價高懸頭上，在嚴(yán)打違規(guī)銷售的背景下，開發(fā)商只能選擇降價促銷的方式賣房回籠現(xiàn)金。這對于打算買房的剛需來說，無疑是重大利好。
經(jīng)濟(jì)參考報說，由于國內(nèi)樓市在過去十幾年帶來了過于驚人的財富效應(yīng)，所以很多人對未來的樓市財富奇跡依然保有很深的信念。當(dāng)鶴崗的樓市賣出白菜價，當(dāng)開發(fā)商們都開始準(zhǔn)備過冬，對于個人而言，或許也是時候放下對樓市暴富的執(zhí)念了。
是啊，在國際關(guān)系最緊張的時刻，我們都沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控來調(diào)和，甚至調(diào)控還在繼續(xù)升級，由此也就可以看出，這一次的“房住不炒”，為了消滅高房價國家的確是在動真格，未來指望政策層面重新刺激房地產(chǎn)，可能性已經(jīng)微乎其微。因此，依然抱有調(diào)控放松或取消幻想，依然堅定認(rèn)為房價未來會永漲，依然不死心地認(rèn)為投資房產(chǎn)一勞永逸，未來可能真要遭受重創(chuàng)了。
我真正想說的是，房地產(chǎn)即將步入新時代，新時代最大的特點就是房子不再具備投資價值，剛需自住買房尚可，妄想買房賺錢暴富，可能算盤就徹底打錯了。這就是大趨勢，如果你不正面應(yīng)對，不把這樣的發(fā)展趨勢當(dāng)回事，那么很可能在危機(jī)到來時手足無措，吞下苦果。這世界發(fā)展之快，真的遠(yuǎn)超你我的想象。
