這段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論又變得熱火朝天了，人民搞不懂奧克蘭的房?jī)r(jià)為什么在去年漲得那么瘋，人民擔(dān)心奧克蘭的房?jī)r(jià)再這樣下去會(huì)不會(huì)直接崩盤(pán)了？總之，關(guān)于新西蘭房地產(chǎn)未來(lái)的命運(yùn)，再一次成了舉國(guó)上下最大的熱點(diǎn)。
但，我想說(shuō)的是，我們這段時(shí)間所討論的關(guān)于新西蘭房地產(chǎn)的一切議題，在8年前的2007年，都曾經(jīng)被熱火朝天的討論過(guò)，現(xiàn)在的這些爭(zhēng)論，既沒(méi)有太多，也沒(méi)有太新。這段時(shí)間公共輿論所討論的一切議題，都讓我感覺(jué)無(wú)比的熟悉。
我只想用幾個(gè)最典型的例子，來(lái)講幾個(gè)最樸素的真實(shí)面，我認(rèn)為這些真實(shí)被有意無(wú)意的忽視了。
卡爾·凱斯和羅伯特·席勒編制了著名的Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)——席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，就是那個(gè)老是看空中國(guó)房?jī)r(jià)的人。
這個(gè)指數(shù)說(shuō)：在美國(guó)1890-2013年長(zhǎng)達(dá)123年的歷史中，下跌的年頭是28年，上漲的年頭是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累計(jì)跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融風(fēng)暴時(shí)代，累計(jì)跌幅是33%。整體上，美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)2.8%的通脹率。
這123年中，美國(guó)出現(xiàn)三次十年累積漲幅超過(guò)100%的大牛市，分別是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。
它論證了兩個(gè)鐵一般的事實(shí)：1、長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)是上升的。2、房地產(chǎn)是抗通脹的好品種。
放到單個(gè)城市看，比如紐約，長(zhǎng)期看，也基本如此。紐約在1988-2012年長(zhǎng)達(dá)25年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率正好是美國(guó)的通脹率。
日本的故事大家都很清楚了，簡(jiǎn)單說(shuō)吧：日本房?jī)r(jià)是在1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后，開(kāi)始出現(xiàn)趕頂?shù)摹４蠹s1991年開(kāi)始崩盤(pán)，到大約2005年到底，最大跌幅達(dá)到70%，房?jī)r(jià)又回到了20年前也就是廣場(chǎng)協(xié)議那一年。
但你們只看到日本泡沫破滅后痛苦的經(jīng)歷了“失去的20年”，但同樣不能忽視的是，在“失去的20年”之前，日本GDP從1960年代開(kāi)始便保持了每年高達(dá)10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)從1960年代甚至更早就已經(jīng)開(kāi)始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經(jīng)歷了超過(guò)30年的樓市繁榮，日本六大城市地價(jià)上漲了56.1倍。這也是事實(shí)。
香港在97年亞洲金融風(fēng)暴期間，房?jī)r(jià)暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危機(jī)，連跌5年，東京和香港房?jī)r(jià)跌起來(lái)的勁爆，比紐約流弊多了。
但問(wèn)題是，你看亞洲金融風(fēng)暴之前和SARS危機(jī)之后，香港房?jī)r(jià)漲了多少年？亞洲金融風(fēng)暴之前，香港房?jī)r(jià)也有好幾次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。
從1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上漲，漲幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房?jī)r(jià)也基本是一直在上漲，中間有調(diào)整也是小幅度，整體也房?jī)r(jià)早已超過(guò)了1997年的高點(diǎn)，去年均價(jià)大約到了9萬(wàn)元/平方米。全球最貴的分層住宅價(jià)格，一直都要靠香港來(lái)刷新。這也是事實(shí)。
再講講這幾個(gè)最樸素的真實(shí)面
20世紀(jì)到現(xiàn)在100多年，大崩盤(pán)倆手掌就能數(shù)過(guò)來(lái)。像大蕭條、日本樓市崩盤(pán)、金融風(fēng)暴，這些在每一個(gè)國(guó)家或地區(qū)都是幾十年甚至上百年才來(lái)那么一回的。像日本那樣一下子來(lái)個(gè)“失去的20年”，更是比較罕見(jiàn)的個(gè)案了。在你一生的時(shí)間里，可能會(huì)真正遇到那么一次，我說(shuō)的真正遇到，是指在你成年能夠獨(dú)立投資獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)勞動(dòng)階段。也許你因此暴富了也許你因此破產(chǎn)了，但就算你想多經(jīng)歷都不會(huì)有更多機(jī)會(huì)。
地球上還沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的房?jī)r(jià)，美國(guó)、日本、香港這些更成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過(guò)去的100多年里，他們都無(wú)一例外的經(jīng)歷了大崩盤(pán)。認(rèn)為中國(guó)可以例外的，是在侮辱別人的智商。不要覺(jué)得中國(guó)的房?jī)r(jià)連漲10幾年是多么新鮮的事情，很多地方都出現(xiàn)過(guò)。拉長(zhǎng)一點(diǎn)看，泡沫的破滅都是不可避免的。
但這些年來(lái)，我們總是過(guò)于強(qiáng)調(diào)崩盤(pán)的恐怖性，這太片面。大崩盤(pán)的確很恐怖，一夜之間全完了。但，你看看那些地方，在崩盤(pán)之前，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲了多少年？美國(guó)三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30個(gè)年頭，香港是17個(gè)年頭，中國(guó)從房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上漲。
越激烈的崩盤(pán)，前面一定是越長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲。
再?gòu)?qiáng)大的政府、再流弊的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，誰(shuí)也預(yù)測(cè)不到、誰(shuí)也擋不住商業(yè)大周期的突襲。預(yù)測(cè)泡沫都是徒勞的，成功逃過(guò)泡沫更是少部分人才會(huì)有的狗屎運(yùn)。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看泡沫遲早是會(huì)破的，就像長(zhǎng)遠(yuǎn)看人總是會(huì)死的一樣，難道這樣，你要每天把自己活得苦逼逼的？
這世上最不靠譜的事就是預(yù)測(cè)不可知的未來(lái)了，最簡(jiǎn)單的一個(gè)法子：如果你永遠(yuǎn)只堅(jiān)持一種觀點(diǎn)，一定是對(duì)的。比如，你每年都公開(kāi)說(shuō)一次：房?jī)r(jià)一定會(huì)跌的?？催^(guò)去那些地方的房?jī)r(jià)史，一般最長(zhǎng)也就30年吧，你一定會(huì)答對(duì)一次的。
美國(guó)兩次大崩盤(pán)，橫跨了接近一個(gè)世紀(jì)。日本在大崩盤(pán)之前房?jī)r(jià)漲了30年?；仡^看，中國(guó)房改以來(lái)，也有18年了。你的人生，有幾個(gè)18年？有幾個(gè)30年？為了等一個(gè)到現(xiàn)在都還沒(méi)來(lái)的大崩盤(pán)，可能你要錯(cuò)過(guò)好幾次改善自己的機(jī)會(huì)。
在奧克蘭，即便是你遲至2013年內(nèi)買(mǎi)一個(gè)房子，今天你也可能是一名百萬(wàn)富翁了，至少，你不用面對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)漲到100萬(wàn)才能買(mǎi)一套的房子焦慮了。
所以，這樣的虛無(wú)縹緲的大崩盤(pán)，你根本沒(méi)有必要老是想著它，它愛(ài)來(lái)不來(lái)。
也許有更好的，但是，和普通老百姓攸關(guān)又最沒(méi)有專(zhuān)業(yè)門(mén)檻的，就是房地產(chǎn)了?？纯疵绹?guó)、香港那些數(shù)據(jù)，結(jié)論很鮮明，香港房?jī)r(jià)在98年亞洲金融風(fēng)暴之后依然創(chuàng)了新高。每一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)在長(zhǎng)期過(guò)程中，都會(huì)表現(xiàn)出上漲，期間會(huì)經(jīng)歷多次的小調(diào)整，但基本都是：漲起來(lái)很兇猛，跌起來(lái)一般般，最后來(lái)一個(gè)大泡泡收尾，再重新開(kāi)始。
泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因?yàn)閾?dān)心那個(gè)不知道啥時(shí)候來(lái)的泡沫而選擇了什么都不做。那么，即便泡沫崩潰了，你自信有錢(qián)去抄底嗎？房地產(chǎn)至少還能跑贏通脹，但你只持有的現(xiàn)金卻在時(shí)間的流逝中，全貶值了。
